黑龙江农垦土地勘测规划院 150001
摘要：土地是人类赖以生存的最重要的资源。由土地衍生的各项土地权利的确定、转移、变更、撤消和保护是合理配置土地资源、调整土地关系、减低交易成本、保护对土地权利及其相关等事项登记造册、核发证书的过程。从国家管理的角度看，土地合法权益、实现持续发展的重要基础。因此各个国家和地区的法律制度中都建立了旨在保护土地权利、保证交易安全、保障管制效率的土地登记制度。土地登记是国家登记完全是公法行为，但根据物权法，土地登记是彻底地为平等主体间的市场交易服务的。所以，土地登记制度的目的一方面是维护土地权利安全，另一方面是提高土地市场效率。安全与效率是需要交易成本理论、物权变动理论和有效政府理论共同解决的问题。
关键词：土地；登记；权利
一、土地登记
土地登记可以从其字面上理解为将土地记录在册。西方学者霍格(认为:“土地登记者，乃地产转移时所履行之法律行为。”也有学者把土地登记简单定义为不动产登记是指土地及其建筑改良的所有权和其他各项权利的登记。更多学者认为土地登记指土地登记机关将土地权利人依法取得、变更、灭失的各项土地权力、用途、面积、使用条件、等级、价格等情况，依法记录于专门设置的簿册上。
在新颁布的《土地登记办法》中对土地登记作出了科学定义。土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。
根据土地登记发展的进程、登记的要点及登记机关对登记审查的态度，世界上大致有三种制度类型:契据登记制(也称法国登记制)、权利登记制(也称德国登记制)和托伦斯登记制。契据登记制其要点是土地权利的取得或变更，经当事人订立契约即可发生效力，并无公信力。但若不经过登记则不能对抗第三人。也就表明了登记机关仅仅是给予登记无需对其进行实质审核，契据登记制是一种公开登记并进行变更登记，以权利人为标准编制体现其人本性。权利登记制规定土地权利的取得与变更，必须由登记机关按照法定的登记程序与形式进行实质的审核，确认权利的得失与变更后才能生效。所以这种登记制度下当事人订立的契约是没有法定效力的，更不能对抗第三人。这种土地登记也是公开登记，但不进行变更登记，是以不动产为标准编制的。托伦斯登记制则主张以权利证书替代契据，从而保证权力可靠，且便于转移，无强制性。登记后不可推翻，进行实质审查具有公信性、力。最大的特点是授予土地所有权证书。登记机关负有赔偿责任。
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二、土地登记制度变迁过程
1土地登记制度的历史变革
我国土地登记的历史可以回溯到奴隶社会，自周朝开始就形成了土地管理制度，历史上有名的井田制即可明证。封建社会史就是一部土地史，历朝历代政府莫不对土地进行管理，土地是统治的最重要对象。在唐代，土地制度实行的是均田制，为了证明百姓土地买卖的合法性采用“文碟制度”;宋朝的时候，对后世有较大影响的“鱼鳞册”制度产生了;清末民初，西学东渐，由于大量西方法律制度的引进，一系列现代法制的概念、理论随之在中国产生，不动产登记制度作为现代民法的内容之一，也在中国扎根。
民国政府土地登记以政府制定的中国民法为基础，采取登记要件主义，以登记为不动产物权变动的公示方法，具备了现代意义上的不动产登记制度的雏形。其间重要的政策和法规包括:1922年，北京政府颁布了房地产登记条例，建立了不动产登记制度;1930年，国民党政府颁布了《土地法))，规定了要对土地及土地上的定着物一建筑物进行登记，1946年，国民党政府又颁布了《土地登记规则))，建立土地登记的程序制度。当时的中国社会不稳定、时局动荡，制度没有很好地执行和实施，但是也为后来的制度发展奠定了一些基础，为唤起民众的法制意识起到了一定的作用。
2新中国成立以来土地登记制度变迁
建国后政府进行了土地改革的工作，主要依据是1947年颁布的《中国土地法大纲》及1950年颁布的《中华人民共和国土地改革法》。在此过程中，对农村的土地进行重新测量、划界，颁发土地权属证书，在城市中，也同时进行了土地登记工作。随着中央高度集权的计划经济体制的建立和社会主义公有制权属体制的建立，立法思想有所改变，法律上对个人所有权有着严格限制。导致了物权制度在我国理论上得不到承认，实践上也没有统一地建立。因此我国原先建立的登记基础慢慢被削弱，登记工作也被忽视，文革期间国家的经济工作、行政工作均遭到破坏，土地登记工作也不例外，登记制度也就名存实亡了。
改革开放以来，土地市场也逐步建立起来，市场的发展对土地登记产生了需求，相关管理机关逐步颁布了一些关于土地登记的部门规章。此外，我国各地政府还制定了大量的地方法规与规章，这些法律性文件主要还是集中在城市房地产权属登记的管理与规范上，对于其他不动产的登记则很少涉及。下页表列出了改革开放以来土地登记的相关政策，1978年以来土地登记政策一览表可以比较清晰地反映制度变迁的过程。
三、《土地登记办法》出台的重大意义
《土地登记办法》的出台对土地产权制度的建设具有重大意义。土地登记法规的不断完善， 对明晰土地产权保护土地权利人合法权益， 维护社会稳定和社会经济发展起到了重大作用。该办法对原规则进行了细化， 使土地登记操作流程更完善、便民、高效、规范。体现了国家的民主治国和依法治国思想。并且对土地登记人员的职业道德进行了约束， 规范了土地登记流程， 建立了素质激励机制和责任追究机制。提高了土地登记的质量， 保证登记结果的准确性和权威性。
参考文献：
[1]严星，林增杰.地籍管理( 修订本) [M].北京: 中国人民出版社.1994.
[2]任明春.世界各国的土地登记制度[J].世界农业 ， 1992， (03).
[3]叶公强.地籍管理( 土地资源管理专业用) [M].北京: 中国农业出版社.2002.
论文作者:刘欣
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第19期
论文发表时间:2018/11/15
标签：土地登记论文; 土地论文; 制度论文; 权利论文; 契据论文; 不动产论文; 政府论文; 《建筑学研究前沿》2018年第19期论文;