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摘要： 保障性住房是政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的具有社会保障性质的住房，具有开发利润和销售价格低、强调保障性和公益性、住户特殊性等特点。本文从保障性住房开发各阶段入手，探讨了在满足需求的前提下，如何对保障性住房成本进行控制。
关键词：保障性住房；成本控制；标准化
引言
保障性安居工程既是一项重大的民生工程，也是完善住房政策和供应体系的必然要求。大规模实施保障性安居工程，是党中央、国务院作出的重大决策，是当前和今后几年政府工作的一项重要任务。实施好这一重大民生工程，关系经济社会发展全局，惠及广大人民群众。保障性住房相对于普通商品住房而言，体现了开发利润低销售价格低的特点，这就要求开发企业在成本控制上下功夫，因此做好保障性住房的成本控制管理至关重要。
一、保障性住房定义及特点
保障性住房，是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。按类型分，保障性住房可分为经济适用房房、廉租房、公共租赁房、定向安置房（拆迁安置房）等。根据笔者具体工作的实际情况，本文所指的保障性住房主要是指经济适用房、廉租房、公共租赁住房三种。
相对于商品住房而言，保障性住房主要存在以下特点：
1、开发利润低、销售价格低，强调保障性和公益性。
2、开发规模大，时间任务紧，是一定程度的政府主导行为，强调政策性。
3、为满足特定人群的住房生活需求，强调住户的特殊性。保障性住房对户型和面积作了严格限定，强调住房设计和建设标准的使用效果，以满足基本住房需求为原则。
二、保障性住房成本控制存在的主要问题
笔者根据近年来参与保障性住房项目的经验，对比品牌商品房的开发，总结了保障性住房开发中成本控制的问题，主要表现在以下几个方面：
1、从规划设计层面来看，缺少精细化标准化流程。
规划设计阶段主要问题有以下几点：
1）规划缺乏远瞻性，造成整体施工进度的落后。基础设施大型保障性住房项目一般安排在较偏远的郊区，周边基础设施配套相对滞后，以杭州市三墩北大型居住区为例，A-R21-15地块26万平方米经济适用房（廉租房）项目可以于2013年上半年交付使用，但周边的道路、区块的排污泵房及管线均未完成建设，项目只能在施工组织时有意识放缓进度，造成项目建设成本上升。
2）户型设计不合理，造成的销售滞后性，影响资金回笼的速度。比如在杭州2009年6月的第27期经济适用房选房中，共有590多户家庭放弃选房，弃选率约15%。每期经济适用房选房结束，总会产生一部分的弃选，而反映最多、矛盾最大的是户型问题。
3）结构设计不经济，造成钢筋用量、商品混凝土用量的巨大浪费。据测算，钢筋含量每平方米减少1千克，单方成本节约1.2元；标准层钢筋含量每平方米减少1千克，单方成本节约6元；标准层混凝土含量每减少0.01立方米，单方成本节约7元；地下车位平均面积降低1平方米，单方成本节约12.5元；地下室层高每降低10厘米，单方成本节约5元；门窗比每减少0.01，单方成本节约5元；景观硬景面积比例每减少百分之一，单方成本节约0.62元。上述七个指标综合发挥经济效益后，单方成本减少145-260元/㎡，按开发量500万㎡计，则成本降低额约为10亿元。
2、从材料采购层面来看，缺少集中性和统筹性。
根据目前招标管理要求，电梯、门窗等大宗设备、材料的采购基本由施工单位负责，市场中同品种材料的规格较多，价格混乱，存在一定的材料采购成本提升或材料质量不能保证现象，未能实现材料质量和价格之间的最佳性价比组合。
由施工单位负责大宗设备、材料的采购，造成采购按项目或组团进行采购，而忽视了保障性住房开发量大且材料产品具有相似性的特点，未发挥其集中采购的价格优势。
3、从建设管理层面来看，缺乏标准化建设管理体系。
1）中标单位在施工中难以管理。目前保障性住房项目在施工前期阶段中的施工招标一般采用资格后审方式，存在报名单位多、项目经理良莠不齐，各单位相互压价，中标价格偏低等问题，这在一程度上会造成招标单位在施工管理中难以管控。
2）进度计划缺乏有效落实。部分保障性住房建设存在一定的进度缓慢问题，根据2011年杭州市审计局《关于杭州市保障性住房建设管理情况专项审计调查结果的公告》（杭审公告〔2011〕3号）反映，2010年存在部分保障性住房的建设计划未能如期实施的情况：“①‘田园地块’25万平方米的经济租赁房项目未能按计划开工，实际推迟到2009年12月底开工；②丁桥R21-24号的经济适用住房项目，未能按计划在2009年底交付使用。③三墩陶瓷品市场和翠苑三区拆迁安置房项目也存在建设进度滞后的情况。”保障性住房未能按计划进度施工，不仅会对保障对象入住造成了诸多困扰，引起了广泛的社会舆论批评，还会引起财务成本的上升。
