摘要：随着房地产业的迅猛发展和住宅商品化的逐步推进，我县的物业管理从无到有，从小到大，得到了迅速发展，进入了规范物业管理行为、提高管理水平的阶段。但由于物业管理工作在我县起步晚、基础差，在发展和实践过程中还存在着诸多问题，各类矛盾纠纷和价格投诉时有发生，一定程度上影响了物业管理行业的发展。如何进一步规范物业管理行为，促进物业管理行业健康发展，探索出一条适合我县物业管理的新路子，正是当前我县物业管理行业亟待研究和解决的问题。
关键词：物业管理；现状；措施
一、当前物业管理中存在的问题
目前，我县的住宅小区物业管理过程中存在的主要问题有：物业管理法规、制度建设滞后，原有的法规已不适应物业管理的需要；水、电、暖等专业经营单位收费没有收到终端用户，而由物业公司代收；部分业主物业管理消费观念薄弱，文明程度有待提高，影响了物业服务企业的良性循环；物业管理市场竞争不够充分，物业管理服务双向选择机制尚未建立，物业管理市场缺乏竞争机制和服务意识；物业管理水平还需进一步提高，高级管理人才严重不足，不能完全胜任物业管理社会化、市场化、专业化需求，不利于物业管理行业的长足发展；部分物业管理企业法律意识淡薄，不同程度存在加收水损、电损现象，个别企业还擅自收取电梯使用费、门禁卡费、供水（供暖）二次加压费等；部分小区收费政策公示不明确，方式单一，让业主不能明白消费；部分住宅小区规模较小，配套设施不完善，物业服务企业与水、电、暖等相关专营单位责任不清，造成配套设施维修养护难；住宅公共维修资金支取难、程序复杂，出现问题得不到及时解决，业主投诉较多。
二、问题解决应对措施
由于目前我县物业管理较其他先进城市还存在很大差距，管理基础还很薄弱，物业管理市场行为还有待于规范。为将我县的物业管理工作逐步纳入法制化、规范化轨道，我们通过调研后认为应从以下几个方面入手：
一是完善物业管理法规、制度建设，加大宣传力度，依法实施物业管理。要把物业管理规范化，作为政府职能的一项重要工作，摆在突出位置抓紧抓好。在宣传实施《日照市物业管理条例》的基础上，加快修订《日照市物业收费管理办法》，以便在解决物业管理各种矛盾纠纷中做到有章可循，有法可依，并强化事中事后监管，加大执法监督力度，促进物业管理市场的健康发展。
二是推行物业招投标制度，加快物业管理市场化进程。彻底打破过去“谁开发谁管理、谁的产权谁管理”等影响物业管理发展的格局，全面推行物业管理招投标，促进物业管理经营体制从经营制向代理制的转变。通过市场运作，打破垄断，加速优胜劣汰制度的形成，推出一批规模大、机制新、效益好、信誉高、实力强的物业管理企业，带动物业管理市场的活跃和发展。
三是加大培训工作力度，全面提高物业管理队伍整体素质。规范企业运作，树立企业形象，以高素质的队伍和人才、严格的管理，优质的服务获得市场竞争优势。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆加强人才培训，坚持“先培训后上岗”的原则，引进高级管理人才，建立起一支素质优良、管理和服务水准较高、有良好敬业精神的职工队伍，全面推动物业管理的发展。使物业管理走上社会化、专业化、现代化之路。
四是加快推进供水、供电、供暖等专业经营单位将费用收到终端用户。县政府成立专班，明确部门职责，列出时间表，对具备条件的专业经营设施直接接管，对不具备条件的老旧小区，经产权单位改造后限期接管，以减少社会矛盾。
五是开通公共维修基金“绿色通道”。进一步简化程序，对紧急事项，如屋顶漏雨、电梯故障、管道破裂等事项，特事特办，可先预拨资金，后补手续，以解燃眉之急，确保业主利益不受损。
六是强化物业服务收费公示工作。开展物业服务收费公示工作是价格管理部门改进价格执法监管方式，减少群众投诉，构建和谐社会而采取的一项重要举措。做好此项工作，要拓宽思路，大胆创新。为防止质价不符引起的价格纠纷，要改变传统的公示模式，要求物业管理企业在公示收费项目、服务内容、收费标准、收费依据、投诉举报电话等内容之外，必须将服务标准进行细化、量化，形成服务承诺一并对业主公示。其次要广泛宣传，加强指导。统一规范公示的内容和形式，定期深入各社区和物业公司了解情况，解答政策，研究解决问题。另外要多部门联动，强化监管。及时跟进监督检查，对公示不规范和拒不公示的企业，进行限期整改。
七是推行诚信建设，定期发布红黑榜。对管理好、业主满意度高的企业上红榜；对管理差、业主投诉多的企业上黑榜。对一年内两次上黑榜的企业记入“诚信黑名单”，降低物业费星级标准，并取消物业管理招投标资格，让其付出代价。
三、取得的效果
（一）物业服务及其相关投诉大幅度减少。推行物业服务收费公示工作以来，全县物业管理服务及其相关投诉仅32起，占投诉总量31%，同比下降了40%。广大业主都有较大的获得感和幸福感。
（二）物业服务水平明显提升。物业服务收费公示工作促进了物业公司的自律，加强了业主的监督，推动了物业管理服务水平的提升。许多物业公司为了兑现服务承诺，在改善小区环境的同时努力改善服务质量，部分物业公司跃升市级优秀物业管理企业。
结束语
物业服务收费监督体系进一步完善。通过开展物业服务收费公示工作，充分调动了广大居民参与物业收费监督的积极性，建立起了物业公司主动自律的良好机制，形成了价格主管部门监督、物业公司自我监督、群众监督“三位一体”的物业收费监督体系，为从根本上规范物业服务收费问题奠定了坚实的基础。
参考文献
[1]张作祥.物业管理概论[M].北京：清华大学出版社，2008.187-212.
[2]建设部：物业管理企业资质管理办法，2007年11月.
论文作者:吴乃军
论文发表刊物:《基层建设》2019年第22期
论文发表时间:2019/11/12
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