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摘要：现代房地产项目的工程造价控制贯穿于项目动作的全过程。本文主要对加强现代房地产工程项目造价控制对策进行了分析，可供大家交流。
关键词：房地产项目；工程造价；控制
0.前言
房地产项目工程造价全过程管理是指为确保项目建设的投资收益，对工程建设从可研开始，初步设计、施工图设计、合同实施、施工、验收、决算、后期评估等的整个过程，围绕工程造价所进行的全部行为和组织活动。在房地产项目建设的全过程中，工程造价管理控制贯穿着各个阶段，需要我们采取有效措施进行造价控制。
1.房地产项目决策阶段工程造价的控制
房地产项目投资决策阶段工程造价控制对整个项目全过程造价的控制起着决定性的作用。据相关资料显示，项目决策阶段的产出是决策的结果，这个阶段的产出对总投资影响经验数据一般为70%左右。这表明项目决策阶段对整个项目工程造价具有决定性影响。
1.1 建设项目的可行性研究
可行性研究是在房地产建设项目的投资前期，对拟建项目进行全面、系统的技术经济分析和论证，从而对建设项目进行合理选择的重要方法。可行性研究作为一种投资决策方法，从技术、工程建设、经济及社会等多方面对建设项目进行全面综合的分析和论证，依其结论进行投资决策可大大提高投资决策的科学性。
1.2 工程项目的投资与估算
投资估算是指在项目建设投资的进行过程中，依据现有的资料和方法，对建设项目的投资数额进行估计。它是项目建设前期编制项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据。
2.设计阶段工程造价的控制
2.1房地产商在开发项目定位以后，应对项目的功能定位充分分析，在对市场进行充分调查的基础上按照价值工程的原理对项目的功能进行分析、评审、决策。
2.2房地产商应向设计师充分表达建设意图、建设标准及建设进度的要求，做好设计任务书的编写工作。
2.3进行限额设计。房地产商应将项目造价目标按专业构成进行逐层分解，要求设计人员在建筑平面、结构设计、机电设备、材料选用等方面在分配的投资额度内最大限度地满足和提高使用功能。
2.4加强设计过程控制，及时与设计方进行沟通和配合，减少设计中的错、漏、碰、缺等现象，从而最大限度地减少施工中的洽商、变更。
2.5设计总体方案应重点研究。整个项目的建筑品质，小区的综合平面布置、中水处理、智能化布线，园林、绿化、交通组织、配套设施及小品等都要做细致研究；并注意征求各方的意见，以避免因项目总体规划的失策导致施工过程中设计发生重大的变动，甚至重新设计的情况发生。
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2.6实施设计奖罚制度。在设计合同中增加优化设计、节约造价以及因设计错漏或不合理设计造成工程造价增加的奖罚条款，激励设计人员深挖设计潜力、重视设计方案的经济合理性。
3.施工合同签订阶段
合同作为双方当事人履行权利和义务，相互索赔的依据，在房地产项目实施过程中，认真编制招标文件有签订工程合同尤为重要。房地产商必须对以下有关合同问题进行策划和决策：
3.1确定签约的承包商的数量和发包方式。在合同签约阶段房地产商应根据项目大小、专业复杂程度、自身管理能力、管理的风险等因素来确定；力求即有利于业主控制造价又回避风险。
3.2合同价格形式。不同种类的合同价格形式，有着不同的应用条件、责任与权利以及对合同双方有不同的风险。目前多选择固定合同总价的形式，这样业主能够尽早地控制投资：但采用些形式时要特别注意风险包干范围的确定。
3.3选择报价形式。在我国现阶段通常采用两种报价形式，即工程量清单和施工图报价。按照有关规定，目前较多采用清单报价的方式，而施工图报价这种报价形式主义以往应用于得比较多。无论采用哪一种报价形式，都应特别注意在招标文件中一定要规定投档人必须填写材料（设备）明细汇总表，并在表中详细列出所采用材料（设备）的名称、品牌、规格型号、生产厂家、质量等级、数量、单价及合价，以便于评标时对比分析以及签约后的质量控制。
3.4重要合同条款的确定。关于工期、质量、造价这三个方面的合同条款，是施工合同最重要的内容。实践中关于开竣工日期的界定；参加验收的单位、人员，采用的质量标准、程序及产生质量争议的处理；对价款调整的范围、程序、计算依据和设计变更，现场签证、材料价格的签发、确认；对工程进度款和竣工结算所需要的文件、程序和效力进行等上述问题必须进行明确具体的规定。
4.项目实施阶段工程造价的控制
房地产项目施工阶段的造价控制目标的确定要结合造价这一动态的过程，确定合理的施工程序和施工进度，科学地选材料、机械，合理分配人力资源，实现最优的资源配置。采用先进的施工技术、方法与手段实现资金使用与管理控制目标的最优化。
施工阶段过程造价控制和施工组织设计有密切的关系，其任务是实现项目建设计划和遇到的实际问题，对整个过程施工选择科学的施工方案并且合理的安排施工进度，是项目建设过程切实可行的依据，也是建设阶段资金合理配置的依据之一。
5、竣工结算审查与后评价阶段
工程竣工结算是建设工程造价管理的一个重要环节，是合理确定单位工程造价和竣工决算的前提和保障；做好工程结算的审查应着重把握以下几个主要环节：
5.1认真熟悉图纸，分析竣工资料、核实工程数量，对于未完工程或未做的工作内容在结算时应予扣除。
5.2审查现场签证的真实、合理性。审查签证单上的内容与设计图纸、定额中所包含的内容是否重复，对于重复的项目及内容必须
5.3严格审查施工合同，正确处理结算纠纷。审查施工合同及有关文件的工作为：核准工程结算范围；确定施工工期，正确进行索赔；确定施工承包方式；审查合同其它条款的落实情况。
5.4审查定额使用，政策调整的合理性、准确性：审查是否按规定的工程量计算规则计算工程量。
5.5认真做好工程材料价款的结算审查。审查纠正单纯靠材料购货发票做为材料调价依据的作法；审查是否按规定计算材料差价；审查是否存在施工单位将建设单位购买的材料列入工程结算。
5.6审查各项取费是否符合规定、合理和准确。审查取费基数是否正确，审查是否提高取费等级的情况，审查是否存在变通装饰工程按专业装饰工程取费的情况。
5.7在结算审查过程中，正确处理审查方与被审查方的关系，保证工程结算工作须利开展。
5.8后评价是对整个建设项目的一次性综合性评价，也是对项目工程造价控制的总结。一般来说，房地产商应做好三个方面的工作：一是对数据资料进行整理、分析和归类，分析影响工程造价的各项因素并建立相应的数据库，为下次项目的控制提供参考；二是总结造价控制如何在各环节得到有效衔接；如何有效防范价格风险，由被动向主动控制转化的经验；三是分析自身在全过程控制造价方面的不足及欠缺，找出其因素并中以克服。
6.结束语
房地产建设项目工程造价的确定与投资控制的实质就是运用科学技术原理和经济及法律手段，解决房地产工程建设活动中的技术与经济、经营与管理等实际问题，只有在项目建设的各个阶段进行有效的全过程全面地工程造价控制，才能确保房地产企业实现最大利润。
论文作者:刘国继
论文发表刊物:《防护工程》2018年第7期
论文发表时间:2018/8/10
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