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摘要：作为区域经济的重要组成部分，房地产投资是否协调发展，关系到区域经济的可持续性，本文首先对两者在发展之间的关系进行深入分析，明确房地产投资在经济增长方面的正面作用，然后把可持续发展的理念植入房地产投资，从生态方面、经济方面、社会方面等三大因素分析其对区域经济发展的影响。
关键词：房地产投资；区域经济；可持续；协调发展
随着城镇化的进一步提速，房地产投资在区域经济中的地位日益重要，房地产周期也成为经济周期的重要组成部分，所以区域经济的周期受房地产投资的影响越来越大，从这个意义上说，区域经济和房地产投资必须相互协调，才能保证可持续发展。
一.房地产与区域经济的协调性发展问题
对于国内某些城市来说，房地产的发展尚不成熟，存在区域发展不平衡的问题，使得房地产业两级分化和局部过热现象严重，甚至出现房地产泡沫。这些问题及原因，可归结为：
（一）问题表现
以国内某省的房地产经济为例，该省的A、B、C三市，房地产投资大约占全省总投资的63%左右，其中A市占38%、B市占15%、C市占10%，三市投资比重的差异性比较大。从宏观经济的视角，这三个城市房地产投资和总产值，均严重欠协调，另外在土地供应方面也存在不平衡迹象，譬如工业用地和住宅用地比例的失衡。这种区域发展不平衡的情况，已经大于正常的区域经济发展范围，如果未能得以有效调整，可能会影响整个省市房地产业的健康、持续发展，严重时会出现房地产泡沫。
（二）问题成因
案例省市之所以会出现房地产经济区域发展不平衡问题，具体原因可归纳为以下几点：
（1）经济发展综合实力的差异性。通常情况下，不同城市的经济发展重心各不相同，譬如A市注重于科技、文化、汽车、旅游等经济的发展，吸引各种投资商入驻A市，而且消费者的购房能力也得以大幅度提升，譬如旅游经济，A市每年国内外游客约数百万人，在旅游经济带动下，刺激了房地产业的快速发展，而B市和C市以工业发展为主，除了个别工业地产项目经济收益较为可观，住宅地产和商业地产发展水平，均在A市之下。
（2）经济环境的差异性。经济较为发达的城市，投资资金充沛，商业繁荣为行业提供足够的就业机会，这些经济对于房地产开发商来说，是选择地产项目类型定位和发展规模的参考依据。站在房地产需求主体的视角，A市经济基础良好，生活配套设施齐全、交通条件便利，适合开发住宅房地产项目和商业房地产项目，B市和C市的经济环境，无法让购房者保持较为乐观的态度，因此房地产投资量自然不如前者。
（3）居民收入的差异性。地区经济发展程度不同，使得居民收入水平不同，这也是造成房地产区域发展不平衡的重要原因，据不完全统计，A市年人均可支配收入为15283.75元、B市年人均可支配收入为12001.13元、C市年人均可支配收入为8617.55元，可看出A市居民购房消费能力较高，从而为当地房地产经济的发展，提供了有力支持。
二、两者之间如何协调发展
房地产存在投资周期长、回收慢、环节多等特点，而且投资规模受到当地经济发展水平制约，呈现相同的趋势性，基本和宏观经济周期同向，但也有房地产行业本身的特点。一方面，在两者协调发展时，房地产投资可以大力促进经济繁荣，另一方面，两者无法实现协调发展时，房地产投资很可能导致区域经济走向衰退，甚至进入萧条。
首先来看两者协调发展的情况。这种情况主要体现在房地产投资的正面促进作用，经济必须增长，才能取得发展，才有基本动力，获得进步，为可持续发展奠定物质基础。经济增长只有到一定程度，才能实现真正的发展。同样地，经济发展了，能回过头来促进经济增长。因为区域经济健康向上，能给经济增长提供更好的环境，使经济得到协调、持续、稳定增长，带动整个社会向好的方向转变。
