东莞市石碣镇测绘队 523290
摘要：随着我国经济建设的不断发展，使得工程项目的数量日益增加，而不动产登记机构的成立，对于建立不动产登记系统与数据的整合发挥着重要的作用。为了完善不动产统一登记体系，从而需要保证不动产权籍调查工作的顺利进行。本文针对不动产权籍调查的主要职责，分析不动产测量特点，阐述不动产权籍调查与地籍调查内容。
关键词：不动产登记；权籍调查；测量
《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》已于2014年8月11日由国土资源部正式公布，该通知由国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农林部、国家林业局联合下发。该同志明确了不动产统一登记制度纳入了集体建设用地和宅基地使用权确权登记发证的实施过程，城乡建设用地市场产权基础得以全面奠定和强调。同时，《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》于2015年5月4日由国土部下发，该通知当中明确了当前不动产登记工作的主要内容，完善了不动产等级制度，明确建立了不动产权籍调查工作机制和体系。在此基础上，使得眼前和未来的工作产生了密切的关联。本文全面分析和梳理不动产权籍调查工作和将房屋和土地为主体的地籍调查工作的关系，就是为了更好的厘清眼前和未来的工作关系，并且使之能够进一步做好衔接。
一、不动产权籍调查工作意义
当前政府职能和机构改革有了很大程度的转变，作为此过程中的意向重大的改革任务，建立和实施不动产登记制度成为行业主管部门重点研究的一个课题。不动产登记制度的核心是不动产权籍调查，它的实施具有十分重大的意义。其主要作用是为不动产登记提供规范有效的调查成果，让权利人的合法权益得到保障和维护。
二、不动产测量特点
不动产测量主要是把现代化房产和地籍等的测量融入其中，是对土地和房地产进行管理的依据之一。以地籍的测量为核心，不动产测量工作的主要内容包括控制测量、界址测量、宗地（海）图和分户房产图的测绘、面积计算、不动产测量报告的撰写等。但是在实际进行工作时，主要是涉及控制测量、界址测量变更地籍测量、地籍图的测绘等测量。
这种测量方式特点主要有以下几个方面：第一，这是一种具有政府性质的测量工作，和政府相关部门密切相关。第二，可以提供精确、可靠的测量信息给政府的土地管理部门。第三，主要以地籍的调查为核心和基础进行测量。第四，对地籍进行测量的技术比较多，所以实际进行测量时，还要对界址点、宗地以及地籍图等进行详细的考虑。此外，在对房产进行测量时，重视调查测量房屋和相关的建筑，然后以此为基础绘图，最后对房地产位置、权属、数量以及使用状况等信息进行明确，这些是房地产明确产权、产籍的管理以及开发和利用的关键依据，也是目前我国城镇化发展的参考依据。在实际进行测绘时，涉及内容主要是房屋和附属的建筑设施、等级控制点、地形以及其它房屋的围护物等，只有确保测量信息的准确，才能够使其在更多的领域中进行应用。
三、不动产权籍调查与地籍调查内容分析
1、地籍调查与测量
地籍调查必须按照国家的法律程序，通过土地登记，然后采取权属调查、地籍测量等方式，查清楚每宗土地的位置、面积、界限、权属、用途等实际情况。根据调查的数据、图件等资料，能够为土地注册登记、核发证书做好准备。土地前期登记是地籍调查最为基础的工作，所获取的资料在经过土地登记后，将会具有法律效力。因此地籍调查需要是一项细致工作。地籍调查的内容包括地籍测量、土地权属调查。地籍控制测量、界址点测量、地籍图测绘、面积量算属于地籍测量。调查土地权属状况和界址、绘制宗地草图、填写地籍调查表属于权属调查。
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2、不动产权籍调查与测量
