沪深两地房地产上市公司财务绩效的比较，本文主要内容关键词为：沪深论文,两地论文,绩效论文,公司财务论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
房地产业具有典型的区域化特征，供求状况主要受当地经济发展水平的影响，若某一地区经济发展水平高，当地的房地产业就会呈现出良好的发展势头。我国房地产上市公司的地域特征非常明显，根据深交所及上交所的2008年的数据，深圳、上海、北京的房地产上市公司分别为10家、15家、6家，分别占房地产上市公司总数的15％、23％和9％，占据了房地产市场的半壁江山(47％)。上海、深圳是房地产上市公司密集的地区，两地聚集了许多知名的、规模较大的房地产企业。同时，这两个地区也是我国房地产市场发展最早的地区，在两个地区内上市公司对市场的争夺异常激烈。本文以两地的房地产上市公司作为研究的对象，通过财务绩效的比较，发现房地产上市公司的一些有价值的特征，以期加深对上海和深圳两地房地产市场的理解，为房地产企业的发展提供一些有意义的借鉴。
1 研究对象
按证券业的一般标准，房地产上市公司大体可以分为三大类：一类是从事住宅开发的上市公司，比如深万科；一类是从事开发区开发的上市公司，比如外高桥；一类是综合类的房地产上市公司，比如中远发展等。一般认为，公司某类业务的营业收入比重大于或等于50％时，将其划入该业务对应的类别。根据上交所及深交所的分类标准，全国共有66家房地产上市公司。其中：属地在上海的房地产公司有15家；占整体的比例为23％。所属地为深圳的房地产上市公司有10家，占整体比例的15％左右。
研究中，本文借鉴了证券之星及湘财证券对各行业的分类，将张江高科列入上海的房地产上市公司，将德赛电池、ST星源、S深物业列入深圳房地产上市公司。这样，上海房地产上市公司共计16家，深圳房地产上市公司共计13家。另外，由于财务计算方法上的不同，文中没有考虑上海、深圳两地在香港上市的房地产公司。
2 财务指标的选取和分析方法
本文主要选用通用的财务指标：每股收益、每股净资产、净资产收益率、每股经营活动净现金流量和市盈率等，这些指标常用于公司间的横向分析。所用数据时间跨度为两年加一个季度，包括2006年度、2007年度和2008年第一季度。本文在进行实证研究时，运用趋势分析法和比率分析法两种方法进行分析。
3 财务绩效分析和比较
1.上海地区房地产上市公司财务绩效
(1)从加权指标看，从2006年到2008年上海本地房地产上市公司增发新股较少，总股本维持在100亿股左右。
(2)从每股收益、每股净资产、净资产收益率来看，2007年比2006年有所提高，从8.42％上升到10.4％。
(3)从每股经营现金流量看，2006年0.038变为2007年-0.0068，表明2007年房地产上市公司的业务处于上升期。房地产跨年度的业务较普遍，可能会出现当期现金流量为负的情况。一般如果企业处于快速发展阶段，公司需要把赚来的钱继续投入到生产经营中去，如果还不够，还需要融资来扩大规模，这样公司出现负现金流就一点都不奇怪，只要是可控和良性的，就没什么可怕。
(4)从上海16家公司的横向对比来看：①16家公司的股本差距并不是很大，股本较大的有新黄浦、浦东金桥、外高桥、陆家嘴、中华企业、张江高科，但相差并不是很明显。②16家上市公司2008年第一季度净资产收益率为正，且差距并不明显，中华企业、世茂股份、张江高科表现较好，上海新梅也有不错的表现(见图1)。16家上市公司的净资产收益率2006年和2007年均保持了正值，都表现平稳。③ST兴业连续多年每股收益为正值，但每股净资产为负值，暗示公司还有相应的赢利能力，如果未来保持相应的利润收入，还是能达到常态企业。
图1 2008年第一季度上海地区净资产收益率
总的来说，不管是从横向还是纵向比较，上海地区房地产上市公司整体经营业绩比较平稳。最近几年整个房地产市场处于调整期，但从整体形势上看，利好形势居多，这也保证了上海地区房地产上市公司能维持一个平稳的业绩。
2.深圳地区房地产上市公司财务分析
(1)从加权综合指标来看，从2006年到2008年深圳地区房地产上市公司增发新股明显，总股本从2006年的102亿股上升到2008年151亿股，增长率为50％。
(2)从每股收益、每股净资产、净资产收益率来看，虽然2007年比2006有大幅提高，从11.7％上升到15.5％。但每股经营现金流量从2006年的-0.613变为2007年的-1.41。财务指标表明整体上深圳地区房地产上市公司处于一种扩张期中。
