“小社区、大物业”，“小”在社会治理最小单元，“大”在涉及千家万户；“小”在日常琐事难题，“大”在民生社会治理。山东省民政厅机关服务中心与济南市历城区山大路街道建鑫社区居委会联合打造“小社区、大物业”单位老旧宿舍区物业服务社会化模式，为单位老旧宿舍区物业服务社会化工作探索出了一条可行之路。
---编者
“小社区、大物业”：物业服务社会化模式探析
□ 田志梅 杨文凯 朱余锋
山东省民政厅机关服务中心将单位老旧宿舍区物业服务社会化工作与“不忘初心、牢记使命”主题教育相结合，深入一线，摸实情、想实策，联合济南市历城区山大路街道建鑫社区居委会以民政厅地名研究所宿舍区为试点，探索打破部门局限，实施规模运营，打造“小社区、大物业”模式，积极推进单位老旧宿舍区物业服务社会化工作高质量发展。
一、项目背景
山东省民政厅地名研究所宿舍区（以下简称“地名所宿舍”），是一栋建成于上个世纪80年代的6层建筑，1个独立院落，3个单元、35户居民，建筑面积3160平方米。目前已全部房改，实际使用人主要是租户和二手房主。
2016年，依据《关于推进驻济省直单位职工住宅物业服务社会化的意见》要求，民政厅机关服务中心组织地名所宿舍业主选聘了物业服务企业。但由于物业费低、户数少，导致物业服务企业难以盈利，服务质量无法满足业主需求，最终业主不交或拖欠物业费，形成恶性循环，物业服务企业难以为继，2017年底物业服务企业因亏损而撤离。2018年地名所宿舍在尝试业主自治管理失败后，先后进行了两轮业委会的选举工作，均因参会人数不过半数而以失败告终。
(6)动物园对于特殊需要的人群是否有做出详细的方案。例如：对于行动不便的老年人在遇到紧急情况时是否能够接收到及时有效的帮助；对于年幼的儿童，是否有注意到动物园护栏间距的设置与安排；对于患有突发性疾病的人群，是否能做到及时的突发的疾病进行第一时间的处理与治疗；对于残疾人群体，是否有做到设立残疾人专用设施，残疾人专用路线等，保证他们游园的安全性与便捷性等。
彩色铅笔的笔芯和普通铅笔是不一样的，它没有使用黏土制作，而是将能涂出颜色的颜料、能使书写更顺滑的滑石粉或蜡、起凝固作用的黏合剂等和水一起充分混合，最后制造出五颜六色的彩色铅笔芯。由于没有经过普通铅笔芯的高温烧烤过程，彩色铅笔芯更加柔软。
二、具体做法
（三）坚持原则、强化宣传，改变居民依赖思想解决物业费拖欠问题。针对居民历史福利制度的惯性思维导致的拖欠物业费等问题，建鑫社区党支部、居委会充分发挥老党员、退休老干部的模范带头作用，创建了由社区党支部、居委会、物业经理、居民代表组成的“红色物业”协商议事会，并由老党员、老干部、老专家、老教师、老劳模组成“五老”智囊团，积极向居民宣传物业管理的价值、社区治理的理念，正确理解国家政策，用发展的眼光看待新时期的自我身份，从思想上彻底做到从单位人向社会人的转变，树立起“花钱买服务”的自觉意识。
面对这种情况，民政厅机关服务中心和建鑫社区居委会积极探索，深入研究《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》等文件精神，灵活掌握和运用一系列惠民政策，着力于破壁垒、补短板，协调住房与城乡建设、自来水、电力、热力、通信等相关部门，完成了供水、供电、供暖、线杆改造、外墙保温、楼顶防水、路面修复等老旧小区改造项目，小区面貌焕然一新。在业委会无法产生的前提下，如何合法合规引进专业物业服务企业？如何在老旧宿舍区推进专业化、市场化、社会化的物业服务工作？民政厅机关服务中心和建鑫社区居委会通过政策论证、法律咨询、调查研究、征求意见等多种方式，展开一系列密集的磋商、研讨、论证工作，最终决定双方合作，在建鑫社区辖区内探索打破部门界限，以地名所宿舍为试点，通过业主委托方式引进专业物业服务企业，发挥地名所宿舍核心辐射作用，引导周边的老旧宿舍区逐步实现统一物业管理，打造“小社区、大物业”模式，推进社区内所有单位老旧宿舍区物业整合管理、规模运营。
（二）资源引领、强化服务，辐射带动周边老旧宿舍区实现物业服务规模运营。民政厅机关服务中心和建鑫社区居委会紧密配合，协调解决地名所宿舍有关户表改造、车辆停放、环境整治等物业服务及社区治理的热点难点堵点问题，宿舍区生活环境得到了极大改善，业主满意度大幅提高。地名所宿舍物业服务企业入驻后的良好效果对建鑫社区辖区内的老旧宿舍区起到了示范带动作用。在社区居委会的协调下，辖区内的老旧宿舍区陆续加入到物业服务社会化的队伍中来，一方面，物业服务企业通过规模经营降低了管理成本；另一方面，让更多的老百姓以较低的物业费用（平均每月每平0.6-0.8元）享受到了高标准的物业服务。同时，辖区内的公共区域交由物业服务企业管理，部分经营权让渡给物业服务企业，完成物业服务企业经营的“自我造血”，实现了物业服务的可持续发展。
