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SHOPPING MALL，《英汉简明词典》翻译成大型购物中心；《牛津高阶英汉双解词典》解释为有顶的多店铺的步行区；编者问过美国朋友，回答描述为在一大片非露天的商业区域内，有大量的停车位，集中了非常多的商号，如服装、家具、玩具、化妆品、运动器材、书店等，且一般都是品牌专营店，同时，餐饮店、食品店、鲜花店、银行、邮局、娱乐场所甚至医院等等环绕或穿插其间……于是，似乎原来基本约定俗成的翻译并不十分贴切，因为顾客在此并非只能购物，还能购买非物的服务，实际上应该叫“消费中心”才是。但这些并不重要，关键是SHOPPING MALL给我们带来了一种新的积极的零售业态，但也引发了一轮过热的投资风潮。
商务部6月9日发布了《全国商品市场体系建设纲要》
商务部有关人士指出，结合当前宏观调控的要求，鉴于目前流通领域特别是大型商业设施建设投资过热的情况，《纲要》提出要控制发展大型购物中心，而将加快发展贴近和方便居民生活的便利店、折扣店和中小型综合超市。
《纲要》中提到的大型购物中心就是被人称为SHOPPING MALL的大型商业设施。从2002年开始，大型购物中心在中国的建设竞赛中逐渐走向高潮，到今年初，全国大城市几乎遍地开MALL花。短短两三年里，全国各地一下子冒出来数量惊人的SHOPPING MALL。
针对据说全国有2000亿建MALL投资，温家宝总理批示有关四部委联合调查。
可怕的增幅
SHOPPING MALL从20世纪50年代发端于欧美等发达国家，现已成为那里的主流零售业态，其销售额已占当地社会消费品零售总额的一半左右；近年开始为我国引入。
有关部门的统计数据表明，截止到2003年底，全国省会以上城市购物中心总数为236家，投资总额1700亿元。而按照业内权威人士的分析，今年前不久有关部委调查全国购物中心投资总额2000多亿元，应该是以约400个网点为基数。这也就意味着与去年年底相比，“SHOPPING MALL”又增加了100多家，增数已超过以往增速最快的2003年全年的94家。
对此，有关人士分析，以前的统计主要在省会级以上城市，但现实的趋势是购物中心不光在大城市，还迅速向二三级城市蔓延，这次统计相对更全面。然而，即使这个相对全面的数据仍未必完全。一家在全国拥有1000多个网点的民间机构依据网上信息和各地会员的汇报，认为购物中心总数达到了600个左右，以每个投资额5亿元测算，投资总额则应在3000亿元以上。
“政绩工程”与融资模式作怪
众多业内人士谈起建MALL热，对政绩工程的影响时，几乎无一不表示深深的担忧。而业外对主要问题的剖析，也都不约而同地指向了地方政府。
“重庆升直辖市后，区级政府对城市改造投入的力度非常大。但政府没钱，必然鼓励开发商参与到城市建设中来，即把城市开发和企业的项目作一些结合。”吴建国对此有切身感受。前段时间他很繁忙，嘉兴、嘉善以及内地一些城市，不断有地方政府和企业找他咨询如何建MALL。这些多在20万、30万平方米的SHOPPING MALL很多都是“政府行为”。
一些地方政府热衷于此的根本原因在于建MALL是短期内立竿见影的“政绩工程”。
SHOPPING HALL在中国的过热发展，除了一些地方政府的因素外，还有一个因素不可小视，这就是其对房地产商的诱惑，进而生出的特殊融资模式的怪胎。
一位曾经在上海某房产公司就职的人士，详解了一家25亿元建MALL资金的融资之道：先用自有资金拿地，对土地用市场价评估升值，再拿政府准许其投资的土地批文到银行贷款，用此贷款来建造，建造完后再拿盖好的楼去银行抵押贷款，再用此贷款和自有资金一起来建造，如果资金依然不足，就寻求合作伙伴，而合作伙伴往往也同样是拿合作项目去银行贷款，很少是用自有资金投入。
权威人士举了一个更具体的例子：一个投资30亿元的项目，开发商手里的自有资金为8000万元，其自有资金比例仅为2.67％。这离国土资源部规定的自有资金必须占到30％以上相差甚远。
