房地产与国民经济：谁要挟了谁——基于日本战后29年数据的实证研究，本文主要内容关键词为：日本论文,战后论文,国民经济论文,谁要论文,实证研究论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
[中图分类号]F12[文献标识码]A[文章编号]1000-7326(2009)06-0076-06
一、问题的提出
国民经济的高速增长促进了房地产发展，而房地产的快速发展又拉动着经济的增长，两者互为条件、互为支撑。在发达国家，建筑业和房地产业共同构成国民经济的支柱产业，其增加值通常要占国内生产总值的10％以上。发达国家的经验还证明，贸易、商业、金融业、交通运输业、服务业、旅游业以及社会公共事业的发展，都要求房地产业有一个较快的发展。[1]
美国学者格累柏勒和彭斯(Grebler和Burns)分析了美国1950年到1978年间总体建筑、公共建筑、私人建筑以及住宅建筑的变化情况，发现了住宅建筑有6个周期，非住宅建筑有4个周期。并且他们还发现GNP的波峰领先建筑周期的波峰约11个月。[2]国内学者周达研究认为，房地产业的开发投资所发挥的整体作用与国民经济总量密切相关，房地产业与国民经济总量的波动具有很强的一致性。[3]梁云芳、高铁梅等研究发现，2004年，房地产投资完成额为13158.3亿元，同比增长28.1％，经济增长中房地产开发投资拉动部分达到了2.7％，贡献率达28.5％。[4]王飞、黄满盈(2005)从房地产开发和销售两方面研究了中国房地产业对经济发展的促进作用，研究发现，2002年和2003年房地产开发和销售对整个经济的诱发额分别高达GDP的7.6％和7.2％。[5]而刘骏民和王千认为，在经济运行中，房地产正是商业银行发放贷款最主要的抵押品，房地产市场长期的增长趋势可以使货币供应与经济增长中的货币需求相适应；而房地产价值的相对稳定性对稳定货币发行、从而稳定经济增长具有重要意义。他们还认为，房地产市场的波动并不必然导致宏观经济的不稳定。[6]国家统计局课题组也研究认为，房地产对居民消费有双重影响：一方面，投资房地产可以带动住房消费、建材消费和耐用消费品的消费，以及建筑工人特别是农民工的日常消费；另一方面，也会挤占居民其他消费支出。从长远看，房地产的发展必须与国民经济的发展相适应，必须严格防止房地产市场出现泡沫。[7]皮舜、武康平利用格兰杰(Granger)检验，发现1994-2002年间我国区域房地产市场的发展与经济增长之间存在着双向因果关系；[8]沈悦、刘洪玉对中国14个城市住宅价格与经济基本面的关系进行了分析，认为经济基本面对住宅价格水平的解释存在显著的城市影响特征。[9]
很多学者也提出，因为国内房地产市场发育时间短，而整个房地产市场又不规范，基于中国房地产的数据分析是否有理论意义也存在较大争议；同时，由于中国地产市场的强国家垄断性和房改政策及土地划拨政策对地产市场不同程度的冲击，使得基于中国的地产市场的研究不具普遍意义。本文为了弥补国内的房地产市场发展时间短且房地产市场发育不完善的问题，为了更准确地分析房地产波动与国民经济波动的关系，特别对日本1969年至1997年29年的数据做一分析。在这29年中日本既经历了快速的经济发展又经历了房地产市场的跌宕起伏，选择日本的相关资料研究房地产与国民经济的内在关系会比较贴切。
日本从上世纪60年代以后，进入了一个国民经济持续高速发展的时期，从1960年至1990年的30年时间里，日本全国国民生产总值平均增长速度为6.8％，中间几乎没有波动，从而形成一个长达30年持续发展的经济繁荣期；同期日本地价平均增长15.7％，也几乎没有出现萧条和波折。特别令人难以置信的是在这30年里，日本六大城市的国民生产总值上升17.4倍，而日本六大城市的地价上涨了56.1倍，这说明虽然整体国民经济走势与房地产走势是一致的，但两者增长的幅度与空间是有巨大差异的，在房地产快速发展的过程中房地产泡沫是显著的。上个世纪90年代以后，日本房地产泡沫破裂，房地产价格暴跌，最大下降幅度几乎达到了最高值时的1/3，而同期日本国民经济虽也出现发展停滞的局面，但国民经济的回落空间也远远小于房地产，这说明在经济萧条时期，房地产的跌幅和影响要大大超过国民经济本身。从日本的经济波动资料我们可以发现，房地产波动要远远高于国民经济的波动空间，那么，国民经济变动与房地产变动之间的内在关系如何呢？它们二者之间到底是一种什么样的逻辑关系呢？我们下边就通过计量经济学时间序列分析和其他经济学分析方法来揭示二者的关系。
