广州开发区土地开发储备交易中心 广东 510530
摘要：在我国城市化的进程中，一些城市由于盲目的加快开发区扩张速度，使得已征用而未利用的现象日趋常见。闲置的空地造成国土资源的浪费，也容易出现乱建、乱开垦和乱倒废品等行为，其对区域内治安、环境和城市形象有很大的危害。集合多个部门参与和重点部门负责的监管策略，采用综合管理、市场化利用和分类管理的方法，加强对土地资源的管理，可以有效的避免容易出现的各种危害。
关键词：开发区；未利用土地；危害；管理方法
前言
土地是社会发展的最基本的物质资料，我国当前的人地矛盾已经日趋突出，尤其在临近城乡结合部地区，大量耕地变为商业用地。虽然开发区在城市发展中承担着比较重要的作用,对于推动城市经济的发展意义重大，但是，大规模的征收耕地资源，而有一部分未得到很好的开发，造成了一系列的负面影响。如果监管部门不加以科学的土地管理，会制约地区经济和社会的可持续发展。因此,我们必须认识到已征未利用土地容易出现的各种危害，分析其产生的原因，重视做好土地管理工作。
1 已征未利用土地存在的危害
1.1 易被非法占用
城市开发区征用的土地主要作为工业或商业用地，区内人口呈现快速增长趋势，闲置空地上容易出现非法的建筑，如简易的窝棚住所或商店，杂乱无章的小商小贩摊位，附近工厂的陈货或废品堆放场等。这些看似无关紧要的地面建筑，会给未来的开发提出难题，第一，增加开发商的成本，拆除建筑需要投入资金、人力和时间，拆迁工程量大的非法建筑还可能会延误开发工期；第二，非法占用容易造成利益冲突，已付拆迁费的征用土地，如果重新布满私建的房屋，有的住户会向开发商要拆迁补偿，处理不好还可能出现矛盾纠纷，而且非法建设的个人之间，由于缺少严格的土地管理，他们也可能因为抢地盘而争斗，危害社会治安。
1.2 影响城市形象
城市开发区附近有失去土地的农户或拆迁户住宅区，闲置空地会被一些人当成开荒的场所，在上面种满蔬菜、庄稼等，呈现不规则小块分布的菜地、农田，与周边的现代化建筑格格不入，尤其是靠近公路的闲置土地上出现乱开垦现象，会影响城市开发区的形象。负面影响主要有：第一，给开发商造成不好的印象，不利于招商引资；其次，给外地游客留下不好的印象，认为该城市混乱，不利于旅游业发展；第三，给上级部门和领导不好的印象，认为直接的监管部门管理不善，不注意维护开发区形象和城市的整体形象。
1.3 污染周边环境
开发区已征未利用的空地，因为缺少管理，很容易成为附近居民的垃圾乱倒场所，长期以往空地上的垃圾堆积如山，不仅影响市容市貌，还会形成污染源，平时污染空气，遇到下雨天，流经垃圾场的雨水污染附近的地面。另外，空地也容易成为附近工厂的废料堆放场，有的工业废料含有害化学物质，这种污染源更加严重，直接的影响是造成空气污染，附近地区的PM2.5也会受到废料场的影响而增加；间接的影响是对地下水造成污染，如果附近依然有饮用地下水的居民，就会成为污染的最大受害者。
2 已征未利用土地出现的原因
2.1 商业用地过剩
21世纪以来，我国迎来市场经济高速发展期，城市化的步伐也在加快，国内许多城市申报经济开发区，征用大量的耕地作为待开发的商业用地，由于征地的幅度过大，造成商业用地供大于求的现象。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆一些中小城市出现经济开发区大面积的长满荒草的已征未使用土地，造成国家土地资源的严重浪费。经过调查发现，在北上广这类一线城市也会出现经济开发区商家入住率不足的问题，也有已征而未使用的空地部分存在的现象，其根本原因商业用地过剩，各地的开发区竞相出台招商引资的优惠政策，在激烈的竞争环境下，商家选址的选择性更多。
