旅游吸引物权再考察，本文主要内容关键词为：物权论文,旅游论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
近十余年来，中国旅游业快速发展。各大企业集团甚至各地方政府纷纷进军旅游业，抢占优势吸引物资源。围绕旅游开发中的利益分配问题行业，社会矛盾和冲突不断。例如2013年凤凰古城门票风波①以及2014年7月的峨眉山事件②，都吸引了社会大众的广泛关注与热烈讨论。笔者曾于2012年发表了《为旅游吸引物权立法》一文(载于《旅游学刊》2012年第7期)，提出从法律上清晰界定“旅游吸引物权”的权益属性，以解决中国旅游发展实践中所谓“官商民博弈”的问题[1]。论文自发表以来，陆续得到学界、政府部门、民众和基层村(组)长们的肯定和赞同。这反映出我们在对现实的观察和理论的提炼中已经抓住了问题的重点。人们迫切希望能够将这一学理性的概念运用到实践中去，真正指导实践。当然，也存有一些质疑，如张琼和张德淼的两篇论文《旅游吸引物权不可统一立法之辨析》(载于《旅游学刊》2013年第12期)[2]、《旅游吸引物权整体立法保护质疑》(载于《法治研究》2013年第6期)[3]以及辛纪元等的《旅游吸引物权的表达与实践》(载于《云南师范大学学报》2014年第5期)[4]。笔者非常欣喜地看到学界对这一问题的争论，甚至希望这样的质疑和争论更多，因为学术争论是推动学术进步的必要条件。基于上述实践需要与理论争议，本文聚焦于解决两个问题：一是旅游吸引物权在现实中的应用问题，具体涉及旅游吸引价值(资产)的评估；二是从理论上澄清一些关于吸引物权的争论和质疑。由于张琼和张德淼的两篇商榷文章的观点大致相同，我们选择发表时间最晚(亦即意味着作者对该问题的思考更为成熟)的《旅游吸引物权不可统一立法之辨析》一文(以下称“张文”)作为讨论的材料，附带回应辛纪元等研究者的质疑。需要额外说明的是，旅游吸引物权的提出并无偏袒于官商民任何一方的倾向，而是秉持分配公平的基础是权利平等的立场。权利界定清晰以后，一切均应当纳入法制的轨道，通过制度化的手段解决问题。为了讨论的方便，我们同样先讨论两个案例，然后回应质疑，最后提出一种吸引价值(资产)评估方法。案例材料部分来源于笔者2014年8月在安徽黟县西递和宏村开展的实地调查，部分源自媒体公开的报道和学者们在两个案例地开展的广泛研究。 1 西递和宏村案例 2013年7月，世界文化遗产地西递景区的运营方——西递旅游服务公司(简称西旅公司)被纳入黟县所属国资徽黄旅游集团(简称徽黄公司)旗下，正式成为后者的全资子公司。在此之前，西递旅游一直由成立于1993年9月的村办集体企业西旅公司自主经营。在此(改制)以前，西旅公司经营所得按照以下方案分配：每年门票收入的20%用于上缴税收和文物保护基金，其余80%按照50∶50的比例分配给公司(作为集体经济收入)与西递村，各占门票收入的40%。西递村所得的门票收入，20%留作村集体公益事业基金，其余80%作为旅游发展红利分配给村民，即村民所谓“分红”。分红基于两种分配方式的组合：按人口分配(以“门前三包环境保护费”的名义发放)和按房屋建筑面积分配(按老屋新屋分1～5等，以“年终资源保护费”的名义发放)。二者在总量上的比例大约为45∶55。徽黄公司接管后，按照2012年西旅公司分配给村集体和村民的620万元红利作为保底基数(约占2012年西递村的门票收入3441万元的18%)，同时将以后每年门票收入超出2012年门票收入部分按照8%的比例计提给村集体。西旅公司所属经营性固定资产评估作价后交付给徽黄公司有偿使用，租赁金每年约70万元。同时，村中走马楼等店面留给村经营使用，其租赁金也全部归村集体支配。