三、保障性住房建设成本控制的具体措施
1、建立标准化产品设计体系，节约设计时间周期，做好规划设计阶段的成本控制。主要体现在以下三个层面。
1）决策层面（规划概念设计）:规划层数、可售比（架空层）、停车方式、地下室形式及范围、商业及业态、会所及配套等战略决策层面的规划概念设计。
a)加强设计方案招投标制度管理。开发企业应在充分竟争的基础上,加强对入围企业的资格预审工作，真正实现通过设计招投标来选择优秀的设计单位,从而保证设计的先进性、合理性、准确性。
b)做好项目的前期调研工作。对周边配套、环境等进行分析，实现从更精准的角度，以更敏锐的观点去思考项目的产品前期定位。应根据项目地块特性和地块规划要求（如：容积率、建筑面积等）确定小区的总体规划，使小区的各项功能能够符合小区居民的日常生活要求。
c)设计方案优选。要求设计公司多做几个方案，进行必要的优化组合，有利于集思广益，吸取多种方案设计的优点，从而确定技术上切实可行，经济上合理集约的设计方案。
2）操作层面（规划设计、初步设计、施工图设计）：产品附送率及方式，单体高宽比、单体超限、首层大堂结构形式、地下室设备用房、地下室柱网、景观游泳池及种大树等操作层面的的具体设计。
a)采用限额设计。在设计委托时就提出明确的限额设计要求，如对保障房项目每平方米建筑的钢筋用量、商品混凝土用量等提出限额要求，通过技术经济分析和评审，从而找到最佳的设计方案。以含钢量为例，影响含钢量三要素为：体型、高度、结构转换。高度比不宜大于6，平面无不规则，避免超限审查，临界高度为60米、80米，重点关注高层数。据测算，层高每加高10厘米，含钢量就每平米增加1千克，钢筋为每平米增加6元，整体成本则每平米增加20元。
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b)加快预算编制。在设计完成1～2幢施工图后应立即进行预算编制，及时验算项目每平方米建筑的钢筋含量、砼含量等经济技术指标，如果指标与经验数据偏差较大，要及时报告项目公司领导，并与设计公司沟通并分析原因，使项目工程技术指标控制在合理范围之内。
c)建立后评价制度。及时进行项目总结，积极积累集团公司各类保障房建筑工程的各项经济技术指标（如：每平方米建筑的用钢量、水泥用量等），在新项目开始设计前，提供同类建筑产品的经济指标，以供项目分公司和设计公司参考。
3）技术层面（初步设计、施工图设计）：进行标准化、模数化设计。目前传统的设计方法与建造方式严重制约了保障性住房的高效优质建设，造成了建设效率低、资源浪费严重、质量难以保证的突出问题，已经无法适应大规模建设的需要。
a)户型标准化。在小区总体规划确定的基础上，根据各类保障房的面积标准确定各类保障房的楼层布局和标准户型，使保障房的设计和建设的标准化、模数化。同时重点考虑小户型中室内空间的充分利用性和功能的转换兼容性。强调户型的均好性，包含针对性、舒适性、合理性、规范性和经济性。
b)小区公建配套设施标准化。根据小区的建筑布局，确定小区各类公共建筑的标准配置，可以借鉴龙湖集团公司的经验，对小区的立面风格、园林景观、公建配置档次等进行标准化配置，菜单式组合。
c)建筑材料和部品标准化。在保障房户型标准化的基础上，公司可进一步实现建筑材料（如外立面材料等）和部品（如门窗等）的标准化，在此基础上实现集中、统筹采购，以利于公司的成本控制。
2011年9月28日，中央出台《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发[2011]45号）；2012年5月8日，浙江省出台《浙江省人民政府办公厅关于保障性安居工程建设和管理的实施意见》（浙政办发[2012]53号），北京、上海、深圳等城市已经出台了《保障性住房建设导则》等相关规范性文件，这些政策将对保障房的建设水平、设计水平、面积标准以及建筑的节能、节地、节水、节材和环境保护等方面都提出了要求，这为建立保障性住房标准产品体系奠定了法律基础。
因此，根据国家和地方政府有关保障房建设要求和国内优秀房地产公司项目管理经验，建议保障性住房开发企业应加强保障性住房设计标准的研究，建立保障性住房标准产品体系。
