20亿镀金上海多伦路星科背后闪现和黄德隆？，本文主要内容关键词为：上海论文,德隆论文,多伦路论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
多伦路的老式里弄，曾是鲁迅、郭沫若、茅盾、夏衍等数十位名人的居住之地。如今，有人要动用他们经年未衰的名气，以及名气沾着的幢幢故居。
12月28日，虹口区政府与上海星科投资管理有限公司正式签约，宣布斥资20亿二期改造多伦路，欲在22万平方米旧区上推出一座整合文化与商业的多功能生态社区。
曾接触该项目的某地产人士表示，“星科这是在烧钱。”星科董事兼常务副总裁方培清对此似乎也不否认，“我们并不指望二期赚钱。”
三期“蛋糕”诱吃二期“大饼”
多伦路改造与其说是政府与民间资本的一个合作，不如说是二者博弈的一个结果。
张永林，虹口区文化局局长，多伦路改造的促行者与一期执行者。他形容自己的心情“兴奋加沉重”。
从1990年代初开始，张永林就开始调查虹口区的文化资源，重塑文化重镇也开始成为区里、部分市里领导的共识。1998年，虹口区政府终于出资8000万开始一期改造，沉寂了半个多世纪的多伦路重新穿衣戴帽，文化名人的雕塑、古玩字画店、博物艺术店、以及当年名声在外的“公啡”咖啡馆沿路排开，一时引来游人如潮。
但一期改造存在的诸多“硬伤”，导致了接下来长达3年的清淡。政府原来的定位是“文化商业旅游街”，要借当年文人的名气来吸聚人气，但那些文人旧居虽经装修，但空有其壳，反成了酒肆茶楼；构成所谓商业的那些字画店，少了个性、特色与品位，且假冒伪劣盛行；而支撑旅游的停车场、公厕等硬件也是杳如黄鹤。最后，这里除了几个雕塑，别无他物。
一个正在店里雕刻“上海精武体育馆”牌匾的老板说：“这都是政府行为的后果。”多伦路沿街字画古玩店的生意日不如日，数量也从开张时的近40家减到了20多家，“再不改，剩下店的生意也做不下去。”
眼见看其它他区的商业、房产不断发展，虹口区政府也想改，张永林的心里更急。但他们通过文化带动经济的策略却举步维艰：“一期是政府主导，市场运作，不可能解决大量的资金、人才问题，管理也没跟上。”
“二期就要力求改变这种状况。”区政府把眼光瞄向了民间资本。
于是，区政府前前后后与来自欧、亚、美洲的超过100多家企业、文化商人等商谈过这个项目，其中包括陈逸飞、台湾最大的古董商、香港的新鸿基地产、台湾的远东集团……但最后都以失败告终。“区政府要的是改造，是要保留这些名人故居，而投资者大多却想做房地产。”
事实上，既然是改造，可以用来出售、出租的面积将十分有限，自然不如做房地产利润来得大且可靠。区政府也很清楚，“资本的本性就是要获利。”
要找一个不光要有经济实力，还要有战略眼光的合作伙伴的确不容易。就在区政府几近绝望之时，星科以财大气粗的专业投资公司形象出现。
2001年9月，星科与区政府接触，“一拍即合”，短短两个月就全部谈妥：星科出资70%，区文化局出资30%，共计20亿人民币，投资二期改造多伦路地区22万平方米旧区。“神速”的背后是虹口区政府慷慨地付出了这次“博奕”的代价：给予星科总面积达80万平方米、投资额可能高达100亿的三期开发权。
星科董事兼常务副总裁方培清从事专业投资10多年，也觉得这个项目“进展神速”。他一语道出星科的醉翁之意：“我们真正看好的是三期更大的项目，那才是星科要赚钱的时候。”
张永林也不否认，“我们签定了一个框架性协议，规定星科享有三期的优先开发权。”
定位众说纷纭
虹口区政府以三期“蛋糕”吸引星科吃下二期“大饼”，意图“重振文化重镇”。星科的算盘也很清楚，就是借用和进一步打造多伦路既有的文化商业品牌，通过多伦路“社会效益”的最大化来“撬动”三期地价的上升，带动三期商业价值的最大化。如果文化“工具化”真能实现，对于多伦路本身无疑是一件幸事，这样多伦的“文化”与“商业”才能真正整合，多伦路的海派文化才真有可能声名鹊起。
但是操作层面却依然存有争议，甚至可能事关成败，那就是关于二期改造的“定位”问题。
按照上海市作家协会副主席、《萌芽》杂志主编赵长天的说法，“打文化牌，可以打，也有优势，但要考虑怎么打，定位不准，反而可能事与愿违。”