(3)从深圳13家公司的横向对比来看：①从2006年到2008年作为房地产业老大的万科其股本占到深圳地区房地产上市公司总股本的50％左右，其经营状况基本上决定了深圳地区房地产上市公司的经营状况。②从净资产收益率来看，2006年ST达声、S深物业每股收益出现负值，2007年S深物业每股收益仍为负值，2008年ST达声、S深物业、沙河股份、深长城每股收益出现负值，其中S深物业连续三年每股收益为负值(图2)。
图2 2008年第一季度深圳地区净资产收益率
总的来说，不管是从横向还是纵向上比较，深圳地区房地产上市公司经营业绩从2006年到2008年有了较大的增长，但这一增长是建立在龙头老大万科良好的经营业绩基础上的。可以说深圳地区房地产上市公司两极分化严重，万科一直占据着半壁江山。近两年来，随着金地等少数开发商的后起，这一现象仍没什么改变。万科作为深交所权重股，其一举一动对整个深交所总体业绩影响都是很大的，更不要说是对深圳地区房地产上市公司的经营业绩了。
3.上海、深圳地区房地产上市公司对比分析
经过计算整理，上海、深圳地区房地产上市公司主要财务指标见表1。
从表1可以看出：
(1)从增发新股来看，深圳地区房地产上市公司有较大扩张，两年内增长了50％左右。万科、金地、招商地产的股本均有了较大的扩张，上海地区股本总量基本平稳。
(2)从市盈率的角度来看，两地区房地产上市公司的市盈率都偏高。这是由两个因素决定的：首先，2006、2007年中国股市经历了一轮牛市，两市平均市盈率超过50，市场整体上并不是趋于理性的。其次，在牛市的大背景下，房地产行业有其独特的投资价值，成为各大投资机构的追捧对象。2006年和2007两年中国房地产市场仍处于高位运行的状态，各房地产商经营业绩相对较好，市场前景广阔。
(3)从每股收益上看，深圳地区房地产上市公司从2006年的0.268上升到2007年的0.6514，上海地区房地产上市公司从2006年的0.214上升到2007年的0.316，上升幅度较小，获利能力相对较弱。同样，对比每股净资产、净资产收益率这两个指标，在2006、2007年房地产形势一片利好的情形下，上海地区房地产上市公司的表现仍旧过于平稳，除中华企业、张江高科有良好的表现之外，其他公司表现都相对一般。可以说，整个上海地区房地产上市公司表现平平。
(4)深圳地区房地产上市公司的整体表现优于上海地区房地产上市公司，主要得益于万科、金地、招商地产这些大型公司2006、2007年良好的业绩表现。金地、招商地产作为现在房地产市场的新星，一直保持了不错的业绩，成为投资者广泛关注的对象。
4 结论及建议
(1)两点结论
①深圳地区房地产上市公司已经出现了严重的两极分化趋势，优秀的资源日益集中于前三到四家大型企业，如万科、金地、泛海建设、招商地产。其他诸如一些ST上市公司及中小型房地产上市公司，由于其自身规模和经营业绩上的劣势，其能获得的优质资源只可能会越来越少。从土地政策来看，今后的房地产行业集中度会越来越高，存在行业大整合的可能，今后很多的土地开发资源会掌握在相对少的地产公司里来，会存在一些地产龙头或者巨头，这也是房地产行业发展的一个必然趋势。
②上海地区房地产上市公司从规模上看，没有特大型的，资产规模差别较小，说明整体上各上市公司的规模还是比较接近的。从竞争态势上看，虽然各房地产商仍在激烈地你争我夺，但谁也很难说可以把对方给吞并了，且各房地产商的经营业绩还是相对比较平均的。从各方面来看，各主要房地产商在争夺优势资源上各具一定的优势，短期内出现行业巨头的可能性不大。但一些业已发育较好的开发商如新黄浦、浦东金桥、外高桥、陆家嘴、中华企业、张江高科，在后阶段如能积极进取，进一步壮大的可能性还是非常大的。
(2)两点建议
①房地产行业的“合”是一个必然的趋势，从深圳地区房地产上市公司的态势便可以看出这一趋势。从现阶段投资者对各房地产上市公司的偏好程度上便可看出，投资者更偏好深圳、北京地区的房地产上市公司，而对上海地区房地产上市公司不热衷。从政策上看，政府有必要加强对几家重点企业的支持力度，使其壮大自身的同时还能够兼并一些小型的房地产企业，获得更多的优质资源。从公司的管理层来看，稳健进取的政策是必要的，要把握政府的宏观政策，促进企业的壮大。
②深圳地区的房地产上市公司比上海地区的房地产上市公司行业集中度高，仍难掩盖一些经营上的问题。两极分化一方面说明行业集中度高，另一方面说明小型的房地产公司以后的道路会更加艰难。而且很多小型房地产公司已经处于危险的边缘，一些公司的倒闭或者退市，对市场信心的影响也是显而易见的。这需要政府政策支持，让一些大型的房地产公司兼并一些经营已经出现危机的房地产公司。
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