中国房地产经济周期与产业运行调控的理论思考，本文主要内容关键词为：中国房地产论文,理论论文,经济周期论文,产业论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中国房地产经济发轫较早，但建国以后，由于理论研究和经济体制的某些偏颇，致使房地产经济长期处于休眠状态。改革开放为房地产业发展奠定了经济和体制的基础，促进了房地产业的迅速发展。房地产业蓬勃发展而国民经济的综合平衡及房地产运行的宏观调控不力的局面，以及非经济因素的干扰，使中国房地产业发展脱离国情国力及体制改革进程，步入规模扩张，过度增长的误区，产业运行出现强烈的非自主波动。因此，借助比较分析方法，探索房地产经济运行、波动机制的规律性特征，同时注重从中国社会体制的特殊性和经济发展的阶段性着手，研究中国房地产业的增长与周期波动的内在机制，以求通过实施反周期稳定政策，实现中国房地产业的可持续发展具有迫切的现实意义。
经济周期波动是多重因素综合作用形成的规律性的经济运行现象。马克思以及哈伯勒、凯恩斯、熊彼特等西方经济学中的不同流派就周期波动问题分别从体制、心理、消费、创新、货币等不同角度进行理论阐述，构建了经济周期现象研究的理论基础。无论是西方市场经济国家的工业生产，还是社会主义国家的经济增长变化皆实证地表明，任何经济运行轨迹都呈非直线运动特征，即经济运行的周期性波动是宏观经济运行的客观特征。
房地产业作为国民经济重要的产业组成部分（两者是总量与分量的关系），必然受到宏观经济周期性波动的决定和影响。首先，伴随社会总产值变化所决定的固定资产投资增长波动的周期特征，房地产生产要素供给、要素结合程度以及房地产关联产业群在生产能力、地区分布、产业政策等方面都呈现周期性的变动，即房地产具有与国民经济相同方向、相同频率的波动特征。其次，由于房地产商品的消费替代性较差，因此，按照列宁提出的生产资料优先增长理论，不同房地产物业类型的增长具有时序性特征，而按照恩格尔定律同样推断出，随着经济发展水平的变化，房地产的社会消费需求增长具有阶段性特征。受供求增长规律决定，房地产经济运行呈周期性波动。再者，由于房地产建设周期长，供给有时滞性，供求的时间连续性被割裂，加之区位的固定性和规章制度的地区适应性容易打破房地产市场供求在空间上的一致性。这正与西方经济预期学派关于产品价格与产量间的关系及均衡理论相吻合。据此，房地产业特殊的市场规律是产业运行具有周期波动特征。
按照波动影响因素在传导机制及作用途径方面的具体差异，可以将影响房地产经济波动的因素划分为内生变量与外生变量两类。受其影响房地产经济体系内部的总量与结构非均衡的矛盾在经济增长过程中外在化，即形成波动。从动态角度讲，投资是推动经济增长、缓解市场矛盾、实现供求均衡的直接执行手段。任何变量都经由投资媒介对房地产经济产生影响。内生变量对房地产投资的影响表现为：以工、农业生产总值为标志的经济总量水平直接限定房地产投资支出自然量的变化；国家机关、行政事业单位及公益部门等房地产消费财政支出的扩大，通过加快消费基金转化为社会生产基金，引导房地产投资增加；国家制定差额存款准备率和实行倾斜性再贷款政策，通过控制专业银行固定资产投资与流动资金贷款发放的比例关系影响房地产投资规模；税费负担变量通过对投资主体最终投资收益的再分配调控社会投资净增长的形成；价格变量对房地产投资的影响表现在：一方面，政府借助价格机制的变动重新调节产品供求平衡，另一方面，利用限价的政策效应及产业价格体系的合理化支配限制房地产业的发展；消费变量是引导和实现房地产新增投资的前提条件。相对而言，自然条件、社会心理、消费习惯及上层建筑等外生变量对房地产投资的影响是无形的，且不易控制。