（一）依法治理、稳步推行，由居委会代行业委会职责选聘物业服务企业。针对无法选举业委会的问题，民政厅机关服务中心与建鑫社区居委会，依据《山东省物业管理条例》《关于减轻社区负担增强社区居民委员会自治功能和服务效能的十项规定》《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》等有关精神，聘请律师进行咨询和论证，决定由建鑫社区居委会依法依规代行业主委员会职责，组织业主选聘物业服务企业。首先，建鑫社区居委会牵头召开联席会，通过民主投票，确定通过委托的方式选聘物业。其次，宿舍区50%以上的居民签订授权委托书，委托建鑫社区居委会代行业委会职责，为地名所宿舍选聘物业服务企业。第三，按照招标程序选聘物业服务企业，着重选择有较强的社会责任感、有较高的专业技术能力、有良好的服务意识和诚实守信的专业队伍。第四，确定诚飞物业公司进驻后，建鑫社区居委会协调物业服务企业与每位业主签订物业服务协议，居民与物业公司建立法律关系。第五，诚飞物业公司入驻时，建鑫社区居委会组织物业、城管、环卫工作人员和小区居民等共同开展宿舍区卫生清理、标识设置等会战开荒工作。第六，建立健全物业管理监督考核机制，充分发挥街道办事处物业管理办公室、社区居委会环境和物业管理委员会两级机构的作用，对物业管理工作开展考核监督。
三、经验启示
（二）社区居委会的责任担当是“小社区、大物业”模式取得成效的前提。民政厅机关服务中心为解决全省性的难点堵点问题，推动单位老旧宿舍区物业服务社会化工作高质量发展，先后与单位宿舍区所在的3家社区居委会多次协商合作事宜，其中2家以“居委会不管单位宿舍的物业”“居委会不管有业委会的小区”为由断然拒绝，只有建鑫社区居委会勇于担当、敢于负责。在中央有号召、政策有规定、形势有需要、群众有需求、自身有职责的现实条件下，社区居委会作为基层社会治理的重要主体之一，如何通过构筑运行良好的物业管理模式，构建起社区与居民的联系桥梁；如何通过优化物业服务，打通服务居民的“最后一米”，是每个社区居委会都需要考虑的问题。这些都需要社区居委会能够不等不靠，不推不拖，勇挑重担，大胆探索，勇于创新，破难前行。
（一）多元主体协调配合是“小社区、大物业”模式取得成效的基础。民政厅机关服务中心和建鑫社区居委会联合打造的“小社区、大物业”模式之所以取得良好成效，与双方的精诚合作密不可分，与社区居委会、物业服务企业的协调配合密不可分，更与居民群众的理解支持密不可分。在物业管理中，出现的居委会与产权单位各自为政、业委会与物业公司相互掣肘、物业公司与居民彼此对立等问题，一方面是由于制度上的先天不足、观念上的陈旧落后和传统上的不良影响造成的，另一方面，就是各方之间关系的不协调、不认同和不配合。因此，只有多元主体之间各负其责、互相配合、相互支持，才能形成合力，推动发展。
通过上述建立的渗流计算网格模型、定义的渗流计算参数以及设置的初始条件和边界条件，计算得出各工况的滑坡地下水浸润线，见图8和图9。
（三）依法创新、善用政策是“小社区、大物业”模式取得成效的保障。民政厅机关服务中心与建鑫社区居委会合作打造的“小社区、大物业”模式，是在没有任何经验借鉴的基础上的探索创新，但是每一项都合理合法，在法律法规允许的范围之内进行。比如居民签订委托书，委托居委会代为选聘物业服务企业的做法，民政厅机关服务中心提前做了政策论证，社区居委会提前进行了法律咨询，确保了程序的合法性、合规性。这也启示我们，大胆的同时要谨慎，创新的同时要合法，善于把政策用活、用好，才能真正正正的推进工作，老百姓才能实实在在得实惠。
（四）物业服务企业的品质是“小社区、大物业”模式取得成效的关键。社区居委会作为全体居民的代表，选聘一家好的物业服务企业至关重要，关系到老百姓的生活质量，关系到房屋的保值增值，关系到社区和谐稳定，关系到社区治理水平的高低。选聘物业服务企业，不仅要看专业技术能力和服务水平，更要关注企业的社会责任感，看企业是否能够站在居民的角度考虑问题，注重长远利益。居民群众只有得到优质的服务，物业管理和社区工作得到认可，才会积极参与到物业管理和社区治理的各项工作中去，形成良性循环，从而促进物业服务高质量发展，促进社区治理高水平推进。
比较有代表性的是刑法和治安处罚法。如果犯罪，一般情况下已满七十五岁和任何情况下不满十八岁的人，是不能判死刑的，并且会被从轻或减轻处罚。例外的情况是已满七十五岁的老人以特别残忍的方法杀人，可以判处死刑。但“残忍”是个形容词，立法没有解释，不同的司法者评判的标准不同，对刺激的承受度不同，对同样的罪行是否“残忍”就会有不同的认知。从轻处理最典型的是治安处罚中的行政拘留，如果当事人不满十六岁或者七十岁以上，这个拘留是不执行的。从严格意义上讲这其实已经不能算“从轻”了，因为我们理解的从轻是降格处理，如从拘留降到罚款，从罚一千降到罚八百等，而“不执行”实质上相当于完全取消这个拘留处罚。
作者单位：山东省民政厅山东青年政治学院
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