昆明经济技术开发区洛羊街道办事处 云南 昆明 650501
摘要：随着保障房工程陆续建成和大量城市中低收入居民持续导入，保障房社区成为大城市社区生态中的主要类型之一。目前，社会各界基本形成了一个共识，就是社区不仅是一个住宅社区，更是一个日常生活社区。据此，社区公共服务配置状况就成为导入居民们日常关注的核心话题。研究表明，完善的公共服务设施配置将直接影响着城市居民的迁移意愿和社区居民的居住满意程度。反之，公共服务设施的滞后则直接降低了居住满意度。本文将重点分析城市保障房社区公共设施配置问题。
关键词：保障房，社区，公共设施
1 障性住房社区相关研究
1.1保障性住房社区居住满意度及影响因素
中国保障性住房居民的居住满意度都普遍偏低，且明显受到四类因素的影响：（1）社会人口特征，包括性别、年龄、教育水平、收入、家庭人口、婚姻状况、健康情况、政治面貌、单位性质等；（2）住房特征，包括地理空间、居住面积、户型结构、施工质量、水电气等配套设施、租金价格等；（3）社区环境特征，涉及通勤成本、交通便利性、教育配套、医疗服务、商业配套、社区活动、物业情况、就业环境等；⑷心理体验，包括政策执行情况、社区和谐性、入住感受、社会排斥感、相对剥夺感等。有研究指出，经济适用房更像是政府激励居民迁出市区的一种工具，对迁出之后的有效管理相对缺乏，特别是社区的独立选址和布局很容易造成不同群体的空间隔离。
1.2保障性住房社区的公共服务与社区治理
从广州、上海等地实践情况来看，在市场逻辑和政府逻辑的双重影响下，保障房社区的空间布局与城市公共服务设施表现出明显的偏离态势，公共服务设施可达性极差，并伴随城市中心边缘格局的设施空间布局与中低收入群体政策外移而加剧二者之间的空间分离趋势。公共服务设施配置严重影响到保障房社区人口入住情况，“住房空置”“违规出租”等后续问题频繁出现，保障房的后期监管也成为保障房社区管理的重要内容。在保障房社区内，由于社区产权结构复杂，居民利益诉求多元，同时社区居民具有普遍收入较低、文化程度不高、权利和责任意识不匹配等特点，而恰巧保障房社区治理主体单一、社区服务行政化浓厚、专业队伍处于建设中等问题，这给社区治理带来前所未有的挑战。与社区管理联系紧密的物业管理便是学者们重点关注领域。目前来看，保障房社区物业管理普遍存在费用收缴困难、服务定位不合理、卫生管理困难、停车管理难度大等问题。由于保障房社区的特殊性，全国各地都在纷纷探索这一新社区型态的物业管理模式：（1）政府管理模式，就是由保障房社区所在街镇成立物业公司，直接为社区提供物业服务，即“政府托底管理”。一些学者也极力主张这一模式，有学者对广州的研究表明，保障房社区居民对政府的依赖程度较高，政府基于保障对象权益原则，理应主动介入社区物业管理，并且要把关爱为本、用心服务理念嵌入物业管理中。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆这一模式虽然能够利用政府资源解决小区物业难题，但明显存在运营效率低、服务水平低等劣势；（2）市场管理模式，即政府通过政府购买服务方式聘用物业管理公司为保障房社区提供物业管理服务。这一模式具有减轻政府负担、提高管理效率、提升服务水平等优势，但缺点在于小区矛盾难以化解、公共资产维护困难等；（3）协作管理模式，就是整合市场管理与政府管理的优势，各自取长补短，共同协作管理保障房社区。这看似是理想的管理模式，并出现政府主导、政府监督和开发商主导、多元化运营等几种协作管理模式。
2 保障房社区不同类型公共设施配置
某市9个区分三批规划修建46个保障性住房社区，公共设施配置对策如下：
2.1科学编制规划，提高总体性规划与具体实施环节互动性
科学规划是一项兼顾长远目标与近期计划、集谋划、策划和实施于一体的系统性工程。而且，这一工程并不仅属于规划师工作，更需要多主体、多部门协同参与完成。在大规模修建保障房政策导向下，控制性详细规划编制大多较为仓促，这就要求在具体实施环节中不断进行调整，加强总体性规划与具体实施环节间互动，具体包括：一是与各项实施专项规划互动，要兼顾地理位置、现实状况等进行调整；二是与各实施主体进行互动，由于不同主体的侧重点不同，这就需要主体间充分互动，共同协商制定可行的实施方案，特别是要加强规划团队与建设开发团队的互动，能够将控制规划内容付诸实地；三是与实施需求进行互动，包括潜在住户的客观需求、有限土地资源提供尽可能多住房需求、住宅成本需求等，要在众多需求中进行充分论证，寻求符合低成本-高效益的规划实施方案。
2.2优化空间布局，加强市区政府对保障房地区政策支持
研究表明，目前将保障房后期建设与管理的重任嫁给镇政府（即“镇管社区”），这一做法在短期内确实取得了不错成绩，但从长远角度仍有很多缺陷。本着民生导向原则，市区政府应在自身资源范围内，更加注重对保障房区域的政策支持。一是要总体优化优质公共服务设施的空间布局，将中心城区更多的优质教育、卫生等资源向保障房地区倾斜；二是加大对人口导入区域经济扶持，将一些重大产业布局向该地区转移，这不仅能够增加保障房社区居民就业，而且能够增加所在地区财政税收，提升镇政府服务大量导入人口能力；三是要科学预算保障房社区整体运行成本，对社区实际支出事项进行核算，要适当提高市区财政转移支付比重，特别是在保障房社区建设早期。这不仅有利于减轻人口导入区财政压力，提升区域自我造血能力，从根本上解决保障房社区配套资金来源困境。
2.3加强统筹协调，建立政府间横向财政转移支付常态机制
保障房不仅是一项民生工程，也是政府对城市整体资源的空间重置过程。事实表明，随着市中心低收入居民大规模迁移到郊区保障房社区，市中心土地价值剧增，而人口导入地区则成为肩负起安置的重担。因而，加强人口导出和导入地区政府间财政转移支付就理所当然。这部分转移支付资金势必会成为保障房社区后期建设与管理经费的重要来源，一定程度上减轻了市区镇三级政府财政压力。当然，目前上海市政府也对政府间转移支付政策进行规定，但仍然需要予以完善：一是要把以住宅面积为单位转变为以导入人口数量为单位进行转移资金核算，甚至可以依据导入区政府所实际支出的管理资金核算清单进行转移；二是要变一次性核算转移转变为长期转移，建立财政转移支付常态化机制，当然可以随着导入时间转变进行适当减免转移支付比重。同时，市政府还要加强政府间的财政监管，以确保人口导出区政府准时足量地将转移支付资金支付给人口导入区政府。
结语
对于保障性住房奖励机制、监管机制和质量终身制的运用，能在一定程度上提高保障性住房的建设质量，有助于改善中低收入群体的居住环境，从而促进房地产健康发展、社会和谐稳定。
参考文献
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论文作者:黄宏
论文发表刊物:《防护工程》2017年第15期
论文发表时间:2017/10/24
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