2013年10月西递村的评估表显示，西旅公司经营性固定资产1296.12万元，无形资产10.39万元。村集体资源性资产(2014年4月评估)83916.24元(仅指林木)、土地659亩、山林7261亩③。目前，徽黄公司接手西递景区经营已有一年，西递村民与政府之间虽有小摩擦，但景区总体运营秩序良好。 对比同属世界文化遗产、与西递相邻的宏村。1986年，宏村旅游开发起步，由黟县旅游局主导开发，但多年经营下来成效不佳。1997年9月，黟县政府与中坤科工贸集团(简称中坤集团)签订了为期30年总投资2518万元的租赁经营合作协议书——《黄山市黟县旅游区古民居、旅游项目合作协议书》，并根据协议成立了“京黟旅游股份有限公司”(简称京黟公司)。中坤集团以现金方式，黟县以古民居旅游资源和古祠堂群建设项目土地使用权为投入，股份合作经营。关于经营性收入的分配，1999年京黟公司和宏村签订的《宏村旅游开发协议书》中规定：门票收入的95%归京黟公司；京黟公司每年支付给宏村9.2万元，并将每年门票收入的1%支付给宏村。同时，京黟公司还将支付7.8万元和每年门票收入的4%给际联镇(现宏村镇)。因认为利益分配不合理且政府侵犯产权与中坤集团签约，2000年，宏村村民用马车阻挡游客，拒绝游客参观。同时，村民联名将黟县县政府作为被告，中坤集团和京黟公司作为第三人告上法庭，控诉其侵犯财产权④。2001年，双方修订了合同：京黟公司将门票收入的33%支付给黟县，其中20%作为“文物保护基金”；13%支付给宏村村镇两级单位，其中宏村镇占5%，宏村占8%。宏村所得门票收入按农业人口平均分配，冲突暂时平息。2013年，宏村人均分红约2800元。由于核心矛盾(即侵权问题)没有解决，村民、政府、企业三方的利益博弈仍将继续。 西递和宏村案例看似平淡无奇，实则隐含着两个值得深思的问题： (1)徽黄公司既然获得了西旅公司的经营性固定资产和旅游经营权，为什么还要额外向村民支付620万的分红？在黟县改革者看来，只要保证村民的分红收益不受损，就能推动西递公司纳入国资徽黄旅游集团。这虽然是改革之计，但在学理上还需要厘清620万的分红价值产生的真正来源。 (2)如果认为村民索取的620万元是西递古村落吸引物权益的价值实现，即旅游吸引物权的用益权的转让，那么，为什么是620万元，为什么还需要额外分配给超过2012年门票收入基数的8%？ 在我们看来，这两个问题实质上都与吸引物权相关。前者是关于吸引物权的转移问题，后者涉及的则是吸引物(古村落)的吸引价值的市场实现问题。 2 事实上无法消灭的旅游吸引物权 我们首先结合“张文”对第一个问题加以论述。“张文”对旅游吸引物权立法的质疑主要基于以下四点：(1)权利设置冗余，主张通过保障旅游开发合同(即债权关系)加以解决；(2)旅游吸引的无形性；(3)旅游吸引物权无法排他；(4)不应对集合物整体统一立法。“张文”认为旅游开发商对社区居民支付的对价，即“旅游吸引孳息”，已在现有法定孳息规定范围内，因此“特别规定旅游吸引孳息及用益物权人对孳息的收益权似乎有画蛇添足之意”[2]92。让我们先来计算一下西递村民所获得的收益包括哪些类型：(1)经营性资产租金70万元/年。租赁对象包括：办公楼、厨房、餐厅、生态停车场、旅游公厕、景观石、水口、园林、山门、佛殿、新售票中心、西递古驿道、车辆(3部)等固定性经营资产以及无形资产(景区经营权)。(2)保底的620万元村级收益，其中包括门前三包和资源保护费521.96万元、村委会管理费38.71万元、东西边观光园土地流转费9.76万元、村庄环境卫生费16.97万元、房屋保险费4.39万元、60岁以上老人生活补助23.20万元、村民有线电视收视费4.92万元。(3)每年门票收入超出2012年门票收入3441.29万元部分的8%。