二、日本地价波动与GDP波动关系的回归与验证
在研究资料中我们收取了实际GDP(z)、地产总价格(y)的变动资料，具体数据见表1。
由表1可以简单看出，地价波动与GDP的波动并不呈简单的正相关关系。如股票价格在1991-1993年大幅跳水，而GDP变化则不大。从1991年至1997年地产价格每年都表现为下跌，而GDP在这一段时间内表现为平缓的小幅增长。图1给出了二者之间更直接的对比走势态势。实线部分是GDP走势，而虚线部分则是地产总价格变动态势。从图中可以看出，在1989和1990年间，日本土地总价格达到了GDP的5陪以上，而在1969年土地总价格仅是GDP的2倍多一点，在1997年仅为GDP的3倍多一点，可以看出，土地总价格变动要比GDP变动幅度大得多，这说明在一些年份，日本房地产泡沫是非常严重的。日本的相关数据也说明，房地产价格不是可以一味地增长的，当泡沫达到一定程度，它一定会破裂，其资产价格会大幅下降。
下面具体检验房地产波动与国民经济波动的关系：
1.序列平稳性检验。
图1
1969-1997年日本GDP、地产总价格变动(万亿日元)
现对日本29年的地价波动与GDP波动数据取对数并进行稳定性检验，如果地产价格LnLAND(y)系列数据与LnGDP(z)系列数据稳定，那么就可以直接对上述数据进行分析；但如果数据平稳性差，则必须对数据进行差分，待数据呈稳定序列后，再进行分析。
本文将利用单位根检验来确定GDP和土地总价格两个变量的平稳性，具体采用的是ADF(Augmented Dickey Fuller Test)方法。其模型为：
2.序列协整关系检验。
协整检验的基本思想是：尽管两个或两个以上的变量序列为非平稳序列，但它们的某种线性组合却呈现稳定性，则这两个之间便存在长期稳定关系即协整关系，这种关系可以看作是对经济学中所说的规律性的定量描述。关于协整关系的检验与估计目前有许多具体的方法，如Engel-Granger两步法和Johansen极大似然协整检验法，本文用Engel-Granger两步法做协整检验。
3.二者之间的格兰杰(Granger)因果性检验。
格兰杰(Granger)因果关系表示，如果两个经济变量x、y在包含过去信息条件下对y的预测效果要好于只单独由y的过去信息对y的预测，即变量x有助于变量y预测精度的改善，则称x对y存在格兰杰(Granger)因果关系。
根据上述定义，可以建立Ln GDP和LnTL之间的格兰杰(Granger)因果关系检验模型，如方程(3)和(4)所示：
从表3结果可以看出，检验结果拒绝了LnLAND不是LnGDP的Granger因果关系的零假设，但是接受了LnGDP不是LnLAND的Granger因果关系的零假设，表明房地产衰退是带动经济衰退的格兰杰原因，而经济衰退却不一定是带动房地产衰退的直接原因。
LnLAND与LnGDP之间存在协整关系与单向因果关系，这表明房地产与国民经济之间有着密切的相关关系，并且房地产的波动会直接导致国民经济的波动，而国民经济的波动虽然也会影响房地产但这种影响却不是全面和直接的。
另外，通过分别考察房地产业和国民经济绝对波动系数与相对波动系数，也可以对1969-1997年日本房地产业和国民经济波动程度进行比较：
图2 房地产业投资与全社会固定资产投资及国内生产总值变化趋势比较图
根据前面数据，计算可得：房地产业的绝对波动系数：δ=0.09231，房地产业的相对波动系数：Vδ=13.25481；国民经济的绝对波动系数：δ=0.02141，国民经济的相对波动系数：Vδ=0.96857。
这个结果也进一步证明房地产波动幅度要远远高于国民经济的波动空间。
实际上，房地产业与国民经济间存在着错综复杂的关系，其复杂性首先在于房地产业与国民经济间不是一种单向作用关系，而是一种双向作用关系，即相互促进、彼此制约的互动关系；其次，房地产业与国民经济间的互动又不是完全等同的，像我们前面所做的格兰杰检验揭示的那样，房地产对国民经济的影响是决定性的，而国民经济虽然对房地产业发展也有重大影响，但这种影响却不是决定性的。
当然，作为一个动态过程，房地产业与国民经济的互动效应既体现在诸多方面，又在不断发展变化。可以认为，如果房地产业波动与国民经济中的波动处于一个比较合理的区间，两者之间就能实现良性互动；如果房地产业波动远远超出国民经济大波动空间，这就说明房地产业已存在一定的泡沫，当这种泡沫足够大时，必将反过来影响到整个国民经济的正常运转，这一点尤其必须重视。
