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对中国的房地产开发商来说，现在是令人欣喜若狂的大好时光。请看当前房地产业高速增长的景象。今年7月初，一幢位于上海曾是法租界中心地段的别墅经过修缮后卖了400万元人民币（合48.3万美元）。一周之后，该别墅又以500万元的价格被转卖，售价上升了25%。离这里不远处，有一大片混凝土地面准备兴建昂贵的别墅，总部位于香港的开发商瑞安公司已跃跃欲试。在内陆城市重庆，现代私人住房市场仍处于起步阶段。但今年7月，当地一家开发商提出预售900套尚未建成的住房，在销售开始之前两天就有3000人前去购买。
银行管不住开发商
房价上涨，房屋需求越来越带有投机性质，银行系统参与房地产业的程度迅速提高，这一切都为房地产业敲响了警钟，使人担心房地产业能否持续高速增长，并提醒人们注意这种高速增长一旦停止可能给经济带来的影响。在最近几周里，中央政府有关部门试图紧缩许多产业的信贷，其中包括房地产业。今年6月，中国的中央银行（中国人民银行）公布了指导性政策，要求地方有关部门限制对新建项目的贷款，并规定开发商必须等到三分之二的工程竣工之后才能开始售房和招租。
有关部门必须注意保持平衡，一方面防止房地产业的高速增长失控，另一方面避免房地产业发生崩溃。由于无法集中制定计划，加上银行系统的腐败和管理不善，要保持这种平衡很难。在上海的计划部门，一位官员就中国人民银行限制信贷的指导性政策回答了有关的问题。他桌子上有一份国务院的文件，这份文件不顾中央银行的政策，宣称房地产业是“支柱产业”，必须支持房地产业的发展。这位不愿透露姓名的官员坚持说：“上海没有出现过热的问题。”
尽管出现了泡沫的迹象，但房地产业的信贷依然增长迅速，这说明银行系统没有能力控制风险。一名在中国工作的金融咨询人员说：“开发商们一个劲地开发。他们每天早晨一起床就开始干。直到有一天，银行里的人告诉他们没有钱开发了。”迄今为止，实践证明，无论是中国的银行系统还是监管机构都管不住开发商。
房地产业可能崩溃
危险是显而易见的。中国房地产业上次发生崩溃的时间是在8年前，那次崩溃给银行增加了大量不良贷款。这次，房地产业的发展规模大得多，因而对整个经济也重要得多。目前，大约17%的新增银行贷款与房地产有关，这一比例是很高的。所以，如果再次出现大的下滑，会带来严重的影响。首先是银行系统的不良贷款会再度增加。此外，大幅度下滑还会使水泥、钢铁和建筑等相关产业受到打击，并使中产阶级因住宅价值缩水而受到影响。
引起这种担心的因素有两个。首先，住房建设的高速增长并不只是出现在收入和投资水平高的北京和上海，而是出现在全国范围内。住房建设增幅最大的地区之一是广东省。据摩根士丹利公司中国地区首席经济学家安迪·谢（音）估计，广东的住房建设比一年前增长了约70%。中国几乎每个城市都在郊区兴建住房，而且房价不断上涨。在内陆省份安徽的省会合肥，江边矗立着一排排别墅，售价为每平方米4000元。丽江是云南省西部一个以旅游闻名的山城，这个新兴城市的街道两旁到处是现代化的住宅区。
与此同时，中国房地产业的市场需求越来越带有投机性质。在上海，人们对房价涨幅的估计不尽相同，大多数人认为在过去两年的涨幅为30%至40%。据瑞安公司的市场营销主管克里斯·吴（音）估计，今年上半年，购买售价为每平方米1.2万元的住房的人有40%是境外人员，这是中产阶级中的高端市场。还有许多购房者是上海以外的中国人。不过，克里斯·吴并不担心其公司开发的高端项目。他们开发的住房位于市中心，属于上海最贵的地皮，该地区的房子越来越紧张。此外，瑞安公司过去开发的住房也获得了很高的回报。
但是，在上海全市范围内，房屋出租率或闲置率正在上升。尽管个别地区（主要是市中心）的房租不断上涨，但其他地区的房租却在下跌。萨姆·克里斯平说：“如果你完全依靠出租房屋的收入来支付按揭贷款，那么，你就不要买房。”克里斯平是在上海工作的一位独立房地产咨询人员。
还会出现更大泡沫
