摘要：在整个国民经济发展中，房地产行业对社会发展的促进作用不断突显。而营改增对我国是一项重要的措施，其对我国市场经济的规范、税收制度以及房地产行业的发展都有着重要的影响。首先，营改增规范市场主体在市场经济中的行为，增值税发票的环环抵扣能够避免虚开发票的现象；其次，增改增还有利于完善税收制度，避免重复征税的漏洞，在提高增值税的同时还能够实现经济分工，提高房地产企业的经济效益。
关键词：营改增；房地产；经济
前言:房地产是带动社会经济增长的重要力量,与此同时,同样面临由于房价过快增长带来的各种问题。税收政策作为国家十几年来高频使用的宏观调控政策,在调控房价的效果上备受质疑。改革后，双重征税的问题在其推进中得到了逐步地解决，给房企的发展打开了一个新的天地。全方位推行“营改增”，不仅能够使不同行业间的抵扣链条打通，而且为解决双重征税给予了制度性的保障，更有助于创造出公开竞争的市场氛围。与此同时，“营改增”也公布了分红政策，通过减少财政收入来增加企业利润并提高其核心竞争力。
1“营改增”对房地产企业财务风险管理的影响
1.1增加了房地产企业的开发成本
建筑材料、工人劳动力和施工费用是房地产企业建设成本上升的三大因素。①，在建筑材料因素上，改革后建筑业实际税负大有可能增加。再有，建筑业处于房企的上游，能够对其进行税负转嫁，导致了房企的成本不断上升。同时，由于材料的来源广泛，企业接受的项目分散，再加上有些地方还较偏僻，材料的供应商和种类一般都有着的零星、杂乱、小规模的特点。难以取得增值税专用发票。如此，进项税就不能获得足额的扣减，使得成本呈现出上升的趋势。②，在人工因素这方面，工程的人工成本大约占价格总数的左右30%，这应该也算是一个不低的比重了。而且，用工的关键来源是农民工和劳务企业，他们提供的劳务所产生的费用是不能进行进项税抵扣；劳务企业提供的服务，却因为“营改增”，税率从原来的3%上升到了11%，自身却也没有可以抵扣的进项税，这将会增加劳务企业的税收负担，从而使整个成本上升。
1.2增加了对房地产企业财务工作人员水平的要求
营改增政策实施之后，在某种程度上对房地产企业的会计核算状况产生了较大的影响，包括会计科目的增加的改变，更为严格地要求房地产企业的会计核算制度。
1.3影响房地产企业资本结构管理
降低税收率，相当于政府给房地产企业的补助，可显著地减轻房地产企业的债务负担，给房地产企业一个更为清晰、明朗的发展局势。房地产企业管理人员应该选择最佳的资本结构，使得房地产企业在营改增制度实施之后达到资本成本的最低水平，将风险控制在房地产企业所能承受的范围之内，使得企业的盈利能力以及企业的市场竞争力均得到显著地提升。
2当前时期下，房地产企业财务管理工作应对营改增的优化策略
2.1进一步完善优化税收筹划管理工作
我国房地产企业就必须正确地应对且适应好营改增的政策，更为重视纳税的筹划管理方面的工作，且努力在实际过程中对其进行更深层次的优化及完善等。房地产企业在税务体制改革后，对于其中所提出来的营改增的新方案，应该按照自身的实际纳税能力、纳税情况以及主体情况来采取积极的措施，某些房地产企业在从营改增政策之中获得了利益之后，还应做好充分的准备以应对营改增实施后所带来的巨大挑战与压力，由于营改增对房地产企业的财务管理工作提出全新的要求，要让纳税主体借助于流通环节对相关税费进行合理地转移，特别是在选择合作供应商时，则应该保证房地产企业的财务管理程序更加完善，可开出整套的增值税发票等，从而充分利用增值税优惠政策带来利益。
2.2严格加强对供应商进行管理
由于房地产企业抵扣增值税专用发票方面的进项税额，房地产企业更重视对供应商进行选择，对供应商的选择可上升至战略水平的高度。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆对供应商的选择不单单需要考虑是否可以预防房地产企业财务风险，同时也要考虑到其是否会对房地产企业开具增值税专用发票。