(4)留给村集体经营使用的西旅公司走马楼店面租金⑤。上述可见，西递村民所获得的收益类型绝大部分在现有的法律框架中可以找到明确的孳息来源，如土地流转费、固定资产租金和经营权转让费等。但其中超出2012年基数的8%的门票收入和以门前三包费和资源保护费的名义来进行分配的521.96万元收益却无法在现行法律框架中找到明确的依据。这笔资金的价值来源既非土地补偿金，也非建筑物租金或旅游经营权转让费(徽黄公司已支付)，因为不涉及任何产权的转移和使用功能的变化。如果游客到村中农户家中就餐、购物或住宿(即物理性使用)，农户还将根据其具体消费内容另外收费。因此，这部分收益实质是来源于将西递古村落提供给游客观光性使用(无损于吸引物的任何物理特性)而获取的租金，即古村落旅游吸引力租金。如“张文”所指出的，这“正是旅游吸引物吸引价值所产生的收益性资产的体现”[2]92。 资产作为未来收益的源泉，从法律的角度来看，其本身就体现为一种权益，理应对其产权归属给予界定。从社会现实来看，经济资源在法律上的所有权属和事实上的所有权属并不总是完全一致[5]。如果不从法律上将旅游吸引物因其吸引力在未来所产生的收益这项资产的产权界定清楚，这项资产将变成“无主财产”。人们必定争相攫取这一稀缺的经济资源。这正是引起旅游开发中企业、居民、政府利益纠葛无穷的根本原因。在一些学者看来，西递村按人口与房屋分红一定程度上是尊重村民产权的体现。“以古建筑资源保护费形式发放的房屋分配是对村民的房产权、公共景物所有权等的有偿使用”[6]30。这里的“景物所有权”实质上就是我们所提出的旅游吸引物权，而“公共”一词应属“集体”之意。Barzel曾特别强调，“从法律上界定一项资产的所有权比在事实上界定它，花费的资源通常要小”[7]。因为，产权残缺不但会引发分配的不公正，而且将导致生产和交易的低效率。目前，西递和宏村旅游开发中以租赁旅游吸引物权为主的经营模式，实是农村集体的吸引物权还没有得到明确的法律界定的结果，隐含着极大的未来利益争夺风险。而且，权利的界定不因物的市场价值的大小为转移。即便某项资产的市场价值为零，它仍然是拥有该资产的所有权人的权益。 我国于100多年前引进了德国潘德克顿法学，并沿用这一大陆法体系编制了民法典。该体系从财产权中分离出债权和物权两个范畴，分别对应于对物发生的权利与对人发生的权利两种类型[8]。《物权法》即是这一体系下物权与债权二元分野的产物。按照该体系，物权和债权在权利性质、权利客体、权利效力、权利设定的方式以及权利的期限5个方面都具有不同的特征：物权为支配权，债权为请求权；物权的客体是物，而债权的客体是给付行为；物权具有排他效力，能够对权利人以外的一切人发生效力，而债权只涉及债之法律关系的双方；物权中的所有权基于其自身的性质为无期限的权利，而就债权而言，法律上一般是不允许设定无期限的债权[9]。从这一划分标准来看，“公共景物所有权”即旅游吸引物权作为一项新型财产权已经突破了债权范畴，而具备了典型物权所共有的一般特征，同时又有其独有的特性。一是吸引物权以权利人的财产(土地、房屋或物品)上利益为标的，权利人可以通过物的直接支配产生利益(如成立西旅公司进行经营管理)，因而具有绝对支配权和排他权；二是吸引物权的客体是特定物——旅游吸引物；三是吸引物权作为“财产上利益”，其权利期限基于权利人之所有权期限；四是吸引物权因其无形性，目前未能并列我国《物权法》的典型物权种类之中，因而尚有赖于立法定分。“张文”主张通过保障旅游开发合同，即通过规范人与人之间的债权关系来解决吸引力资产的权利归属问题，不仅是对吸引物权的财产权属性的误判，也难以确保此项权利的稳定和不受侵犯。 “张文”还指出，旅游吸引力不属于《物权法》中的无形物，无法成为物权客体，因为“《物权法》调整的无形物为无线电磁波、煤气、天然气等”[2]93实际上，“张文”列举的电磁波、煤气等无形物实质是有体物，只不过不为肉眼所见。现代量子理论认为，任何物质都具有波粒二象性，电磁波由光子组成。而旅游吸引力的无形性更多地指涉人类精神范畴。这正是我们指出的“现行《物权法》对于物之无形价值的用益部分考虑较少，……尚难以完全适用于旅游吸引物之利用情形”[1]15，因而也是需要特别对旅游吸引物权进行界权的根本原因。旅游吸引价值的来源包括审美价值、环境价值、科学价值和游憩价值等，属于物的无形的价值形态。如果将西递和宏村看作读者购买的一本书籍，正如读者购买的并非是装订成册的纸张、油墨甚至塑料光碟(可比作西递和宏村的土地、山林等)，也并非是在购买文字本身(可看作砖瓦建筑)；读者购买的实质上是作者通过组织各种文字而表达出来的思想或知识(即古村落民居基于其生产生活聚落空间形态而呈现出来的美学、科学和历史价值)。知识是无形的，因而需要设立知识产权对其权益归属加以规范。西递和宏村因其吸引力而产生的市场收益也需要明确其权益归属，即产权。之所以我们主张基于物权理论来设立吸引物权，其一是基于对以价值形态存在的财产利益的保护已经成为现代物权理论的基本观点和趋势。对于物之旅游吸引价值的利用已经远远超过现行《物权法》规定的物之利用情形，因而需要单独设立[1]。而且，现代法律对知识产权的保护已经为设立旅游吸引物权提供了可操作的范例。其二是基于旅游吸引力与物不可分离。旅游吸引物权与土地或物品的所有权不可分，并具有从属性。但“吸引价值完全可以从土地及其物的物理形态中剥离出来，作为一项收益性资产而独立存在”[1]14。这里的剥离指的是价值层面的剥离，即旅游吸引物权可以成为其他交易的标的物；它可以仅仅涉及权利的交易，而不涉及客体的交易。旅游吸引物权作为一项收益性资产的价值可以超越于物的物理形态本身单独进行评估和衡量，正如知识的价值已经超出了书本的物理形态。而不是“张文”所理解的旅游吸引物权可以从物的所有权中剥离出来。“张文”认为我们“前后观点相互否定、自相矛盾”[2]92实是自身误解所致。 事实上，物权的客体——物，从其发端之时即未局限于有体物范畴。古罗马法学家关于“物”的分类就包括“有体物”与“无体物”，其中无体物甚至包括了权利本身。可见，物的客体不应只限于有体物。《意大利民法典》第810条规定“民法上的物是指可以成为权利客体的资产”[10]；英美财产法也将“作为交易对象的任何有价值的资产均被恰当地当作物”[11]。按照“物即财产”的传统认识，将无体物排除在“财产”范围之外，这显然是不合乎社会现实的。有日本民法学者认为：只要是可以进行管理的“无体物”，在可管理的范围内，也可成为物权的客体[12]。就当代社会而言，物权与债权的二元结构分类已经不断遭遇困境，股权和知识产权的存在就说明仅仅将物权的客体设定为有体物已不能解决社会发展中的实际问题。对此，现代物权的客体亦有所发展。我国《物权法》第二条规定“本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定”。据刘媛媛的研究，“早先由学者起草的《中国物权法草案建议稿》第10条第2款就规定‘能够为人力控制并具有价值的特定空间视为物’。这些都表明我国未来立法和司法实践的趋向是将物的范围进行扩大。”[12]这些都为旅游吸引物权这种新型物权的出现预留出了空间。 “张文”以及辛纪元等还认为，旅游吸引物权不满足“排他性”的条件，因此不认可对其权益属性加以界定。众所周知，现实生活中普遍存在名义上属于私人的资产，但由于私人产权的实际执行成本过高而无法保持其权利的排他性的现象[6]。