现代购物中心研究，本文主要内容关键词为：购物中心论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
购物中心是现代社会的产物，它的出现是与人类社会第二次人口大迁移相适应的，同时又是与生产力的发展分不开的。20世纪初期，随着城市工业化的发展，城市人口日益密集，市区尤其是市中心的地价日增，而且交通拥挤堵塞，环境污染严重，人们开始从城市向郊区适居。于是，零售商开始向郊区渗透，最初，只是以杂货店的形式来满足人们“一次购足”的愿望。后来，随着经济的发展，人们消费水平的提高，这种杂货店不断扩大规模，扩充营业面积，以满足人们日益精细的购物要求。商店规模的不断扩大，使顾客在店中购物停留时间不断延长，为顾客提供休息和饮食的场所成为必要，饮食店、休息室、娱乐厅等设施相继配备起来，最后发展成为现在这种集百货商店、专卖店、饮食店、娱乐厅等设施为为一身，汇购物、休闲为一体的多功能的商业形态——购物中心。
购物中心在西方的发展，可以分成以下三个阶段：
1.定型阶段（2OC30年代—50年代）。最早的购物中心产生于美国，1931年，在美国德克萨斯州的达拉斯市郊区，H ·巴桑氏以几家商店为基础，建造了购物设施和停车场，修整了道路，成为现代购物中心的雏形。在这一阶段，购物中心在西方各国缓慢发展并趋于定型，但在管理和规模方面仍不完善。
2.繁荣阶段（50年代—70年代）。第二次世界大战以后， 世界各国经济复苏，人们消费质量提高，购物中心也因此得以飞速发展并趋于成熟。在1950—1960年的10年间，美国有近4000家购物中心成立，之后，购物中心以每年大约1000家的速度增长，其零售额在全国市场零售额中所占的比重也不断上升。购物中心进入真正繁荣阶段。美国城市郊区的购物中心通常选在高速公路附近，以一组综合体建筑或建筑群为主，由房地产商投资建立，并附有体育室、娱乐室、健身房、旅馆、停车场等服务设施，然后出租给其它零售商。
3.停滞阶段（70年代以后）。70年代初期， 一方面因受石油危机的影响，人们驱车去郊区购物的费用增加，另一方面因城市中心区的衰败和萧条影响城市的繁荣和发展，欧美各国政府开始实行复兴旧城中心区的计划，大力发展步行商业街，购物中心在两方面因素的困扰下发展缓慢，处于不景气状况。
一、购物中心的特点及功能
购物中心在西方经过半个多世纪的发展已日臻完善，成为都市人的“生活乐园”。在中国，自80年代以来，购物中心在上海、广州、北京、深圳等城市迅速发展起来，数量不断增加，但大都不伦不类，如同遍地开花的“超级市场”那样，长此以往，会不利于购物中心的健康发展，为购物中心“正名”，便非常必要和迫切。其实，购物中心不是一种零售形式，而是聚集若干零售商店，调整各种零售形态的布局，疏通买卖渠道，以达到满足人们购物和休闲的双重目的。
纵观横览西方各国的购物中心，一般都具有如下特点：1.购物中心的计划、设立、规划、经营都在统一的组织体系下运作，由专门的机构管理。2.零售商店是其基本组成部分，一般以一家或几家百货商店、超级市场为核心，辅之以服装店、珠宝店、电器商店等各种专卖店。3.购物中心除了商店外，还配有相关的服务设施，以满足人们休闲、娱乐、运动等的需要，如饭店、咖啡厅、美容店、药店、银行、邮局、旅馆、电影院、健身房、旅行社等各种机构。4.拥有方便的停车场和加油站。5.在统一的商业形象下，以同一经营政策进行营运。6.有能继续扩充的用地。7.一般都设在城市郊区，或者中心商业区， 以及交通便利的居民区。
由以上特点，决定了购物中心具有如下功能：
1.集合功能。它把分散于各处的各种商品以及遍布于各处的服务机构集合在一个建筑体中，以满足人们的各种需要。
2.售卖功能。购物中心的基本功能是提供齐备的商品。满足各个层次消费者的需要。在统一规划和管理的基础上，各个商店都有自己的独特风格和特定的目标市场。
3.服务功能。购物中心不但聚集了各类商店，还设有饭店、电影院、邮局、健身房、娱乐厅等各种服务设施，以满足人们娱乐、休闲、运动等多层次需要，成为现代都市生活的一个场景。
二、购物中心的管理
1.管理机构
购物中心一般由房地产商或大零售商独资建立，或者二者合资建立，招商出租后，由商店管理委员会对购物中心实行统一的管理，其管理范围包括：①确定租约；②制订购物中心的组织和管理规程；③规划购物中心的论进；④处理重大的事件；⑤协调中心内各个成员之间的关系。商店管理委员会主要负责整个购物中心的场所管理，它不直接从事营销活动。管理委员会会员由承租商组成，由购物中心开发者进行领导。会员按销售额或承租面积交纳一定比例的会员费，购物中心开发者不免交。
2.租断方式
购物中心的开发者一般以招商形式向零售商、服务产商出租场所，通常实行有抵押的长期租约，租期为15—20年，租金数额依占地面积大小和零售形式特征而定。与我国商店内出租柜台相类似，通常先确定每一个承租者的最低租金数额，如果承租者的销售额超过了最低限，还要按销售额的一定百分比再支付一部分租金。此外，还要交0.25%— 0.5%的维护费用。