中国房地产经济周期性的形成及具体波动形态，是在上述决定和影响房地产经济周期性波动的一般性规律的框架内，是中国特殊的房地产扩张与收缩机制交互作用的结果和外现。经济起飞时期，对房地产高额投资回报率与规避价格风险机能的追求、社会和消费者对发展经济与提高生存质量的要求以及中国固定资产投资约束机制的弱化构成房地产经济的扩张机制；而收缩机制则包括基础产业薄弱、“瓶颈”制约、三次产业结构不均衡以及对经济适用型产品缺乏利润保证与政策支持等。房地产扩张与收缩机制在时间与具体条件的作用下交互变化，最终形成以扩张起点、扩张过程、抑制收缩过程、新一轮扩张动力为阶段组成的中国房地产经济增长与波动的传导循环。
对中国房地产经济运行周期的实证考察重点应放在经济起飞和体制转轨时期。以借鉴和比较日本和香港两个有代表性的经济发达国家、地区在相同历史时期房地产运行实践为基础，在具体研究方法上，可以选取产业从业职工数量、城镇住宅投资、实有房屋和住宅建筑面积及交易面积等多项物量指标，利用景气循环法对单项指标加以分析，综合运用扩散指数的计量方法，综合地对此阶段中国房地产发展运行进行实证描述。
对经济起飞和体制转轨时期中国房地产业的运行轨迹以及产业与宏观经济运行相关性的实证分析，可以把经济起飞时期和体制转轨时期中国房地产经济运行归纳为典型的短周期、强波周期及强政策特征。换言之，此阶段中国房地产运行周期具有波动频率较高、振幅较大及非经济因素干扰严重的非自然周期型特征。尤其进入90年代以来，经济起飞对经济发展的内在要求与体制改革相互重合，更强化了经济系统内部和外部冲击对国民经济运行的影响力度。在房地产领域开发建设规模增长过快、投资开发结构失衡、投资区域热点集中和地域分布失衡以及市场投机行为滋生等不合理现象充分暴露，并超出房地产业自身有效调整能力的限界。因此，必须深化房地产体制改革，增强产业对市场自发性及非经济因素负面效应的抑制能力，同时必须强化宏观调控，避免总量失衡和增长波动。简言之，应尽快构建中国房地产业的宏观调控体系，实现产业的可持续发展。
实施房地产业宏观调控的关键是实现“九五”计划和2010年远景目标提出的从计划经济体制向市场经济体制及粗放型向集约型增长方式的两个根本性转变，以最终建立以质量效益型的产业技术为基础，以产业管理、服务及保障型制度变革为保证，加快房地产市场主客体与运行方式的培育，并沿着房地产商品生产、流通、消费诸环节向完全的市场机制转轨的调控主线，深化房地产要素市场、产品市场、服务市场及投资方式的社会化、商品化变革为框架的中国房地产业宏观调控体系。为此，就要加快培育产业的科技发展基础；确立并加快培育房地产市场运行主体；深化要素市场变革，在流通中实现土地资源及房地产存量资产的优化配置；转变开发建设投资方式，提高房地产生产和流通的商品化和市场化程度；加快完善市场经济体制的各项制度职能，建立健全房地产法律法规保障体系，转变政府职能。
在逐步深化房地产供给、流通、服务、管理及制度保障等体系市场化、规范化变革的基础上，还应借助计划、财政、金融、投资等具体调控杠杆对短时期内可能引发房地产业经济波动的因素实施直接调控。现阶段，我国房地产业直接调控的重点应位于：（1 ）切实加强计划管理，有效控制房地产开发建设规模；（2 ）推广实施房地产开发建设法人投资负责制；（3）建立合理的房地产租税费体系， 运用税收调控和价格机制参与房地产收益再分配；（4）积极创新金融服务工具， 尤其注重发挥利率杠杆对房地产市场供求的双向影响功能，实现市场供求均衡；（5）加快社会化、专业化、市场化的物业管理服务体系建设。
住宅产品既直接关系到国计民生和社会发展，又是现阶段中国房地产最大宗、最具投资潜力的支柱产品。因此，若能在实施宏观调控、产业已具备持续发展可能性的基础上，进一步加大政策扶植和经济支持力度，借此弥补城镇居民，尤其是城市中低收入职工家庭在住宅消费能力和消费愿望之间的差距，引导庞大的住宅潜在需求转变为现实需求，推动住宅产品成为城镇居民的消费热点，藉此，以住宅为突破口，启动中国房地产市场有序运行。在强劲的社会需求推动下，住宅建设的产业化规模势必迅速增加并在中国房地产业投资增量中占主导地位，成为国民经济又一新的经济增长点，进而实现房地产业健康、稳定、持续发展的最终目标。
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