不动产是指土地、海域、房屋、林木等不可移动的物体，称为定着物。不动产权籍调查是以不动产申请登记的不动产单元为对象，根据权属清晰、界址清楚、面积精准的主要准则，进行申请的调查，并且合理的确定不动产权的内容。不动产权籍调查内容是以宗地、宗海为单位，查清宗地、宗海及房屋、林木等定着物组成的不动产单元状况，包括宗地信息、宗海信息、房屋信息、森林和林木信息等。地籍调查是不动产权籍调查的主要部分。是以宗地为准则，需要满足不动产登记的要求为前提，并且能够充分利用不动产权籍调查、登记、前期审批、交易、竣工验收等资料，而且需要通过集体土地所有权地籍图、地形图、海籍图、影像图、城镇地籍图、村庄地籍图、等文件作为工作底图，只有实地调查、细致内外核实，才能更好的完成不动产权属调查和不动产测量等工作。不动产权籍调查的基本方法涵盖了不动产权属调查、不动产测量、不动产单元的设定与编码。开展不动产权属调查主要采用实地调查与内外核实等方法，需要查清楚不动产单位的权属状况、界址、用途、四至等内容，明确权属清楚、界址清晰、空间相对的位置关系。
在确保不动产权益安全的前提下，需要考虑不动产基础条件、工作需求、经济可行性和技术可能性，根据不动产的位置、类型、构成方式、合理的选择符合情况的不动产测量方法，更为精准的获取界址、面积的数据。而对于对城镇、村庄集中的建设用地，可以采用解析法测量界址点坐标并计算土地面积，实地丈量房屋边长并采用几何要素法计算房屋面积。另外对于独立、分散、不集中的地方，采用图解法测量界址点坐标或者是解析法测量界址点坐标并计算土地面积。
四、不动产权籍调查的主要作用
第一，明确整个部门负责登记，并且对于机构设置、基本程序、簿册管理、信息共享等提出统一保护的要求；第二，物权稳定。注重保护的权益、稳定连续，保障已经发放的权属证书继续有效，能够依法享有的不动产权利不因登记机构和程序改变而受到影响；第三，为群众提供方便。通过建设一个对外窗口，针对群众逐步实现，能够简化程序，减少群众负担；第四，严格管理。严格规范登记行为，强化政府责任，提高登记质量，增强不动产登记的严肃性、权威性和公信力。
五、不动产权籍调查的建议
不动产登记工作的关键核心就是权籍调查，权籍调查的质量与不动产登记发证的质量息息相关。基于权籍调查工作当中调查机构管理的重要性，应到要求调查机构具备相应的调查资质，调查人员具备相应的调查资格，调查机构的调查成果应该通过机构自检和质量审查，以确保权籍调查是在正规的调查机构、规范的调查程序、专业的调查人员和规定的调查成果要求下进行。权籍调查工作应该有一家调查机构主导完成，调查机构的机制须严格审查，对于资质不完善的调查机构，可给予一定的过度和完善期限。权籍调查的关键环节就是权籍审核，权籍审核工作质量为后续不动产受理、审核、登簿、发证、登机工作提供质量基础。权籍审核对于审核人员的专业要求较高，不动产政策法律和专业测绘技术是他们必备的技能，因此审核人员必须经受过专业的培训并且考核达标。
结语：综上所述，不动产权籍调查是以地籍调查为前缀，井然有序的针对符合土地、房屋、林木、海域等不动产调查的需要。然后以宗地为依托，并且开展土地、房屋等定着物的日常权属调查和测量工作。并且根据不动产登记的要求，利用房屋、土地各类不动产，来进行调查、登记、审批、交易的审查，由于不动产测量是以地基测量为核心要点。因此地籍测量对于不动产权籍调查有着重要作用。
参考文献：
[1]李君，李树云.浅析不动产权籍调查与地籍调查的关系[J]．西部资源.2015
[2]国土资发〔2015〕41号.国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知.2015.
[3]中华人民共和国土地管理行业标准.地籍调查规程（TD/T1001-2012）
论文作者:郑松赞
论文发表刊物:《北方建筑》2016年12月第34期
论文发表时间:2017/2/23
标签：不动产论文; 测量论文; 不动论文; 界址论文; 产权论文; 权属论文; 工作论文; 《北方建筑》2016年12月第34期论文;