2.2 开发成本过高
土地是国有资源，人们只能通过一定价格获得使用权。近年来，我国的城市人口规模在不断扩大，导致城市地价成倍的增长，一些国内一线、二线城市的商业用地价格已经上涨到令商家无法负担的地步。例如，一些给予拆迁户拆迁费过高或给予农户补偿过高的征用土地，土地成本价就是一个巨大的数字，一般的开发商没有财力拿到土地使用权，有的集团公司开发商有经济实力，但会综合计算成本和收益，最终放弃参与已征用的土地开发，其结果是造成土地闲置。
2.3 土地管理不科学
城市的征收用分为多种类型，有政府储备用地，此类土地是指国土部门下达收地通知后，由所属地区全部完成上盖物拆迁及有证苗圃等附属物补偿迁移后正式向土地储备机构进行移交的地块；有市政公园类用地，此类土地是指已完善用地报批手续的保护山体和完成公园配套开发建设的用地。各种类型的征用土地由相关的政府部门管理，在出现已征土地经济价值不显著的情况下，一些监管部门互相推诿，都不愿意投入人力、财力和物力去付诸管理，或有些部门采用粗放式管理，造成已征未使用的土地混乱不堪，空地上出现乱建、乱开垦和乱堆放废品的情况。
3 已征未利用土地的管理方法
3.1 综合管控
综合管理是一个复杂的监管方法，涉及到多个政府部门，单个部门根据自身的主要职能分管其中的一项，各个部门互相配合，相互监督，可以尽职尽责的把乱建、乱开垦和乱堆放废品等危害一一的避免。例如，《某市开发区已征未开发地块管理实施方案的通知》，通知下发给区公安分局、财政局、农业和林业园林局、城管局，各街道、镇，开发区财政局、国土资源和规划局、建设和环境保护局、知识城开发建设办公室，区土地开发储备交易中心、财政投资建设项目管理中心、余泥所、知识城土地开发中心等多个部门，这是一种有效的综合性管控方案，一旦发现某种危害，相关的管理部门会主动的意识到是其监管的范围，及时的依法制止非法行为。
3.2 市场化利用
市场化利用是一种短期的对已征空地充分使用的策略。该策略已经在国内一些城市的开发区土地管理中得以实践。合理的市场化利用土地，其好处在于：一方面，利用了未使用土地的价值，避免闲置浪费，为地区经济发展做出一定的贡献；另一方面，节约监管部门的财政资金，通过市场化和科学评估的办法，将空闲商业用地有偿包给企业做合适的经营，减少政府部门直接管理的费用支出。市场化使用是在原有征用土地主要用途未实现的情况下，一种灵活的土地管理办法，这种管理方法可以避免因土地闲置而产生的危害，是土地管理模式的创新。
3.3分类管理
现代的城市开发区的主管部门也采用分类管理的方法，将已征未使用土地按“收地移交”作为分界线，落实责任单位。其目的是为了明确已征未开发土地的主体责任，达到科学化管理目的，梳理出更清晰的管理职责界线。例如，某市开发区的已征未使用土地分类管理政策中规定：政府储备用地由土地储备机构管理，责任单位是区土地开发储备交易中心；市政公园类用地由对应职能部门管理，责任单位是区农业和林业园林局，区建设和环境保护局；对于未收地块落实属地管理，责任单位是土地权属人、国有农工商公司、各街道、镇。主管部门从政策上明确了各分管部门的职责，提高了土地管理的效率和效果。
参考文献
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作者简介：钟艳丽，女，广东梅州人，广州开发区土地开发储备交易中心副部长，硕士学历，研究方向：土地储备与土地整理。
论文作者:钟艳丽
论文发表刊物:《防护工程》2017年第20期
论文发表时间:2017/12/18
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