投资和经济增长之间一直是正相关的关系，经济增长，必然促进投资扩大，而投资因为需要垫付资金，必须取决于社会总产品增长后的资金转化成都，也就是说，经济发展的成都直接影响投资额度，而投资的增长一般也能促进经济增长。这两者的关系主要表现为：经济的增量水平影响投资总量，投资总量反向推动经济增长，在给定的科技水平和资源条件下，经济增长的速度由投资总量和增长率决定，长期看，经济的发展必须依靠消费需求和能力的增长，短期内主要靠固定资产投资拉动。从目前的情况来看，投资增长主要靠扩大政府支出类型的积极财政政策，民间自主型投资缺位，或者增长无力。而从投资结构看，房地产投资增长一直比较快，其它方面的投资水平较低，所以，在其它类型的消费需求难以启动的情况下，经济增长的速度实际上由房地产投资的增速决定。
其次，房地产投资对经济增长有两种主要影响方式和前进路线，一是在该项投资还没变成现实中的物业前，因房地产投资总量变动而发生的影响，也即投资分配量超出gdp增长速度，则会造成资金膨胀，比例失衡，引起投资泡沫；二是成为物业后，不同产业部门，直接到其生产能力和平衡发展，如果过于偏重消费类物业，像饭店、宾馆，则会在一定程度上影响住宅或商业类物业的建设规模，导致区域经济的不均衡。
由于国内经济增长一直以来习惯于依靠增加固定投资来拉动，而固定投资属于房地产的重要组成部分，结果产生投资乘数效应，大幅提高房地产行业对gdp的贡献度。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆因此，国内的gdp增长在某种程度上已经严重依赖于房地产投资，并且几倍于国内经济的增长率，使住房价格不断上扬，吸引大批实业型企业进入该市场，导致一些地方的房地产投资不单单是过热，已面临泡沫破灭的巨大风险。
三、房地产投资可持续发展的几个关键
经济的内部因素结合外部的环境条件，两者共同作用，形成综合性经济的增长，事实上，在正常的社会实践中，资源环境甚至人口的优劣变化都将极大地影响一个国家的经济。但是，已有的经济增长理论模式绝大多数都假定外部环境不变，只从经济内部的运行体制分析和研究经济增长，忽略了外部环境条件对经济增长的巨大影响。
首先来看看何谓“可持续发展”，这种发展模式既能满足当代人需要，又不会危害到后代人满足需要的能力，从传统的数量增长方式改变成有数量、有质量、有效益的广义增长方式。其特征是增长不以牺牲环境为代价，有效管理与保护自然资源和生态环境，付出尽可能小的自然资本，获得尽可能大的经济利益。可持续发展和一国经济发展阶段和特点关系密切，运行环境的稳定促进经济增长，与此同时，经济增长有利于稳定和维持社会政治构架。
其二，从生产要素看，土地是稀缺的不可再生资源，资金则是紧缺资源，两者的有机结合形成房地产投资。但是，人们过去只侧重其对经济增长的作用，忽略了对社会和生态环境，与人类社会的可持续发展严重脱节。
其三，从生态环境看，房地产投资需要占用大量资源，特别是土地资源和空间资源，稀缺，不可再生，这些资源被占用必然制约其它行业发展，所以要合理配置协调已有资源。房地产投资后，房产直接改变当地的空间状况，不但大量分割原有环境空间和城市公共空间，还额外创造了房产的内外空间，消耗大量空间资源。密集的楼群和高层建筑把空间分割得过于细碎，使人与自然互相隔离，产生强烈的窒息感和压抑感，不断侵害人们的身体和心理健康。长期以来，这种靠消耗土地、水资源的粗放式发展，忽略了空间资源的合理利用和科学规划。所以，房地产投资应当把城市规划专家和生态保护专家纳入其中，听取他们的意见，使房子与自然生态环境无缝衔接。