3.商店构成管理
购物中心内商店的构成力求协调与互补，以避免彼此间激烈的竞争。许多购物中心在成立之初，就已按店型比例和价格水平进行限定，以保证商品结构协调合理，能满足顾客日常所需的一切商品。如日本拉拉普多购物中心以SOGO百货商店和大荣连锁超级市场为主体，另有200 家专业商店，各种店型的购物中心的比例分别为：服装33.7%、 服饰用品9%、文化用品19.5%、家庭用品9.4%、食品1.5%、餐饮19.9%、服务业7.4%、其它2.6%。
4.统一营业时间管理
购物中心一般要求各商店执行统一的营业时间，无特殊情况，各商店不得在营业时间里停业。因为购物中心是一个统一的整体，任何一个商店的运营都影响着整个购物中心的形象。许多购物中心都严格规定各商店要遵循同一的营业时间。
5.促销管理
购物中心统一进行促销活动，如印制宣传手册，设置广告路牌，发送报纸广告和邮寄广告等。日本拉拉普多购物中心每周末和周日都按商圈范围轮流发送50万份的夹报广告，以提高购物中心的知名度。这样的整体促销活动和广告活动，不但节省费用，而且声势浩大，效果非常好。促销费由各家分摊。
6.公共设施管理
购物中心为方便顾客，设有一些公共休息区、活动区、儿童娱乐区、艺术造形装饰等，这些都由购物中心统一管理。
三、我国购物中心发展中存在的问题及建议
1.名称不规范，相当一部分名不符实。中国购物中心的发展，始于80年代末。几年来，购物中心涌现出许多家，但大多名不符实，有不少是把一个普通商店或者集贸市场，甚至仅仅是杂货店的招牌一换，就冠之以“购物中心”的名称，这些所谓的“购物中心”很不规范，存在问题较多的是相应设施不配套，商店构成不合理，内部管理混乱，缺乏统一的管理等等。这些不规范的购物中心的存在，导致了普通人对购物中心的误解，这很不利于购物中心的健康发展。
我国的购物中心的发展，固然要因地制宜，适合中国的国情，创造出中国的特色，但也要吸取外国的成熟经验，在此基础上，以纳百川于大海的气势，造就出富有中国风格的购物中心。
2.购物中心的经营管理比较混乱。从北京几个相对比较规范的购物中心的情况来看，存在着诸多问题，突出表现为内部布局缺乏整体协调，条块分割严重；以及商品质量高低不一，假冒伪劣商品与名品优品比肩而售。究其原因，在于购物中心管理机构的管理不到位，存在着较多管理上的漏洞，缺乏对承租经营商的有效管理。此外，这还与我国经济发展水平高低有关。由于生产力不发达，生产、销售假冒伪劣商品的现象比较严重，而市场法律法规或者不健全或者是有法不依、执法不严，购物中心管理上的漏洞更给经营劣质商品者提供了方便之门，于是，劣质商品便堂而皇之地登上购物中心的大堂，严重损害了购物中心的整体形象。
要解决这些问题，根本还在于有一支高水平高素质的管理机构。目前我国购物中心管理机构的组建有两种方式，一种是聘请国外的商业管理公司，如即将开业的万通新世界商城聘请了美国的米尔斯商业管理公司，另一种是由房地产投资商自己组织成立管理机构。这两种方式的优点都同缺点一样显著。国外的商业管理公司固然管理水平较高，但不太了解中国的国情，对总体经营方向上的把握常常失之于偏颇，悖于中国的国情：由房地产商自己组织成立的商业管理公司倒是非常了解中国的国情，但却因缺乏商业管理经验同样管理不好购物中心。
在出现问题的时候解决问题的方法也应运而生。虽然国内目前尚没有专业性的商业管理公司，但却不乏经营有方成绩卓著的百货商店，房地产商不妨从这些商店引进管理，聘请商店经验丰富的经营管理人才组成购物中心管理机构，对购物中心实行有效的管理。
3.我国购物中心在选择地址上要充分考虑到商圈内居民的消费水平、购买习惯、交通、货物供应等方面的因素。在目前我国的情况是，一方面城市郊区人口少，流动顾客不多，另一方面交通还不太发达，消费者购物以骑自行车或乘公共汽车的居多，再一方面居民消费水平还较低，远未达到物质消费与精神消费并重，购物与休闲并举的消费层次。因此，购物中心地理位置的选择，以居民汇集、公共交通便利的中心城区或非中心城区为宜，而不宜选在城市郊区。
4.购物中心在我国的发展，宜循序渐近，不宜大规模发展，这是由我国生产力发展水平所决定的。购物中心的发展是与生产力的发展相适应的，它产生的条件有三：①消费层次高，需求多样化；②交通便利，消费者汽车拥有量足够大；③城市中心地皮昂贵，居民向郊区移居，郊区有发展的可能。但以目前中国的经济发展水平来看，上述条件均不具备，购物中心的迅速发展缺乏必要和现实性。因此，购物中心的发展，要一步一步地进行，先探索着引入一些，再看情况慢慢发展，以免重蹈“超市”的复辙。
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