目前，各大景区景点要么修建围墙、栅栏，要么利用天然屏障阻止游客使用的目的，无一不是为了保持旅游吸引物权的排他性。并且，使用者完全可以通过直接购买物本身或支付相应的租金做到绝对地排他，只不过为此支付的费用将因过于高昂而无人问津。 旅游吸引物权的设立显然应当遵循“一物一权原则”，即在单个的物之上设立单个的物权。正如“张文”以酒店为例指出的，如果某项物的所有权完整(包含旅游吸引物权)且明确，那么吸引价值收益归所有权人；如果变更、转让吸引物权(不一定变更、转让物本身)，吸引物产生的价值收益属于用益物权人所有。“张文”认为我们主张“在集合物上成立一个权利”[2]94显然是更深的误解。从学术层面上看，对于概念的探讨经常有广义和狭义之分。其定义往往视研究者所要探讨的问题的具体情形而定。按照徐菊凤和任心慧的研究，旅游吸引物这一概念用于指称对旅游者具有吸引力的旅游活动对象，它“只强调某一客观对象对旅游者具有吸引力”“并不会对客体本身的固有属性做出改变”[13]。旅游吸引物权正是这一客体的吸引力市场价值化后的权益(资产)归属的表达。“张文”所引用的概念已经明确指出，旅游吸引物“包括”吸引人们前往某地旅游的所有因素和物品。这仅仅表明旅游吸引物存在多种类型，但如果由此认定旅游吸引物“是而且只能是”所有因素和物品的集合体的话，这样的理解明显有失偏颇。徐菊凤和任心慧也通过考证指出，将“吸引物外延扩大到一切旅游接待和服务设施。这其中或者存在误读，或者利珀论著自身存在前后文表述不一致之处”[13]。况且，“张文”所引用的《旅游地理学》一书中的原文为：“在有的情况下，旅游吸引(物)是指旅游地吸引旅游者的所有因素的总和”[14]。“张文”在引用时，明显忽略了“在有的情况下”这一条件状语。 产权安排通过影响人们的预期来影响经济行为[15]，因此它一开始就有合法化的要求。并且，产权具有正式的法律表达，对于资本的形成具有非常重要的意义[16]。从各国社会经济发展历史来看，国家保护有效率的产权制度是长期经济增长的关键[5]。“旅游吸引物权的本质属性是财产权”[4]。英美法系没有区分物权和债权两个概念，各种权利在财产的统一概念下被予以平等保护[17]，因此不需要就旅游吸引资产提出专门的权利类型。由于我国《物权法》的构建基于物权法定原则，而使物权成为一个相对封闭的体系。旅游吸引物权即使已经具备了物权的基本权能，但只要法律不承认其为物权，则其始终不能具备物权的全部效力，这就会为各种侵权行为的产生提供空间。我们提出“为旅游吸引物权立法”的缘由也在于此。旅游吸引物权的设立可以界定社会成员运用这一特别资产的权利范围，有助于从制度上规范和约束人们的经济行动，减少因产权模糊而带来的社会冲突和交易成本。它不仅具有法理上的合理性、社会实践经验的合理性，也具有满足旅游吸引物交易保护要求的逻辑合理性，因而需要相应的“法律表现”予以肯定。 3 旅游吸引物价值(资产)的评估与定价 旅游吸引物权的提出基于社会的现实要求，对其的实践应用就成为重点关注的问题。首当其冲的问题就是怎样将这项权益性资产变现，成为市场中能够操作的资产甚至资金。这就涉及这项权益性资产的市场价值评估问题。我们在此提出一个可能的操作方法。 现行的资产评估方法主要有市场法、收益法和成本法。成本法明显不适用于旅游吸引物的情形。诸如西递和宏村、平安寨梯田、傣族园之类人文景观，如果按照现行成本法计算其重置成本，然后再扣减去各类贬损因素，其现值几乎接近于零。但此类吸引物经过数百上千年的历史积淀而形成，是人类的无价之宝。正如宏村2000年诉政府侵权一案中，黟县法制办复函中指出：“宏村旅游区的资源是无形的，是无价的。”⑥同样，市场法也不能完全适用于旅游吸引价值(资产)的评估。