其三，从资金融通看，由于社会经济可持续发展是基础，因此，当房地产投资的发展严重超出真实需求，或者投资结构根本不适合社会需要，容易积压大量资金，造成金融行业的坏帐，扰乱正常的金融秩序，甚至引起金融危机。所以，必须根据当地的实际情况，配以合理的投资结构，使房地产投资和区域经济发展相协调。此外，不可忽视的是，应给房地产投资保证一个畅通的融资渠道。
四。房地产与区域经济健康协调发展的对策
鉴于房地产与区域经济的协调性发展问题，为促进两者的健康协调发展，要求制定房地产业区域性发展战略的基础上，通过土地市场的规范、房地产投资结构的优化、房地产金融体系的完善，具体的建议措施如下：
（一）制定区域性发展战略
房地产与区域经济的的健康协调发展，讲究因地制宜的原则，换句话说，房地产经济产业的发展战略，必须与所在地经济水平相适应。在制定房地产区域性发展战略的时候，可将房地产业作为整个区域经济环境的组成部分，并以市场为导向，在不违背国家在政策规定的情况下，加强房改和经适房建设的力度，保证房地产开发投资既能促进区域经济发展，又能在投资规模方面适应于区域经济，而不至于脱离市场需求而出现太多空置房。总之，房地产区域性发展战略的制定，与区域经济的发展应该是紧密联系的，必须严格遵循当地经济的发展个性，并与房地产在投资、开发、运行等相适应，方可促进房地产与区域经济的健康协调发展。
（二）规范土地市场竞争
土地市场是房地产业的一级市场，同时也是保证房地产业健康发展的资源基础，属于区域经济发展不可或缺的一部分。为进一步规范土地市场，首先要建立科学的土地供应计划，综合考量土地供应与城市规划之间的协调和补充关系，在土地利用规划和储备等方面，服从于区域土地经济，否则不能够予以供地；其次是土地管理制度的严格执行，譬如对于超出规定时间的闲置土地，要坚决收取闲置费，以及坚决收回土地，防止非理性圈地和囤地行为的出现；再次是土地财政政策的完善，秉着“收支两条线”的预算原则，土地收入要接受政府的监督，并保护农田等基础设施的建设，使得房地产土地供应与农业经济等相协调。
（三）优化房地产投资结构
房地产投资结构的优化，离不开政府的引导和市场需求的考量，很多城市之所以存在大量房地产泡沫，主要是因为缺乏对市场消费能力的考虑，对房地产市场持着非理性的乐观态度，以致房地产投资比例失调。在此，笔者认为当前国内房地产经济的投资结构，有必要进行一系列调整，首先是政府引导房地产开发商投资中小户型的中低价位商品房，尤其是廉租房、经适房、限价房等，并给予社会公开透明的信息服务；其次是商业地产项目可采用“划整为零”的分割出售模式，地产开发规模要紧密靠拢市场需求，并适当控制相关的商业配套面积；再次是住房保障体系的完善，针对持续上涨的房价，调整住房供应结构，一方面是制定长远计划，结合当地区域经济的发展水平，制定合理的住房标准，另一方面是明确政府的责任，确保房地产开发投资倾向于中低收入的人群。
参考文献：
[1]刘静岩 房地产投资与区域经济的可持续协调发展[j]. 特区经济 2016（5）
[2]岳华丽 房地产投资与区域经济协调发展的关系[j]. 城市建设理论研究 2017（15）
作者简介：苏建国，1987.5.20，男，2012年本科毕业于天津财经大学，河北廊坊，现居：河北廊坊，在职研究生专业：房地产经济与管理。
论文作者:苏建国
论文发表刊物:《房地产世界》2019年8期
论文发表时间:2019/9/24
标签：房地产投资论文; 区域经济论文; 经济论文; 经济增长论文; 房地产论文; 协调发展论文; 土地论文; 《房地产世界》2019年8期论文;