在方培清、张永林，以及参与策划的一位某网站高级主管嘴里经常可以听到两个地方：纽约的SOHO区和巴黎的“沼泽地”。这两个地方是多伦路二期改造的参照系，在一些宣传手册上，也有这种明确的字样：“多伦路——上海的SOHO”。纽约SOHO区是世界知名的多功能社区，有着丰富的文化遗产和文化多样性，汇集了各地风味的饭店，大量的PUB，音乐现场表演场所，和精品商店，出售各种高档或希奇的物品，包括内容丰富的古董。
星科想的就是要在多伦路再造SOHO，想做成一个“高级”“高档”的社区。因此方培清现在考虑的是如何设置门槛以控制入驻商家的档次与品位，担心的是政府对周边环境的改造能进行到什么程度，对区域内的“人群”能不能彻底“置换”。
这也不难理解。虽然星科不看好二期，但也不希望二期亏本，高档的定位可以在相对固定的面积内增加单位收益率。方培清说，洋楼和石库门房屋改造成的外籍公寓及商铺的租金收益将是二期的主要收入来源，如果这个收益每年可以达到总投资的10%，星科就不会亏本。而更重要的是，二期的高档定位，直接关系三期地价的上升，方培清随口提到过一个价格，就是三期的地价如果达到每平方米2万元，星科将大赚一把。2万元是什么概念？上海的顶级楼盘价。
但是，星科希望引进的作家、艺术家们却不看好这样的定位。赵长天认为，一方面，中国的作家、艺术家有几个很有钱的？现在多伦路有的是一个空牌子，缺乏的是实质的文化内涵，因此恰当定位以引进文化人是首务；另一方面，多伦路作为后起文化场所，在艺术节、电影节等显性文化市场竞争力不强，但可以抓住目前上海的一个空缺——隐性文化市场，即那些年轻的、新兴的、未进入主流却充满了活力的文化市场，这个方面虹口区反而独具优势，因为当地有大量高等院校高校学生，这种群体的消费显然是中低档的。所以，赵长天以为，多伦路后期改造的定位，应该是先以中低档定位引进文化人，并打造好文化商业市场形成品牌，继而吸引有钱人。
这种意见得到了许多人的赞同，事实上，业内人士也认为，虹口区政府与星科如果跨不出定位的泥沼，意图以豪华、气派、高档的多伦路来吸引文化人，只会使大多数文化人望而却步；而如果失去了这些二期主旨吸引的人气，20亿就很可能打了水漂，三期也就失去了依托。
星科？德隆？和黄？
这个项目引来多方关注的原因还在于，主要出资方星科公司一直蒙在神秘色彩之中。
为别人所不为的星科到底是什么来历？有业内人士说与德隆有关，因为一直主导项目谈判与实施的方培清就是德隆的人，甚至有人断言，这个项目是“包装概念上市圈钱”闹剧。而方培清的确表示过，星科二期改造多伦路的退出方式之一，正是把多伦路文化街包装上市，以融得资金来填补三期所需的巨大的资金缺口。
难道“志在三期”是一个惑人耳目的幌子？不过，虽然方培清承认自己“曾经”是德隆投资管理总部的副总经理，但早在半年前就已辞职，“这个项目与德隆没有任何资金关系”。方培清更“主张”，星科不具有“可报道性”，“它只是一个投资工具”；星科更不会采用德隆的“手法”，以避免人们“圈钱”的猜测。
方培清透露，星科的母体有一家是成都的九龙广场，另外香港有一家，因为没有授权所以不便说出。目前低调的星科已经在上海投资了四个项目，集中在生物制药和高科技领域。
而据知情人士的透露，星科的母体有好几家，包括成都、香港、北京等地方，大多是私人房地产公司，在国内赢利不少。香港一家是大名鼎鼎的和记黄埔房地产公司。
如果该知情人士透露属实的话，那星科以什么资本使得德隆的投资副总经理前来投诚，使得大名鼎鼎的和黄也注入资金？有意思的是，对于“和黄是星科董事并投资多伦路二期”的说法，位于上海的和黄内地总部并没有否认，公关部林小姐不置可否，以“未获得指示”为由，“不提供任何信息。”
星科的神秘显然已经影响到人们对这个项目的看法。张永林也没有回避这个话题，为此区里也采取了措施，请一家律师事务所作过调查，作过专门研究，结果并没有发现什么问题，“即使有问题，区政府也有对策。”
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