这使人想起香港房地产业高速增长结束前夕的情况。当时，人们热衷于贷款购房，是寄希望于资本增值而不是房租收入。当然，我们有许多理由相信，2003年的上海和北京不会出现香港那样的情况。1997年以来，香港住房的价值下跌了约65%。中国房地产业的高速增长是有其实际原因的。推动房屋需求的因素是收入的不断提高，经济的强劲增长以及从政府分房到私人购房的根本转变。还有一点是，房地产是人们可以合法投资的少数几种有价值的资产之一。在大多数城市，高级写字楼供不应求。瑞安公司在上海的高级楼房入住率高达91%。
与此同时，受诸多因素的影响，上海市中心的土地供应量正在减少。由于遭到房主的反对，市中心腾出的土地没有去年多，从而限制了建房用地的供应量。另外，开发商们正在焦急地等待预计于10月份出台的一系列新计划，这些计划将限制建房数量以及高层建筑的建设。总之，据上海市计划部门的一位官员说，市区的土地招标量今年将减少，因为上海打算在郊区划出更多的土地，用于为低收入者建造住房。
因此，在上海和北京，购房者和房地产代理商普遍持乐观看法，境内外投资者的资金滚滚而来。克里斯平说：“看起来像是泡沫，但你不知道泡沫有多大。”他说，由于房屋供应量有限，加上有钱人没有其他投资渠道，“如果说有泡沫，那么，两三年内还会出现更大的泡沫”。
上海郊区的住房现在卖到每平方米5000元左右。因此，许多购房者需要将60%以上的收入用来偿还按揭贷款。在这种情况下，像上海这样的高消费经济中心将不得不继续提高收入水平。实际上，上海周边的城市虽然工资更低，却正在吸引更多的投资。另外，如果低端住房的价格继续上涨，很多上海人将买不起房。21世纪公司上海分部的房地产代理商詹姆斯·曾（音）发出了令人信服的警告，他建议打算买房的人不要把买房当作一种投资，因为在今后几个月里房价可能会下跌。
银行系统存在弊病
房价跌到什么程度才会造成严重破坏呢？以中国的银行为例。从去年开始，由于经济增长的推动，加上缺乏有效的监管，银行增加了大量新的贷款。2003年上半年，信贷增长占国内生产总值的36%，其中大量资金流向了房地产开发领域。华盛顿国际经济研究所的中国金融问题专家尼古拉斯·拉尔迪说：“从总体上看，我们应该对此感到十分担忧。这对银行系统的商业化怎么看都是极为不利的。”
从许多方面看，房地产业反映了整个银行系统的弊病。拉尔迪说，他对按揭贷款并不特别担心。在中国，个人拖欠贷款的数额还不大。而且，占按揭贷款很大比例的消费贷款在贷款总额中所占的比例已从2003年第一季度的8.3%下降到第二季度的8.1%。
拉尔迪所担心的是开发商。整个银行系统存在腐败现象，并且缺少信用。例如，去年6月，中国银行驻香港的分支机构曾给开发商周正毅发放了17.7亿港元（合2.27亿美元）的贷款，而据说周正毅使用的是假抵押并操纵股价。周正毅曾经是上海的首富，已于9月5日被正式逮捕，其受到的指控是伪造文件并操纵其在香港上市的房地产公司的股票。今年，对开发商的贷款增长速度很快，这说明银行系统并没有设法对风险进行管理，而是尽可能多地发放贷款。拉尔迪在谈到中国的银行对新项目的贷款时说：“它们停不下来了。”
增长过快将付出沉重代价
正因为如此，中国各地的建房热十分令人担忧。在收入增长和供需矛盾的推动下，上海房地产市场的基本状况可能会持续下去。上海很有钱，而且能吸引海外和周边富裕地区的资金。但是，由于许多城市同时存在房地产业高速增长的情况，一些地方出现泡沫的可能性非常之大。据有人估计，20世纪90年代初海南省的房地产泡沫破裂，造成了500亿元的坏账。
房地产业是世界上依赖贷款最严重的行业。中国许多开发商的经营资金很少，这意味着如果房地产业出现下滑，银行只有少量抵押品。拉尔迪说：“最常见的情况是，开发商得到部分资金后，对银行说：‘工程完成了一半，我们需要更多的资金。否则，你们将血本无归。’”
20世纪90年代中期就出现过这种情况，因为当时朱镕基总理对经济过热采取了降温措施。其结果是，数以百计的房子建到一半就停了下来，使银行系统的不良贷款大量增加。这些房子被称为“烂尾房”，在重庆地区就有40栋这样的楼。这是增长过快付出的代价。上次，中国成功地控制了过快的发展，尽管此举使许多开发商放弃了一些项目，但人们越来越担心中国的银行能否像上次那样再一次应付房地产业的崩溃，因为不良贷款将给银行带来沉重的负担。
（译自香港《远东经济评论》