保障性住房开发企业只有在深入研究保障性住房使用特点的基础上，对保障性住房的特殊性进行分析比较，通过培育成熟的保障房产品线，提高保障性住房的质量和性能，控制项目的成本和进度，从而达到项目快速复制的目标。
2、建立标准化合格供方制度，实行总公司统筹采购，做好工程采购阶段的成本控制。
建立合格供应方制度。根据国内一些大型房地产公司开发管理经验，保障性住房开发企业在原来招投标管理制度的基础上，建立合格供应商制度。具体做法可以是对以往与公司合作过的供方进行综合评价打分，对得分较高的供方，可以与其建立战略合作伙伴关系，在以后项目合作过程中优先考虑；而对于得分较低的供方，则纳入公司供方单位的“黑名单”，在以后项目合作过程中不予考虑，并每年进行年检。采用这种制度建设，可以形成公司稳定的合格供方联盟。另外，需注意的是，公司在招标过程中，还应加强对供方进行实地考察，不能凭供方提供的资料进行招标，只有这样，才能为保障房项目选择合格的供方。
据测算材料费用一般占工程造价的65%以上，因此它对工程造价的影响巨大，合理的材料价格是控制工程造价的基础。作为保障房开发单位，要及时了解材料、设备的价格变化情况，逐步建立合格供应方制度，实现大宗材料的集中采购，从而较好的控制材料、设备的质量和价格，以降低工程成本。
3、建立标准化建设管理体系，降低项目工程建设成本，做好工程建设阶段的成本控制。
要有效地控制工程建设造价,主要采取以下三个控制措施。
1）事前控制：工程招投标阶段。 工程招投标是有效控制工程造价的开始和核心 。保障性住房项目的工程质量、施工进度很大程度上取决于招投标选择的施工单位，施工单位的技术力量和施工组织能力强，则项目的工程质量和工期就越能保证。保障性住房开发企业对施工单位控制能力的强弱，主要体现在公司招投标制度的有效性上。保障性住房开发企业其性质基本为国有企业，主要通过招投标的方式来选择施工单位。在招标过程中要坚持公开、公平、公正的原则，通过招投标引进竟争机制,降低工程成本，选择各方面都比较优秀的施工单位和监理单位。
2）事中控制：施工阶段及室外配套建设阶段。
施工管理是有效控制工程成本的重要环节，在这一阶段要做好以下几方面工作。
a) 加强图纸会审工作。加强图纸会审,将工程变更的发生尽量控制在施工之前，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作,以求得提高设计质量避免因设计考虑不周或失误给施工带来变更,造成经济损失. b) 加强设计变更管理。杜绝不合理的设计变更.对确实必须发生的设计变更，明确责任方,及时进行必要的处罚。这样可以大大减少由于相关人员责任心不强所导致的变更发生,进而杜绝施工单位利用设计变更增加工程量。 c) 加强施工过程管理。一是严格审核并确定施工单位的施工组织设计和监理单位的监理规划，按照合同工期编排施工进度和组织人、材、物；二是严格控制工程签证，做好隐蔽工程记录和签证；三是严格审查承包商的索赔要求,进行必要的相关法律咨询；四是严格做材料的供给和调度，所有甲供的材料施工单位都应提前半个月至一个月的时间提供材料计划清单，方便采购调度。 d) 做好现场的质量管理。严格按规范进行质量管理，避免出现因质量问题出现的返工现象。
3）事后控制：工程结算阶段。 工程造价结算阶段是控制施工阶段成本的最后一关。在这一阶段要做好以下几方面工作。 a) 归集、审核签证、变更资料。应根据实际情况核实，做到实事求是，合理计量。审核时应作好调查研究，审核其合理性和有效性，杜绝和防范不实际、不必要的开支。 b) 核准工程量。坚持以现行的工程造价管理规定为依据,按照甲乙双方在施工合同中的约定,根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算,审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，认真核实每一项工程变更是否真正实施，做到实事求是，公平合理。
四、结束语
保障性住房的成本控制是一个动态的过程,贯穿于项目的始终。具体而言应从建立标准化产品设计体系，建立标准化合格供方制度及建立标准化建设管理体系三方面入手，实现构建保障性住房建设的标准化操作流程，从而有效控制保障性住房项目成本，实现保障性住房开发企业的良性和可持续发展。
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论文作者:郑心珏
论文发表刊物:《基层建设》2016年12期
论文发表时间:2016/10/28
标签：住房论文; 项目论文; 成本论文; 材料论文; 杭州市论文; 成本控制论文; 阶段论文; 《基层建设》2016年12期论文;