汕头大洋（集团）房地产开发公司 515000
摘要：近年来，房地产行业间的竞争日趋激烈，房地产开发项目的工程管理水平直接影响着整个项目的市场竞争力以及工程造价等。高水平的工程管理有利于提高整个项目的经济效益。因此，采取积极的措施提升房地产开发项目的工程管理水平，对房地产企业来说至关重要。本文主要就房地产开发项目工程管理过程中常见的问题及优化措施进行了相关研究，仅供大家参考。
关键词：房地产；工程管理；优化研究
引言：随着市场竞争的加剧，在房地产项目开发中，工程管理逐渐成为企业提高项目利润、拓展盈利空间的主要手段。由市场经济的快速发展和我国城市化进程的加快可知，在未来一段时期内，我国的房地产业发展必然会迎来新一轮的发展热潮。这必然会给许多房地产企业带来巨大的发展空间。但是，我们也应该看到，在机遇的背后，是我国房地产企业开发项目工程管理水平有限的现实局面，这极大地限制了我国房地产行业的壮大和房地产企业自身的发展。
一、房地产项目工程管理的意义。
改革开放以来，随着社会经济的不断发展，房地产工程投资在我国良好的市场环境中取得了巨大的发展。但是，由于市场竞争日益激烈，房地产业在发展的过程中也出现了许多问题。工程项目中弄虚作假、偷工减料、违规操作等现象层出不穷，不仅仅对房地产业的健康发展造成了不利的影响，也严重的阻碍了我国市场经济的快速发展，对人民的生命安全造成了严重的威胁。房地产工程管理体系是否健全、工程管理水平的高低直接影响到房地产工程项目的质量、建设进度以及经济效益。房地产项目的工程管理直接涉及到工程进展、固定资产投资的效益、人民的生命安全以及市场经济发展等诸多方面。
二、房地产项目施工中存在的质量问题分析。
房屋交接、验收时或多或少都会存在一些问题。根据本人理论知识的不断学习和日常工作中的实践发现，房地产工程中常见的问题归纳起来有以下几点：（1）房屋沉降引起的质量问题。房屋沉降主要是地基土质问题引起的，从而造成墙体开裂、下水道堵塞、断裂等。（2）因墙体材料选择不当而引起墙体开裂及粉刷起壳的质量问题。（3）屋面女儿墙由于屋面的热胀冷缩，在混凝土圈梁和砖墙交界处，经常出现不规则的水平方向裂缝，特别在房屋四大角的严重裂缝问题。（4）外墙面涂料、屋面防水材料、防盗门等因设计或施工选定的生产厂家及产品型号、产品质量不够理想问题。（5）砖砌体沿砖缝渗水问题。（6）外墙面支模(围梁、构造柱等)挑木穿墙洞后补处渗水，外墙钢窗周壁渗水问题。（7）圈梁底、构造柱边缝渗水问题。（8）外墙面抹灰起壳裂缝引起渗水，阳台里外墙面渗水问题。（9）固定落水管的管卡脚处墙面渗漏问题。（10）阳台之间隔板处墙体渗水问题。（11）山墙渗漏水，各种墙上锚脚可能产生的渗漏问题。（12）管道与楼地面交接处渗漏问题。（13）地面顺楼板方向裂缝及预制楼板缝处渗漏水问题。（14）卫生间、厨房的地坪斜泛水问题。（15）天沟积水及落水口周围渗漏水，屋面油毡起鼓、开裂、张口引起的渗漏问题。（16）房屋顶板改用全现浇钢筋混凝土结构的开裂渗漏问题。（17）排水管道铸铁管渗漏，排水管道堵塞问题。
三、房地产工程质量影响因素分析。
第一，人的因素。工程质量的形成由所有参加工程项目施工的工程技术人员、操作人员、服务人员共同作用，他们是影响工程质量的主要因素。
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第二，材料的因素。工程项目作为一种产品，其实体是由各类建筑材料、构配件、半成品等种类繁多的材料组成的。各类工程材料是工程建设的物质基础，材料的质量是工程项目质量的基础。
第三，方法的因素。施工方案正确与否直接影响工程质量和项目能否顺利完工。往往由于施工方案考虑不周而拖延进度，影响质量，增加投资。
第四，机械设备的因素。合理选择机械的类型和性能参数，合理使用机械设备，规范地操作。操作人员必须认真执行各项规章制度，严格遵守操作规程，并加强对施工机械的维修、保养、管理。