据有关部门调查，目前在我国购物中心投资领域唱主角的是地产商，单由地产商开发的项目占购物中心总量的56％，这还不包括那些由地产商牵头、联合零售商和投资商一起参与的项目。既然是地产商操作，就“情不自禁”地采用了房地产的融资模式。即使是那些地产商投资只占很少比重的项目，也大多采用了这种模式。
正是因为在一些建MALL项目投资中，只有土地资金是开发商自有，又由于对这些政府看好而鼓动的项目，开发商往往能以十分低廉的投入拿到土地，并较易得到贷款，后续的绝大部分投资风险就转嫁给了银行。
潜在的风险
SHOPPING MALL的修建是一场豪华的金钱盛宴，动辄就需数亿、几个亿的投资。针对建MALL旋风，上海商学院连锁经营管理系主任吴建国认为：“巨资博弈如走钢丝。太超前了，把大后天的事都做了。”中国商业联合会购物中心专业委员会常务副主任左波也有同样的担忧：“许多购物中心的老总和我聊过，有一批购物中心可能要死掉。”
由于建MALL热中搀杂了非经济运作和非正当手段融资的因素，巨大的风险也就难以避免了。一方面，是经营SHOPPING MALL自身的商业风险，地段、定位、经营、管理等将决定其能否赢利；另一方面，是这当中如果企业背负了巨大的银行债务，定期偿还的压力会对企业的现金流产生极大的考验，弄不好就会陷入被动局面。如果开发商主要是通过借贷做项目，就意味着即使是已经建成的SHOPPING MALL，仍要面临巨大的市场风险，因为只有相当多的赢利，才足以归还投资中大比例的银行贷款及其利息。
有专家指出，“政绩工程”的一个可怕之处，是当一些官员得享引资、人气、车流和物流等表面繁荣的政绩时，却把巨大的风险转嫁到了银行的头上。中国商业联合会副会长张庶平认为，需要警惕的正是“政府行为”。如果是政府在背后推动，在财政、土地等方面给予条件支持的话，那么就存在盲目性，就带来隐忧了。
与一般房产项目可以通过出售楼盘快速回笼资金不一样，SHOPPING MALL主要风险会延续到建成后的招商和经营中长期存在，有些甚至需要10年以上时间才能收回成本。例如位于上海浦东小陆家嘴的正大广场，至今依然有三分之一的铺面待租。北京金源时代购物中心总经理蔡训善说，即将开张的金源SHOPPING MALL已经五证俱全，而且该项目38亿元的投资全部是开发商的自有资金，所有签约大商家租期都是20年以上；即便如此，粗略估算，至少也需12年才能收回投资。可见，如果一味偏爱表面繁华而考虑不到招商、客流和消费能力的匹配，风险将直接威胁开发商的利益。而且不仅如此，还可能导致部分“形象工程”成为某些政府官员的“滑铁卢”。
正是鉴于SHOPPING MALL风险的长期性和其在中国赢利模式的不明朗，一些有主见的商业银行，至今不肯涉MALL一步。东亚银行即是一例。
在东亚银行看来，投资SHOPPING MALL的变数太大。他们认为，单纯的居住或商办楼开发，是与单个开发商合作，可以参与其整个过程，项目完成后，理论上就是看市场了；但是如果是开发SHOPPING MALL，不光是房产开发，还涉及到把商家引进来的过程，还要考虑定位、业主品位等各方面整体的融合，这是一个相当长的过程，因而也相当复杂。
还要因时制宜
必须承认，SHOPPING MALL作为一种新型购物方式，确实引领了时代潮流，也符合消费者不断变化增长的需求。而且，SHOPPING MALL和“商业地产”并非一回事。因此，业界呼吁在治理SHOPPING MALL泡沫时要慎重，对在建的不能“一刀切”。区分标准就是看开发商建成后是自己经营还是出售，如果是后者，就应该坚决刹车，这甚至应该成为判断那些备建的SHOPPING MALL能否立项的“准入条件”。
治MALL除了规范融资外，还要注意因时制宜，因势利导。有专家分析北京的情况后认为，SHOPPING MALL尽管是北京商业现代化的梦想与期待，但是有4个也就足矣。而一些主张内地根本不适合发展SHOPPING MALL的专家则认为，内地的经济发展水平比美国落后太多，居民的购买力有限，而且私家车拥有量太低，不符合建MALL的要求。北京金源的蔡训善告诫那些自有资金不足、准备靠贷款建MALL的开发商，一定要左顾右盼，必要时及早撤步。