摘要：政府采购就是指国家各级政府为从事日常的政务活动或为了满足公共服务的目的，利用国家财政性资金和政府借款购买货物、工程和服务的行为。政府采购不仅是指具体的采购过程，而且是采购政策、采购程序、采购过程及采购管理的总称，是一种对公共采购管理的制度。随着政府后勤服务的改革，伴随着政府采购的深入，物业管理服务也被纳入政府采购之列。政府采购物业服务运作标准化全面采购常规性公共服务，根据需要区别采购物业企业的特约性服务及市场经营性服务，有选择性地采购公众性代办性服务，对于政府资源配置市场化和提高政府财政资金使用效率具有深远的实践意义。
关键词：政府采购；物业管理；服务
引言
近年来，随着政府采购工作的不断推进和发展，相关配套的法律法规、规章制度建设也在不断健全和完善，但由于政府采购自身的复杂性及配套法律法规、规章制度建设的滞后，政府采购过程中信息不透明、效率不高等问题依旧存在。如何推进政府采购标准化建设，实现政府采购科学化、精细化管理，已成为国内政府采购代理机构面临的重要课题。
目前，我国颁布了《中华人民共和国政府采购法》（以下简称采购法）中指出：“政府采购，是指各级国家机关、事业单位和团体组织，使用财政性资金采购依法制定的集中采购目录以内的或者采购限额标准以上的货物、工程和服务的行为。”其中服务类主要包括设备维修、建筑物维修、车辆保险、加油、维修、会议、物业管理和单价2万元以上的其他劳务及服务。笔者仅就政府采购物业管理服务的相关问题作以下探讨。
1政府采购物业管理服务的必要性
1.1 为了进一步深化政府采购制度改革，加快服务类政府采购发展，促进转变政府职能和提高行政效能
根据《国务院办公厅关于政府向社会力量购买服务的指导意见》（国办发〔2013〕96号）的工作要求积极推广政府采购物业服务，这不仅关系到政府一定时期财政资金以及其他资源配置的合理性问题，还涉及政府如何在其行政实践中引导物业管理市场健康有序发展。从近期统计结果来看，采购单位以机关单位、公共场所、大学院校等为主，采购年度从1年到3年不等，采购内容以物业管理综合服务、保安、保洁、绿化等为主。
1.2 物业管理的“五类服务七种管理”基本能满足政府行政管理的需要
（1）常规公共性服务
这是法律赋予物业管理的职责，也是物业管理工作中的基本管理工作，它将公共的、经常性的服务项目，通过“公共契约”的形式相对固定下来，作为物业公司最基本的服务项目。其中主要包含七种管理：房屋建筑主体管理、房屋设备设施管理、保洁卫生管理、环境绿化管理、治安管理、消防管理、车辆道路管理。
（2）有偿特约性服务
是指物业服务企业为改善和提高物业使用人的工作和生活条件，为满足一部分物业使用人的个别需要，受其委托而提供的服务。物业服务企业事先根据业主需要设立服务项目，并将服务的内容和服务质量、收费标准公布，供需要该服务的使用人自行选择。有偿特约性服务实质是一种委托代理服务，如会议接待、会议室布置等。
（3）市场经营性服务
这是一种具有多种经营职能的服务方式。物业管理公司根据客观条件和实际需要，可统筹安排经营与物业区域内公共服务相结合的、面向市场的经营性服务项目。服务收费以市场而定，具有营利性特点。
（4）无偿便民性服务
在物业服务中，为了沟通和融洽物业服务者与业主及使用人之间的关系，提高社会效益和长期效益，物业企业除提供有偿性服务外，还应提供无偿性的便民服务，包括在值班室设置医药箱、针线包、地图等。
（5）公众性代办服务
这是一种典型的委托代理服务，是物业公司受诸如自来水公司、电力公司、网络公司等具有提供公众服务性质的一些公司委托，代理其收取水、电等相关费用。从现代物业管理理论看，现代物业管理是一种集经营、管理、服务于一身的综合性管理。管理的内容基本能够满足政府后勤服务之需要，其管理的手段与方法也足以能够为政府提供较为满意的服务。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
2政府采购物业服务的运作应采用标准化方式
按照法律规定，在物业服务公司的选择上，政府采购应采取招投标方式。既可公开招标，也可邀请招标，原则上所选取的物业服务企业，应该是具有一定资质（应为二级以上）且有优良业绩、财务状况良好的企业。