第五，环境的因素。环境因素对工程质量的影响具有复杂而多变的特点，如气象条件就变化万千，温度、湿度、大风、暴雨、酷暑、严寒都直接影响工程质量，往往前一工序就是后一工序的环境，前一分项、分部工程也就是后一分项、分部工程的环境。
第六，检测的因素。对于进场的主要机电设备及施工材料应进行质量检验与到货验收。监理单位要审查承包人的施工材料和机电设备安装调试方案。对于机电设备、金属结构等重大部件的吊装安装应进行全过程跟踪检查。
四、加强房地产质量管理的保障措施。
第一，积极采用科技成果，全面实施质量管理。施工质量控制与技术因素息息相关，技术因素除了人员的技术素质外，还包括装备、信息、检验和检测技术等。
第二，材料的选用。对于一个建设项目工程从建筑、结构、装饰装修、水电、采暖通风施工等特点，主要就是工程所需用的材料品种繁多。因此在材料的购进和使用方面要做好以下几点：①材料供应：按照设计施工图纸所提供的材料名称、规格、品种以及数量，组织好货源。向供货商提供清单时一定要按规定预留损耗，并将材料的品牌、规格、型号、尺寸、质量等级一一注明，以免出现差错、与设计不符，影响工程质量和进度。②材料进场：材料应按施工的先后顺序进场，进场后对材料要进行自检，抽样验收并报业主单位、设计单位和监理单位共同检验，合格后分类、分规格整齐堆放。③材料的领用：材料管理员要对各种进场的材料登记造册，严格按各分管工长签发的领料单发放材料，而且还要跟踪检查，防止丢失，避免造成浪费。对材料进场有入帐，领用有出帐，及时盘点清理，为严格控制建设成本提供有效可靠的资料。④在新材料的选择和使用上必须慎重，除了检查材料的有关证明和使用说明书外，有条件的项目必须提前做好样板，了解材料在操作上的施工工艺，观察成品后的状态，需检测的必须进行现场取样或现场检测，看其功效是否符合设计和使用要求，再确定新材料能否用于工程。
第三，施工过程中的质量管理。
①施工过程质量管理的作用与目的。施工过程的质量管理是工程质量管理的重要环节，有力的质量管理能使工程质量做到防患于未然，能控制工程质量达到预期的目标，有利于促进工程质量不断提高，降低工程成本。②施工过程质量管理的范围及重点。在施工过程中质量管理的范围较广，从设计图纸、原材料到分部分项工程施工，每一个环节都不能被忽视，熟悉和掌握监控的范围及重点，有利于事前采取措施，使质量处于预控状态。
在一般情况下质量管理的范围及重点为：①涉及会审设计图纸是质量管理的首要环节。图纸是施工的主要依据，因此，在施工前必须认真阅读，了解设计意图，因为一个不符合设计的产品是没有什么质量可言的。然而，我们按图施工是建立在学习与会审的基础上，要把学习与会审结合起来。②对原材料、半成品的质量监控是质量管理的关键环节。原材料、半成品、成品的质量直接影响工程质量，因而要对它进行监控。不仅要检查进场实物，还要检查质保书，看它的型号、规格、性能等是否符合设计要求，对钢材、水泥、防水材料等还要根据规定做复试。对易碎、易潮、易变形、易污染的物品，在运输、堆放、安装过程等环节亦要进行监控。
五、总结语。
综上所述，在我国的经济发展中，房地产企业发挥着至关重要的推动作用。因此，项目质量问题与安全问题的应对方案对于广大民众来说极其重要，也是房地产企业能够生存发展的必备条件。本文简单分析了房地产工程项目在质量管理中所存在的问题，提出了有效的应对措施，希望能给相关学者提供一定的帮助。
参考文献：
[1]赵强，浅谈房地产企业如何加强项目的质量管理 [J]中国高新技术企业，2010(9):13 6
[2]郭鸿飞，李凡房地产项目质量管理体系思考 [J]合作经济与科技，2011(5):157 59
论文作者:陈玮
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第12期
论文发表时间:2017/10/10
标签：材料论文; 质量管理论文; 工程论文; 工程质量论文; 房地产论文; 因素论文; 质量论文; 《建筑学研究前沿》2017年第12期论文;