出租房屋管理存在的问题及措施探讨
周 钢
（甘肃兰铁国际旅行社有限公司，兰州 730050）
［摘 要］ 近年来，国家城市化进程不断加快，城市人口呈现显著的周期性增长趋势，经营性房屋行业获得快速发展，很多进城人员租赁房屋从事经营工作。物业管理，特别是笔者从事的专业工作出租房屋管理行业才刚刚兴起，起步较晚，在管理过程中难免存在一些问题，基于此，本文分析了当前国内出租房屋管理过程中存在的问题，进而探讨了加强国内出租房管理的措施，以期不断提高出租房屋管理的水平。
［关键词］ 出租房；管理；经营者
0 引 言
国家经济水平的提升带动了商品经济的发展，经营性出租房行业迎来发展机遇，带动了国内租房行业的发展，和西方国家相比，物业管理，特别是笔者从事的专业工作出租房屋管理行业刚刚出现，在管理的各个层面均存在一定的问题。
1 出租房屋管理中存在的问题
1.1 承租人合同期内随意更换经营内容，招牌悬挂凌乱
一些经营者缺乏必要的经营意识，不按照签约内容经营，经常更换经营产品，导致门口招牌林立，极为混乱。经过实地走访，很多私下更换经营内容，变换店铺招牌的承租人，大都没有向管理部门反映，更没有备案。不仅如此，一些商户不遵守城市卫生环保法规，造成周围环境脏乱，严重损害了企业形象。
1.2 承租人私自转包经营
商铺被承租人成功租赁后，由于经济形势的变化等多种原因，需要更换经营场地，或者寻找更合适的、价位更低的房屋，在经济利益的诱导下，尚在合同期内的出租房就被其转手租给其他人，导致市场上出现很多二房东。出租房被一再转租的背后是经济利益地考量，不仅影响企业形象，也无法保证第二承租人的经济利益，暴露出我国出租房管理上的漏洞。
将决策设计为多种检测模式，每一模式又分别对应于某一特定的过程状态，通过人工神经网络识别判断出检测参数的变化模式，然后利用模式识别的结果，根据一定的规则来确定对模式成员函数进行调节和修改，进而达到改善和提高在线模式识别可靠性的目的。另外针对温度、pH值等检测参数与发酵后白酒的产出率和质量等参数检测联动模型，综合评价各参数发酵过程中的变化对发酵后结果造成的影响，进行专家学习，模式状态细分，保证检测平台的可靠性和精度要求。本研究设计的专家决策模式见图5。
1.3 承租人缺乏必要的安全意识
经营性出租房屋一般地处闹市区，人流量较大，经营多种行业。有的房屋面积较小，承租人为了扩大经济来源，会过多堆放物资、设备，导致经营场地通风不畅。有的承租人为了节省开支，未按照要求配备必要的安全消防设施设备，存在一定的安全隐患。
1.4 合同管理方式存在盲区
在企业内部成立专门的管理经营性资产部门，并建立一支专业的管理队伍，明确部门内部分工和职责。企业经营性房屋的日常管理由专业部门和专业的人员管理，包括签订合同、保管合同、变更合同以及事务性工作协商协调等，由该部门全权负责，这样能够形成以点带面的管理局面，提高管理质量和水平，保证企业经济不受损失。
1.5 日常管理工作不全面
一些城市的户籍人口没有流动人口多，由此可见，流动人口影响了城市的和谐程度。因此，在实际管理过程中，管理部门应坚持以人为本，不能只存在管理思想，还应该具有积极配合的意识。同时，在实际管理过程中，管理部门应积极配合公安等行政主管部门对出租房屋的管理工作，扎实推进治安管理，为管理区域营造和谐的居住氛围，为承租人营造更好的经营环境。
1.6 管理人员的综合素质有待提升
在实际管理工作中，面对承租人，管理人员不能有高高在上的心理，应该具有服务意识，以服务赢得承租人的信赖，提高他们的租房体验。如有的承租人平常忙于工作，需要办理营业执照、食品经营许可证等证照，笔者会积极帮助他们提供相关资料，证明并联系好相关负责人主动送至承租人处。笔者在此过程中均根据承租人的要求，尽可能帮助他们，以实际行动赢得承租人的信赖，为企业创造良好的品牌形象。
