摘要：公共租赁住房作为解决“夹心层”群体的住房困难问题在2009年的政府工作报告中首次提出的。随后在2010年国家正式将其列为住房保障体系的重要部分，鼓励各地加快建设力度，出台相关实施细则。
关键字：公租房；租金补贴；住房支付能力
一、引言
2013年底，《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》发布，要求从2014 年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。并轨后的公租房保障范围必然扩大。在范围扩大的同时，保障对象的界定，公租房租金定价及补贴标准以及公租房的准入退出机制等一系列问题随之而来。2016年12月住建部提出各地分类别、分层次对住房保障家庭予以差别化的租赁补贴，建立健全租赁补贴制度，保障承租者的基本居住需求。在此背景下，公共租赁住房的租赁补贴问题亟需政府大力关注。
二、国外研究现状
（一）住房支付能力内涵
Maclennan和Williams[1]在1990年定义了住房支付能力，即：住房可支付能力是确保某一标准的住宅价格或租金不超过家庭的合理负担。Stone(1993)将住房支付能力定义为：某个家庭如果在进行住房消费之后无法满足其非住房的基本需求，说明该家庭存在住房支付能力不足的问题。Bramley (1993)认为，若一个家庭具有住房支付能力，则它在满足住房支出后仍有足够的收入去支付其他方面的消费；反之，则家庭不具有住房支付能力。
（二）住房支付能力测算
Bramley 和 Karley（2005）在测度住房支付能力方面，做出一定的研究：他们以英国为例，将“剩余收入法”和“住房支出收入比法”相结合，采用“复合测度法”，分析了英国贷款购房者的支付能力。
Suhaida（2011）等利用房价收入比对马来西亚中等收入人群拥有第一所中等成本房屋的支付能力进行了研究。
（三）公共住房租金补贴
西方国家把公共租赁住房常常称为“公共住房”，它是指由政府机构持有并运营的，面向低收入个人或家庭的低租金住房。关于公共住房的研究，西方国家的研究较早，研究成果也较多，而且研究方法也更侧重于定量研究。
J.Hegedus, N.Teller（2001）[13]认为当承租者自由选择住房，租金补贴这样方式能更有效保障其居住水平，政府对市场租金和承租人收入的承受能力之间的差额进行租金补贴，一方面免除了政府新建公共住房的财政压力，同时也能满足承租者的支付能力，促进住房租赁市场良性的发展。
M.Oxley（2012）[14]认为补贴可采取多种形式，如政府支付、税收优惠政策、低利率贷款。虽然纽约公共项目的租金控制和补贴计划尚未解决其长期住房危机，但利用调查数据证明：住房政策的改革，缓解居民的住房压力，特别是低收入家庭。
三、国内研究现状
（一）住房支付能力内涵
我国最早关于住房支付能力的界定是王育琨（1986）[15]在其发表的文章中指出，居民的住房支付能力是掌握住宅商品化进度的重要指标，随后研究了我国居民家庭的“购房能力”，但并没有准确定义住房支付能力。刘洪玉、耿媛元(1999) [16]通过研究实际住房支付能力的内涵、度量指标的确定、如何提升住房支付能力的具体措施，认为影响居民住房支付能力的重要因素包括居民的收入、住房价格、住房消费倾向。
瞿富强等（2009）[18]在研究住房支付能力内涵的基础上，以南京市为例分析了中等收入住房困难家庭的购房支付能力，并提出政府应采取相关措施，循序渐进地提高中等收入住房困难家庭的购房支付能力。
（二）住房支付能力测算
在住房支付能力测算方法上主要有住房支出收入比法、房价收入比法、住房可支付性指数以及剩余收入法等四种常用方法。
余凌志、屠梅曾(2008) [21]通过以剩余收入指标评价方法来研究城镇中低收入家庭住房支付能力的问题，在构建城镇中低收入家庭住房支付能力测度模型后，进一步分析了居民家庭预算支出能力、居民家庭住房可支出能力以及住房的供求结构对中低收入家庭住房支付能力的影响。
