摘要：结合笔者在天津设计的经济适用房项目，和若干商品房项目，对居住区配套公建设计及运营过程中的诸方面展开讨论。
关键词：居住区；配套；公建；天津
配套公建是住宅小区设计中很重要的一环。配套公建的设计存在着前期公摊面积计算复杂、后期产权计量难度大，事项需全盘考虑等诸多问题。配套公建分为经营性和非经营性两种。非经营性配套公建属于具有服务对象的非排他性，消费的非竞争性，公共属性最为突出，其投资主体均为政府及相关部门。经营性配套公建具有私人属性，竞争性强，服务私人的排他性强，可以向使用者收费，可由市场提供。
A、功能布局的设计难点：
（1）配套公建楼房间布局的难点在于：建筑基底面积有限，而大多数具有对外服务功能的房间都希望布置于首层。但其中10KV配电站、消防控制室、安防控制室、警务室、公厕（含男女卫生间、无障碍卫生间和管理室）原则上都应该置于首层，而早点铺和便利店处于方便住户的角度，也应尽量设于首层。但配建楼建筑基底面积有限，不可能所有的功能均摊大饼式地布置在首层。
像社区卫生服务站、居委会、物业办公这类为居民服务的用房，也只能放在二三层。为了解决了老年人和残障人士上楼去居委会和物业办事的困扰，在静海县大邱庄镇安置区祥景园，我们说服甲方加大资金投入，在物业公建楼内设置了一部无障碍客梯。
（2）在《天津市居住区公共服务设施配置标准》（DB/T-7-2014）第5.0.3条中有“对可以与社会化服务对接的项目宜采用配套服务窗口的形式，集中配置一站式服务楼”。比如在天津和苑居住区B地块经济适用房项目中，配套公建的布局采用二层裙房加独立公建的形式。将C字形的二层裙房置于西侧。两座独立公建楼置于地块南侧。其中将的老年活动中心和的托老所，集中设置在一幢五层办公楼内。将居委会和社区服务站，集中设置在另一幢三层办公楼内。同类型相近功能的配套设施相对集中，方便居民参与社区活动或办理日常事务。
（3）近些年来，天津市的规划主管部门为了杜绝开发商违规建设，占用非经营性公建的面积，提出的原则：“居住小区的非经营性公建的配置面积1平米也不能少。要减就只能减少经营性公建的面积”。
（4）核算建筑面积，外墙应计算到外保温的外皮，内隔墙应算到墙体的中线。各使用空间中，不与全楼一起分摊面积的有：社区警务室和公厕。而物业管理服务用房，居委会（含居委会办公用房、文化活动室、社区服务用房）其建筑面积包含使用面积和公摊面积的加权。服务于小区的消防控制室、安防控制室（总计约35至40平米），则必然会占用全楼的公摊面积。最终结果，必然是商业服务网点（含早点铺、便利店等）会损失一些建筑面积。
B、文化康体设施配套的升级
在现有的公建配置类型中，文化娱乐设施最合适担当居民交流媒介的功能。原先的居住区规划建设的过程中，按照千人指标的标准，配套设置了文化馆和文化活动中心等设施。然而很多这类设施因种种原因，大多闲置或改作他用。从实际的使用效果来看，小区中设置的图书馆、文化馆的利用率都不是很高。如天津阳光一百小区，在前期设置了与天津市图书馆通借通还的社区图书馆，但后期就销声匿迹了。
融创全运村项目则是结合在天津举办的第13届全运会，在小区内设置了大量的健身设施、健康跑道，突出了运动主题，也算是“后全运时期”留给天津一笔有形的财富。
天津仁恒滨河湾的会所配备了游泳池、羽毛球馆、兵乓球室、健身房、阅览角、咖啡吧等功能，运营上采取收取年费的形式。经测算，会所运营后依靠业主会费基本能实现收支平衡，开发商会适当补贴一些。会所基本能实现良性运转。
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C、商业设施、餐饮商铺布局的考量