2 完善出租房屋管理的相关措施
2.1 完善门面房管理部门的工作职责
物业管理，特别是笔者从事的专业工作出租房屋管理行业在国内刚刚起步，和西方国家完善的管理体系相比，存在一定差距，尤其是在合同管理中存在一定的问题。如有的企业管理的经营性出租房较多，区域较为分散，导致制定和签订合同时存在一定的违规情况。由于不同的经营性出租房签订合同的期限和终止日期各不相同，不同的经营向性租房合同开始日期、合同段及合同终止日期存在较强的特性，管理人员要花费很大的精力完成梳理工作，因此，在合同管理尤其是资金收取和起止日期上存在一定的盲区，影响企业利益，对经营性出租房管理造成一定影响。
为了判断是否是因为线路干扰严重导致RPT无法正常转发0x350端口的从帧，笔者在实验室环境下进行了对比测试，测试波形如图4所示。由图4波形可见，几乎不存在噪声。在实验室环境下，RPT确实能够正常对0x350端口从帧进行转发。在列车通信网络系统中，造成线路噪声的原因多种多样，比如整车电磁环境、MVB连接器压接工艺处理、线路中各设备通信板卡的MVB一致性参数等。在如此复杂的环境下，任何一个环节没有处理好或者几种情况发生了耦合，都有可能出现上述的线路噪声。而如果想要彻底滤除线路噪声，从笔者的项目经验来看，在工程应用中几乎不可能实现。至于如何降低MVB通信线路噪声，在此不做详述。
2.2 积极配合政府部门，实施人性化管理
受各种原因的影响，经营性出租房管理中的预期要求和实际效果之间存在一定的差异，导致经营性房屋管理中存在一些不尽如人意的地方。在合同约定期间，租赁方履约意识不强，履约能力较差，没有按照合同规定开展工作，在一定程度上影响了经营性出租房管理的质量和效果。据相关研究显示，一些承租方人员表示，有的承租方除了在签订合同时出现，在后续的管理过程中很少能见到租赁方，这严重影响经营性出租房屋的日常管理工作，导致管理水平难以有效提升。
本组新生儿不安全事件发生率9.00%(9),包括上呼吸道感染1例(1.00%)、溢奶2例(2.00%)、体温异常2例(2.00%)、胃肠道感染2例(2.00%)、措抱1例(1.00%)、呕吐1例(100%)等。
2.3 秉承服务意识，不断提高管理水平
随着社会的发展，人们对精神层面的追求越来越高，作为具有一定服务性质的出租房屋管理行业，仍处于被动管理层次。很多管理人员素质不高，管理方式不灵活，管理手段粗暴，严重影响整个出租房屋管理行业的发展，对出租房行业造成一定影响，这也是当前出租房屋管理过程中普遍存在的问题之一，需要相关部门给予重视。
2.4 定期巡查，启动动态监管制度
管理部门应变静态的经营性出租房管理为动态性的管理，在日常工作中，加强巡查，制定日常定期巡查制度，保证其能及时掌握出租房屋的实际情况，以现场实际检查巡查得到的最终结果，查看经营内容有无变动，房屋有无被违规改造，是否被私下转包，查看场所有无安全隐患，一旦发现安全隐患应要求承租方即刻改正。
2.5 提高管理人员的综合素质
在实际管理出租房屋时，企业要积极探索完善的管理制度，保证管理不留漏洞，实现全方位管理。不仅要完善管理制度，还应该优化管理流程，保证实现人性化的管理，提高承租人的租房体验。由于日常管理中需要多次使用承租人信息，笔者经过他们的同意后，留下电子版身份信息，在以后的管理过程中不再多次打扰他们，大大提高了工作效率，也提高了他们的租房体验。
2.6 优化管理模式，提高管理效率