市场法是指将市场上与被评估资产完全相同或非常类似的参照物的价格直接作为被评估资产的评估价格的方法。按照这种方法，由于西递与宏村均属于世界文化遗产，而且区位相邻且建筑风格材料等非常类似，就可以用西递村的旅游吸引资产的价格来估测宏村的旅游吸引资产价格。这种方法有一定的合理性，但是无法解决旅游吸引价值大小受区位条件以及地理环境的显著影响等问题。例如，2010年宏儒公路通车以前，游客去宏村游玩需要先经过西递村，再到达宏村。西递因而在旅游发展规模上(门票收入和接待人数)超过宏村。宏儒公路通车后，游客可以从黄山风景区直接抵达宏村游玩，宏村的旅游规模继而远超西递。2013年，西递景区共接待游客81.21万人，旅游总收入3.73亿元；宏村景区接待游客152.03万人，旅游总收入达7.97亿元。可见，即便对于仅仅相距25千米的西递和宏村，其旅游吸引力的市场表现也差异甚大。 收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。收益法评估的理论基础是效用价值论(utility theory of value)，即商品价值取决于消费者对商品效用的估价。消费者的购买决策反映其偏好，由此可以测度物品价值；物品的市场收益越高，其资产价值也就越大。这一经济学基本原理早已广泛应用于对旅游资源游憩价值的评估[18]。1967年，Krutilla和Fisher最早提出了基于成本—效益分析(Cost-Benefit Analysis)，用货币价值来评估游憩资源价值的方法[19]。20世纪70年代后期开始，旅行费用法(Travel Cost Method，TCM)逐步被应用于游憩资源的价值评估中，之后在技术上又进一步发展为ZTCM(Zonal Travel Cost Method)、ITCM(Individual Travel Cost Method)和RUM(Random Utility Method)[20]。20世纪80年代，享乐定价法(Hedonic Priced Method，HPM)开始出现在游憩资源价值评估中[21]；90年代，基于消费者消费意愿调查的条件价值法(Contingent Valuation Method，CVM)开始在游憩资源的价值评估中处于主导地位[22]。近十年来又出现了将CVM与TCM相结合应用的方法。在此期间，游憩费用法(Expenditure Method，EM)也间或有所应用。目前，这些方法已经广泛地应用于国家公园[23-24]、各类自然保护区[25-27]和文化遗产地[28-29]的环境资源价值评估以及旅游项目的经济价值评估[30]。 尽管上述游憩资源价值评估方法与资产评估收益法在基本的评估原理上是相通的，即都是基于效用价值论，但正如刘敏等所指出的，不能将旅游地游憩价值评估与旅游吸引物的吸引力资产价值评估相互混淆[31]。游憩资源价值评估方法以游客在游憩地(项目)游憩过程中实际支出的(如EM)或意愿支付的(如CVM)有关费用的总和作为游憩资源的经济价值的评估基准。这些费用包括交通费、食宿费、门票费、摄影费、购物费等支出以及游客的时间成本。其中存在的根本问题是不能有效地区分资产本身的市场价值和资产运营产生的价值收益。一个明显的事实是，同等规模、数量和类型的资产，会因经营管理方的不同而获得不同的甚至差别很大的市场收益。此外，无论是TCM还是CVM都需要通过问卷调查来揭示或确定游客的支付行为或支付意愿。而问卷调查法就其方法本身而言就存在偏差。例如，董雪旺等对九寨沟游憩价值的评估表明，CVM调查不具有良好的效度[32]；TCM在应用中可靠性和有效性不足[33]。而且，游客的支付意愿也并不能够同等地转化为现实的支付行为。两者之间实质上差异甚大。 