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解海，洪涛，靳玉超(2013) [28] 运用三种方法，从三个不同的角度对我国城镇居民的住房可支付能力进行测度与比较。李艳荣（2015）[31]从现有住房支付能力测度方法出发，分析海口市的住房购买能力，结果表明，家庭收入与抵押贷款利率对房屋的负担能力都有影响。
瞿富强,颜伟,吴静（2019）[32]以江苏省为例，在探究住房支付能力内涵及分析指标的基础上，对江苏省典型城市不同收入等级家庭的住房支付能力进行分析研究，进而对住房保障对象进行界定并分类、分级保障，最后将住房保障对象与保障方式精准衔接。
（三）公共住房租金补贴
当前，建立以公租房为主体的租赁式住房保障体系是住房保障制度改革过程中所确立的一个战略性目标，所以无论是从理论研究还是实践探索的角度，对于公租房制度”的研究是当下住房保障研究领域中的热点和重点，许多专家学者对公租房制度的相关内容进行了大量的研究和探索。
在住房保障货币化补贴方面，宋博通（2001）在 Ohls 住房模型的基础上，构建新的住房过滤模型来比较政府兴建住房与住房货币补贴的优劣，发现住房货币补贴比兴建住房更能节省政府支出成本。张泓铭（2008）认为实行货币补贴为主的住房保障模式须有两个条件：一是中产阶层成为社会结构的主体；二是全社会住房供求平衡或相对过剩。而今天的中国大部分城市不具备以上两个条件，因此，他认为“中国不仅需要适度扩大住房保障面，而且迫切需要更多地提供保障性实物”。
在补贴标准的测算方面，曹煜玲,李想（2013）[39]提出以家庭为单位、分类型的公租房租金补贴测算方法。第一种是补贴面积一定，给予不同单位面积的补贴；第二种是单位面积补贴一定，给予不同的补贴面积。经数据验证发现，第二种方法更具优势，现实的可操作性更强，有利于补贴方案的实行。褚超孚（2005）[43]运用住房市场购买力法设计了住房保障家庭收入线模型，测度住房保障的需求量，结合住房保障的供给规模，确定出城镇住房保障比例。
邓宏乾、贾傅麟（2015）[49]在《住房保障的补贴模式、标准与范围研究》中探讨了受保障群体在不同的补贴模式中的行为，利用相关函数，选取两种评价指标即“居住水平和福利水平”，使补贴标准和补贴范围更趋科学化。赵净（2016）[50]认为房租补贴标准要综合考虑家庭规模、租金费用、住房水平（面积、地段、配套等）等因素。
郭江华（2017）[53]以当前公租房贷币化补贴方式中的问题为逻辑起点，运用负所得税原理，提出一种新型公租房货币化补贴模型，以郑州市为例进行实证分析，发现重构后的模型更公平，更有效，更客观。
四、述评
通过梳理住房支付能力内涵及测算与公租房租金补贴的国内外文献，发现在住房支付能力的测算方面已发展出多种针对不同情况的测算方法 ，而对于公租房租金补贴的方式标准无论是从成本角度或是居民可支配收入的角度进行论证，最终结论都是要符合居民可是否能够承受一定的租金水平来满足自身的居住需求的。但是关于以住房支付能力为基准研究补贴标准的内容较少，因此本文将基于居民住房支付能力的角度，对保障对象进行分层，并将家庭人口数、住房面积等一些具体因素考虑进去，进而测算政府对于公租房的租金补贴标准。
参考文献
[1]Maclennan,D.and Williams,R.,1990,Affordable housing in Britain and America,Your:Josepg Rowntree Foundation.
[2]邓宏乾,贾傅麟.住房保障的补贴模式、标准与范围研究[J].华中师范大学学报(人文社会科学版),2015,54(05):38-45.
[3]孙晨，陈立文，中国城市居民动态住房支付能力评价[J]，价格理论与实践，2016
[4]瞿富强,颜伟,吴静.我国住房保障对象界定及其应用研究——基于居民住房支付能力测算方法的比较[J/OL].价格理论与实践:1-5[2019-06-24] http://kns.cnki.net/kcms/detail/11.1010.F.20190613.0840.007.html.
论文作者:毋绍童
论文发表刊物:《基层建设》2019年第25期
论文发表时间:2019/12/12
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