管理人员是承租人直接接触的对象，管理水平的高低直接影响承租人的租用体验，因此，提高管理人员的综合素质和管理水平显得极为重要，在实际管理中，笔者认为可以通过以下方式提高他们的服务能力和水平。一方面，企业可以利用工作之余，向一线管理人员教授服务礼仪，让他们掌握必要的礼仪细节，以较高标准与承租人交往；另一方面，企业还可以对一线管理人员进行必要的管理知识和技能培训，培养管理人员的服务意识，提高管理人员的水平和能力，从而提高管理效率。
所谓“内涵”困境，是指新大学运动第二阶段“新建本科院校”在扩招大潮中存在的重视“外延式发展”忽视“内涵式发展”的问题。而这个问题也是高等教育大众化阶段中国大学普遍存在的问题。事实上，“快、大、高、全”既是第二阶段新大学运动中创立的新大学的发展特征，也是导致这些大学存在“内涵”困境的主要原因，而“内涵”困境在“终端”上的反映则是培养出来的学生质量的下降。
从本质上讲，建筑工程造价的动态管理与控制是随着建筑工程的进展和施工过程中的不可理解的变化而变化的。因此，随着建筑业的发展，建筑业的内部企业形成了更加激烈的竞争。客户的施工质量越来越高，对施工成本的动态管理和控制提出了新的要求。因此，在新形势下，如何提高动态管理和控制工作的质量已成为施工企业管理部门和施工部门的研究对象。
2.7 增强防范意识，自觉维护企业利益
在实际管理过程中，遇到的承租人大都可以按时足额缴纳约定房租，和管理人员交往也比较和谐。但是，也存在态度恶劣、行为不举甚至恶意拖欠合同约定租金的情况。针对一些恶劣情况，管理人员要积极主动地和其沟通，向他们表明必须缴纳房租的立场，如果还不改正，就应该拿起法律武器，自觉维护企业的合法权益。同时，还需要管理人员具有一定的超前防范意识，通过细节观察承租人，判断承租人的综合素质，预判承租人的性格，对一些具有不良举动、不良行为规范的承租人，做到早防范、尽早寻找良好的解决措施，尽可能维护企业利益不受损害。
2.8 加强安全保障
第一，要做好消防安全教育工作，提高承租人的安全意识和能力，保障他们在面对消防安全时能够选择正确的解决措施，正面引导从事经营的活动，保障他们从事正常、合法、合规的行业。第二，不断提高消防安全监管工作的力度，依托验收手续的合法性，不断提升消防监管工作的科学性和有效性。如果发现出租房屋有改建、扩建现象，要第一时间通知消防部门进行检查，严格约束承租人私自扩建的行为，在承租时要在合同中明确注明消防器材，落实消防责任，不断完善消防设施，严格落实消防责任制。第三，作为租赁方，还应该自觉承担门面房周围的管理工作，认真检查核对相关安全措施和房屋结构是否存在违法变更的情况。针对出现的问题，能解决的应该现场解决，若现场无法解决，应第一时间通知公司，让公司协助解决问题。
3 结 语
随着出租房行业的不断发展以及出租房行业的不断完善，一些管理中的问题会得到很好解决，今后，出租房屋行业会得到更好的发展。因此，不断研究出租房屋在管理过程中存在的问题并积极寻找解决措施，不断规范出租房屋管理，提高管理质量，具有重要的现实意义。
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doi： 10.3969/j.issn.1673 - 0194.2019.12.091
［中图分类号］ F293.3
［文献标识码］ A
［文章编号］ 1673-0194（2019）12-0189-02
［收稿日期］ 2019-05-05
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