基于游憩资源价值评估法的缺陷，我们提出基于门票收益来评估物的旅游吸引价值，同时结合市场法进行校正的方法。之所以提出以门票收益为基准，原因在于：其一，门票收益法与各类评估法的基本原理一致。门票收益本身就是对市场偏好的直接反映，是消费者对旅游吸引效用的现实评价(实际支付意愿)。其二，具有良好的可区分性。门票收益是某物因其旅游吸引价值带来的现金流的直观体现，不包含人们因物的吸引力而利用该物进行经营所获得的收入。门票收益可以有效地区分资产本身的价值和运营资产获得的价值。例如，张红霞和苏勤基于TCM法对宏村2008年的国内游憩价值核算为23593.14万元[28]，而同期宏村门票收入为4036.41万元。两者差异巨大。根据2014年8月笔者在当地的调查，除了写生的学生外，在西递和宏村住宿和餐饮的游客占游客总人数的很小比例。其三，门票收益法具有现实的可操作性且可接受性强。前述西递和宏村案例表明，无论是企业、村民还是政府，其提出异议和解决争议的基础都围绕着门票收入的分配。不仅西递和宏村如此，傣族园、平安寨以及峨眉山事件的解决都是基于门票收入的百分比。这说明，用门票收益作为评估的基准可以为各利益相关方广为接受。而且在现实中，也广泛存在旅游企业以门票收费权作质押再融资的做法。 由于旅游吸引力的大小受市场推拉因素的影响，因此地理区位与运营方的营销投入等因素对于物的旅游吸引价值有着显著的影响。旅游收益的来源除了物品本身的吸引力租金外，还包括外力(如营销或经营管理技术投入)造成的增值收益和因交通条件改善带来的正外部性收益[34]。前述宏儒公路通车对西递和宏村旅游吸引力造成的影响就是明显的例证。营销、管理等投入对于提升旅游吸引力的积极作用也被西递和宏村的普通村民们广泛接受。原西旅公司总经理唐国强曾谈到：“2003年西递门票收入是1000万元，宏村只有200万元～300万元；2004年两村门票收入差不多。去年(2012年，作者注)你也知道，西递不到宏村的一半，……去年西递的营销费用不到20万，比不过宏村。”⑦基于此，采用门票收益法对旅游吸引资产进行评估还需要剥离出吸引资产因外部性增值和投入增值两部分因素。同时，还应区分出旅游吸引资产和为开发利用旅游吸引力而投资建成的经营性资产两种类型。 为方便研究，我们假设存在一个尚未经过开发的具有某种旅游吸引力的物(土地或物品)。当其开发为旅游吸引物之后，其旅游收益应当包括门票收益和基于其吸引力而开展的经营活动(如西递和宏村居民提供的住宿餐饮服务等)所得收益；如果额外投资建成了一些经营性资产，那么还应当包括这些经营性资产建设与运营收益。门票收益中又包含了以下3种类型的收益：由于物的(本底)旅游吸引力而带来的现金流；营销和管理投入提升吸引力带来的额外的现金流以及其因其他物品的正外部性(例如政府投资修建交通基础设施和公共服务设施)提升吸引力带来的额外的现金流。当然，营销、管理投入以及外部性也会带来经营性收益的增值，其他资产的建成和运营也可能因产生协同效应、规模效应而带来的额外的门票收入。但其中只有因物的(本底)旅游吸引力而带来的现金流才能作为旅游吸引物因其吸引价值而产生的市场收益，即旅游吸引资产价值，如图1中虚框部分。 以上考虑的仅仅是旅游吸引物开发运营的内部情形。由于外部因素，例如旅游吸引物稀缺性以及市场供求的变化等，也会对旅游吸引物的本底吸引力带来影响。因此，旅游吸引物的本底吸引价值不是固定不变的，而是根据评估的具体时点而定。特别是当物的所有权人额外投入了人力物力提升了物的吸引力之后，对物的吸引力资产评估就不应停留在原初的本底吸引价值阶段，而是应当将评估时点作为计算本底吸引力的时点来评估该物的吸引力价值。当然，对吸引价值的评估还应当将其收益的时间价值考虑在内。