在对物业公司的管理上，对其物业管理服务及其他服务实行合同制管理。建立制式合同，应将物业基本情况、物业服务的主要内容、物业管理服务标准、物业服务收费及付款方式、物业管理用房、其他服务内容及其标准、双方的权利义务、违约责任等做出详细的约定。建立评估机制，项目合作前有资质审查，合作过程中有跟踪了解，在合作完成后有绩效评估。绩效评估主要根据合同履行情况，对物业服务质量、服务成果进行评价。在资金支付上，结合合同完成情况和评估结果，实行国库集中支付，评估验收结果作为财政拨付尾款的依据和今后项目招标的重要参考，并建立合同信用档案。
3当前政府采购物业服务标准化的几点建议
3.1 依法采购，力求节约财政资金
（1）应重视物业服务政府采购工作，严格按政府采购制度办事，资金管理主管领导负责把关，做到不履行政府采购的预算支付项目不与拨付资金，使其规范合法运作。
（2）做好政府采购预算编报的基础性工作，预算成本构成标准应依据项目所在地政府相关约定的强制性成本开支指标作为预算依据，物业服务企业要如实填报，完善预算管理，应编尽编。杜绝以编报物业服务费预算为名增加预算额的行为，经费支出管理应实行经费不突破原则，物业费专项列支与人员经费结合，实行预算资金总额不突破。
（3）勤俭节约、艰苦奋斗是我们的优良传统，物业服务秉持节俭性原则，立足于勤俭节约，保障必须，保证基本，能由单位职工自身完成的办公室内卫生、行政管理要立足自己。一些不必要的门前礼仪人员，星级服务不应使用。要根据单位实际情况制定物业管理服务标准和支出总额。
3.2 制定物业服务方案的几点建议
(1)预算单位在制定物业服务方案时，要制定相关物业管理制度，明确规定物业服务的岗位设定、岗位职责相关内容及要求、服务监督评价体系等相关规定，使得物业服务有章可循，形成规范的物业管理。
(2)确定合理的物业服务范围及服务等级标准。机关单位物业服务通常负责公共区域的卫生，一般包括楼道、卫生间、会议室、服务大厅、仓库等区域，因其区域人员使用频率不同，卫生服务的要求也各不相同，因此，预算单位统一服务等级标准结合单位实际情况，确定合理的服务面积、服务次数、服务人员等具体要求，从而为制定合理的物业服务预算奠定良好的基础。
(3)物业服务管理监督十分重要。物业服务质量好坏关键在监督，预算单位要建立健全规范的定期回访和随机抽查相结合的监督检查制度，细化检查的项目、服务标准，对服务人员、使用设备情况、耗材使用量考核，进行满意度打分，并将打分情况及时与服务商沟通，督促其整改存在问题。预算单位还可以对不满意达到设定的5％，10％，50％可做出相应的处理，并汇总存档作为客观评价依据之一。做到考核有依据，让服务商服气，为后期续签或者终止服务提供可靠证据。
4结束语
政府采购物业管理服务则是一个相对于传统采购对象而言比较新的服务类项目。应该尽快建立标准化的政府采购程序、过程及管理，使之成为是一种常态化的管理制度。政府购买物业管理服务的推行，将有利于政府机关转变服务观念，把政府办后勤转变为通过购买服务、由专业物业公司提供物业服务来实现，能有效地控制政府机构的增加和人员的增长，降低行政成本，提高政府效能，摆脱后勤事务拖累，集中精力做好各项服务。但由于政府购买物业管理服务的市场还不成熟，还需要政府在今后实际工作中进行摸索，完善标准化程序，不断培育、规范政府购买物业管理服务市场，进一步树立高效、开放、透明的政府机关形象。
参考文献
[1]云馨物业:开辟“物业+养老”新模式[J].城市开发.2018(05)
[2]沈建忠.医院物业服务的标准化和专业化[J].城市开发.2018(05)
[3]北京国天物业:诚信为本,服务为先[J].城市开发.2018(05)
[4]秦佳丽.创业物业:创新路上的“守”与“变”[J].城市开发.2018(09)
论文作者:韦凡
论文发表刊物:《基层建设》2018年第29期
论文发表时间:2018/12/17
标签：政府采购论文; 物业服务论文; 物业论文; 政府论文; 采购论文; 预算论文; 物业管理论文; 《基层建设》2018年第29期论文;