2.3提高房地产企业财务管理人员的专业技能
房地产企业财务管理人员是重要部门，他们拥有整个企业的资源。房地产企业的发展方向掌握在财务管理人员的手中，从而对房地产企业的软实力具有决定性作用。在营改增实施过程中，对房地产企业的财务管理人员进行业务知识的培训，提高其会计以及税务知识水平，培养其防范风险以及发现机会的能力，提高财务管理人员服务意识；提高财务管理人员的凝聚力，多与房地产企业高层管理者以及税务部门进行沟通与联系，保证房地产企业可快速地适应税制改革，做好过渡期的企业财务风险防范工作，防止产生不必要的损失，促使房地产企业的快速、健康发展。
2.4降低房地产企业税负，提高竞争力
实施“营改增”政策，是为了减低行业整体税负，然而，并不是所有的政策目的都能很好的被市场反映，结果会是有一部分的企业因“营改增”而减低了税负，也会有另一部分企业因“营改增”增加税负。不论怎样，“营改增”都为企业进行合理的“纳税筹划”提供可选项，能通过节税增加企业的盈利，企业应综合各方面因素，把“营改增”作为契机，使企业竞争力得到全面提高。
2.5尽量控制产生税负上升的因素
房地产企业应当依据当地经济的特征，在早期就对工程的开发做出必要的控制，提前评价这其中所涉及的方方面面是否符合常理，以便及时进行修正。同时，财务人员更应当尽自己所能，在不违背法律的前提下，进行税务筹划。其次，在房地产企业销售中，遇到混合经营的情况，应当采用单独的计算方法，比如可以采取分业或者分率核算的方式，房企的业务结算可以选择现金购买、赊销、分期这三种渠道。最后，在“营改增”的形势下，税额抵扣范畴有了一些扩大，企业更应学会优选材料供应商，努力使自己获得充分的税额抵扣。唯有如此才能顺应改革的潮流，切实地控制房地产企业的税负。
2.6加大监督管理力度
在运营过程中，房地产企业要根据营改增多样化优势，结合内部控制方面存在的问题，优化完善监督管理制度，科学细化的基础上，将其落到实处，有效指导开展的经济活动。房地产企业要利用信息化手段，结合营改增内涵，构建合理化的监督管理系统，全方位动态监督日常开展的各类经济活动，及时发现并解决存在的隐患问题，加大内部控制力度，巧妙利用营改增优势，合理控制各方面支出的成本，有效降低自身税收压力，提高运营经济效益。
2.7加强建设成本的增值税发票管理
房地产企业要将一般纳税人作为购销的对象，寻找机会与规模较大、资历较深的公司合作。因为只有这样，企业才能够获得较多的抵扣联。而在相同的前提下，企业所要交纳的税款与能够用来扣减的专用发票是呈正比例关系的。与此同时，在人工成本与费用方面，我们也要最大限度地对其进行抵扣，合理地减少成本支出。其次，让专门的工作人员来保管增值税发票也是必要的一个流程。企业应该对工作人员进行税务管理课程的培训，从自己本身做起，提高他们对会计制度的认知与理解，坚决杜绝虚开虚抵等违规行为，使企业能够顺利进行进项抵扣，合理降低成本。
结束语
营改增是政府为了改革税制，避免重复征税，推动产业结构调整实施的税制改革，有利于遏制房价上涨并实现房地产企业的稳健发展。房地产企业应当积极面对，妥善做好筹划工作，根据自身条件制定应对措施，转变企业的经营模式，防止出现资金链断而影响到企业发展。
参考文献
[1]刘晓伟.“营改增”对房地产企业税负和经营情况的影响研究[D].安徽大学，2017.
[2]孙作林.“营改增”对房地产企业税负和净利润的影响及建议[J].财会月刊，2015，31：47-49.
[3]王玥菡.浅析营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].财经界（学术版），2016，07：335-336.
论文作者:徐从蕾
论文发表刊物:《基层建设》2019年第30期
论文发表时间:2020/3/13
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