餐饮服务设施的管理及隐患。总体来看，居住区餐饮业使用面积最终都超过标准的要求。餐馆的档次会受居民收入水平、生活模式的影响。很多住宅小区大多数的店铺都是餐饮业。但另一方面，近些年来小区底商餐饮店发生燃气爆炸等事故，严重影响了居民的生命财产安全。目前的权宜之计就是餐饮店只允许使用电加热方式，而禁止燃气罐的使用。或在设计阶段，就将餐饮店相对集中规划，既增加了集群效应，又尽量远离住宅楼，规避潜在的安全隐患。
对于小区底商或商街，怎么做到对外开放、对内封闭是个难题。天津阳光一百小区和水木天成小区，都在小区主入口处设有引入式的商业街区，直接对外开放。其优点是引流效果良好、商业用房的空置率低。但其负面效果也非常明显：由于外来人群的进入，使得所谓的封闭式管理形同虚设，大大地增加了治安隐患。
D、老年设施及残疾人服务设施
从人口结构上，我国日渐严重的老龄化趋势使得社区老年服务设施在量和质上的略显不足。目前已经进入老龄化社会，退休老年人除需要居家养老、社区养老外，更需要精神赡养。他们需要有更多的社会交往空间，如聊天交流的室外空间或打牌下棋的室内空间。现实中，众多老年人需要的如书画教室、舞蹈活动室、棋牌室等房间，均反映不够用。调查显示，老年人生活服务设施缺口很大。这反映现有设计中对老年人生活服务设施的不够重视。
E、经济收入及区位上的差异导致需求分化
商业性设施增加了很多服务功能，如靠近中小学的居住区底商多提供托管班课外辅导或体育运动的教学培训。毗邻大专院校的居住区底商多提供扫描复印等服务，毗邻公园广场的底商宜多设餐饮、咖啡休憩类设施。而天津融创伍仟岛项目结合身处静海团泊湖的区位优势，在小区内开设垂钓俱乐部，满足钓鱼爱好者的需求、
对保障房的特殊性，物业管理运营的准市场化模式或许是一个很好的解决方式。物业公司可以聘用一些在本小区居住的低收入者来管理小区，既能降低物业公司的运维成本，又能解决小区居民就业和物业管理人手紧张的问题。
F、设计中面临的几个问题及思考
问题一：在《天津市居住区公共服务设施配置标准》的“表A.0.3居住区级公共服务设施配置标准表”中的“3-社区卫生服务中心、9-社区综合服务中心、10-街道办事处、12-司法所”，“表A.0.4-居住小区级公共服务设施配置标准表”中的“3-社区卫生服务站”，在备注中，均提及“可与其他建筑结合配置，应设独立出入口”。而“表A.0.5-居住组团级公共服务设施配置标准表”中的“3-物业管理服务用房”备注中提到“应设置独立出入口”。如果以上使用空间放置在二三层，是在首层设置专门的疏散出入口？还是设有专用楼梯为以上空间进行疏散？对于这些设计规范中的模糊地带，产权登记部门和消防审查部门也都有自己的理解。这也大大增加了设计人员的操作难度。
问题二：“千人指标”是在计划经济时期居民的高度同质化的前提下提出的，对于目前市场化经济下的现状缺少对照，这就是造成公建配套规划看似完备，但在实践过程中却出现设施与需求不匹配的原因。
现今公建项目开工往往滞后于商品房的开发，因为住宅销售能让开发商的前期投入快速回流，而对于公建配套有拖延、缓建的情况。甚至将非经营性公建改为经营性公建。配套公建也存在规划不合理的现象，开发商为了让商品房朝向好、视野好，往往将配套公建安排在交通不便的位置，不利于居民使用。
配套公建楼的设计，与百姓生活息息相关。本文仅是抛砖引玉，希望能引发更多同行对此类问题的深入讨论。
参考文献：
[1]《居住郊区化趋势下配套公共设施供给模式探讨》，《研究探索》2008年第12月增刊。
论文作者:沈伦
论文发表刊物:《基层建设》2018年第25期
论文发表时间:2018/9/17
标签：公建论文; 设施论文; 天津论文; 居住区论文; 经营性论文; 小区论文; 天津市论文; 《基层建设》2018年第25期论文;