其实，我们从最近美国发生的次贷危机也能发现，房地产泡沫破裂，房价快速下降，其不仅会冲击与房地产相关的钢铁、水泥、家电、装潢等相关产业，同时也必定会使各商业银行坏账比例达到一定程度并有可能拖垮银行系统，像美国五大投行的倒闭和被兼并，以及各大商业银行的资本危机就很好地说明了这一点。一旦整个国家的实体经济和金融系统都受到巨大影响，国民经济想不受影响也是不可能的。由于房地产业具有容易形成泡沫的特征，因此，要避免房地产业对国民经济周期运行产生破坏性的影响，就要防止房地产业泡沫经济的形成。近年来，我国部分城市的房价增长过快，明显超出了现阶段广大居民的购房承受能力，已经产生了一定的泡沫。如何挤掉泡沫，避免房地产业对国民经济产生严重损害是当务之急，也是我们当前在“保增长、扩内需、调结构”中必须解决的一个主要问题。
三、主要结论
1.房地产可以“绑架”国民经济。
日本数据的分析表明，房地产市场的波动是导致宏观经济波动的直接原因，而宏观经济的波动并非必然导致房地产市场的波动。本文的研究与基于中国数据的皮舜、武康平得出的两者双向因果关系的结论并不完全一致。当然，不同国家房地产波动性有所不同，对经济的影响也有所差异，这其中除了经济系统的影响以外，经济制度和市场结构是否成熟和完善具有决定性的作用。
随着20世纪90年代初日本房地产泡沫的破灭，日本陷入了长时间的衰退之中。作为一个成熟的市场经济国家，日本的情况值得我们深思。在20世纪80年代由于日元对美元汇率大幅提升，日本迫于需要从外向型经济向内需型经济转变，为此日本政府采取了一系列政策刺激国内需求。其中对房地产市场的优惠政策带来了全国地价飞涨，当产业特别是出口部门最终无法应对快速改变的土地成本的时候，产业的转移和空心化就不可避免，并最终带来经济的持续衰退。这一点对于人民币快速贬值和经济快速发展的中国具有十分重要的警示意义。
2.国民经济的持续发展离不开房地产业的支撑。
房地产业会对国民经济产生“带动效应”，从产业特性上分析，由于房地产的产业链较长、涉及面较广，房地产业的基础性地位决定了它对其他产业影响的广泛性。房地产市场的发展与国民经济的发展是息息相关、相互促进的。房地产市场的发展能够带动建筑、建材、冶金、化工、家电、装潢等多个物质生产部门的发展，房地产业的产值在国民生产总值中占重要比重并为政府提供大量的财政收入，同时房地产市场的发展还支撑了大量的社会就业，所以，正因为如此，房地产业在国民经济中就显得特别重要，其对国民经济的内在支撑作用是显而易见的。
另外，根据国家统计局综合司课题组《关于房地产对国民经济影响的初步分析》的研究资料，[7]作为全社会固定资产投资的一部分，房地产开发投资快速增长，从1986年的101亿元增加到2004年的13158亿元，18年间增长130倍，年均增长31.1％，明显高于同期全社会固定资产投资18.9％和国内生产总值(支出法现价)15.7％的年均增速(见图2)，房地产投资对国民经济的带动作用非常显著；同时，房地产投资增长与国内生产总值的增长耦合性也极高。
3.挤掉房地产泡沫对保证我国经济可持续发展有重要意义。
从中国目前的情况看，一些大城市和沿海城市房价伴随着经济发展而快速增长，有的城市和地区在短短的几年房价涨了几倍，这其中一定有泡沫的成分，泡沫大了一定会对国民经济带来严重负面影响。从长远看，房地产的发展也必须与国民经济的发展相适应，与居民收入的提高相适应才能持续发展。房地产既能直接带来住房消费的增加，并带动耐用消费品和装饰装修等产品的需求，同时也会挤占其他消费支出。所以，在目前情况下，适当控制房价、减少泡沫会更有利于中国经济的可持续发展。
房地产泡沫的膨胀通常伴随着经济的繁荣，而泡沫的破裂通常伴随着经济的衰退甚至是崩溃。因此，如何在挤掉房地产泡沫的同时又能使国民经济保证持续、稳定发展，这本身就是一项艰巨任务。从各国在应对房地产泡沫和经济危机采取的措施来看，当房地产泡沫比较大时，使房地产业软着陆逐步挤掉房地产泡沫是比较有效的途径；而那些采取断然措施使房地产泡沫迅速挤出的激进政策必然会对国民经济产生巨大负面影响，这种结论和我们的实证研究结果也是一致的。既然房地产可以“绑架”国民经济，那么，为避免国民经济大的波动而使房地产业软着陆就具有重要意义。
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