关于房地产行业融资环境及应对策略之研究
李 洋
(天保建设集团有限公司，河北 保定 072750)
摘要： 本文以关于房地产行业融资环境及应对策略之研究为主要内容进行阐述，结合当下房地产行业融资意义、房地产融资管理特征、目前房地产行业融资管理存在的问题和房地产融资管理对策为主要依据，从融资途径单一、资金链管理能力缺失、外部环境对整个行业带来的影响、创新多样化融资途径、对内部资金结构进行优化、构建规划战略、提升整个房地产企业的内控能力几方面进行深入探讨和分析，其目的在于加强融资在房地产行业中的价值，旨意为相关研究提供参考资料。
关键词： 房地产行业；融资环境；外部环境；资金结构
房地产行业是现在比较流行的行业，在市场上的竞争力不断提升，此行业发展过程中要善于抓住机遇，唯有这样才能够保证其在市场上占绝一席之地，所以要将工作重心放在融资方面上，改变以往单一融资形式，结合市场实际情况建立新型融资机制，以此不断提升整个房地产企业的社会效益和经济利益，推动整个房地产行业的可持续发展。
一、房地产行业融资的意义
房地产自身具备资金密集的特征，也就是此行业在运行之中要具备充足资金，一旦行业内部出现资金周转不通时，那么整个房地产行业前进动力以及未来发展将会减慢。现在大多数房地产企业都借助银行贷款形式进行融资活动，债券融资比重相对比较高，因此需要创新原有融资形式，实现对丰富融资形式的追求，做到与时俱进，对整个房地产行业具有不可忽视的价值。房地产行业实施过程中要进行融资工作，可以从不同角度和层次上减少金融风险问题，此风险主要是针对整个机构来说的，因为银行是房地产行业的主要信贷提供者，两者之间存在非常重要的关系，房地产行业之中会遇到很多瓶颈和问题，并且会出现非常大的变化，因此房地产的信贷主体就会受到相对应的影响，从而不断加大整个房地产行业的金融风险。所以，丰富的融资形式可以最大限度降低金融机构带来的融资问题，便于房地产营销，在发展之中营造一定行业发展关系，对金融行业以及房地产可持续发展具有非常重要的价值。并且，可以推动整个金融机构的稳定性发展，投资任务均衡分配后，金融风险就会无限集中，对于整个房地产行业来说属于一种调整行为，可以实现对内部金融机构失衡的调节，推动金融市场的运行和发展。并且，融资途径呈现多元化形式，融资速度无限提升，从而可以提升整个金融机构的资金回报率，有效借助闲散资金自身的价值，减少对银行资金的依赖性，自我主动从外界吸引更多资金，或者推动整个资金的融资渠道，对于整个房地产行业发展具有非常重要的价值，房地产行业和其他行业之间的合作关系越来越紧密，促使整个行业投资规模的扩大，帮助行业树立更好的形象。
二、房地产融资管理特征
房地产企业和其他企业之间存在一定差异性，房地产具有自身的特色和个性化，例如，房地产投资项目需要花费的资金比较多，投资量甚至高达十几亿，此为整个房地产行业运行的最大特色。也是因为此原因使得整个行业经常需要花费巨额资金保证房地产行业的正常运行和合理经营，以此不断扩大整个行业的规模。并且，房地产企业投资项目需要一个很大的周期才能够确保将资金全部收回，企业之中出现更好的资金链条，使得整个房地产企业投资时间不断加长。因为行业资金周期长，在工作期间需要国家制定相关对策进行干预，很多政策和税收都会发生一定变化，以及市场经济发展方向变化和建筑材料价格的不确定性，以上所有因素都会给房地产行业带来影响因素。而且房地产和企业行业之间存在很大关系，钢筋、水泥以及装修等，房地产行业内部出现变动较大，那么相关联的企业行业也会发生比较大的变动。由于房地产企业自身具备很多特征，使得整个行业的融资途径不断缩小，融资比较困难等问题逐渐暴露。对融资银行也具有一定风险，因此银行对于企业贷款以及门槛要求不断提升，更加严格，对融资途径的管理需求逐渐严格[1]。
超声波发射器端发出的超声波以速度v在空气中传播，遇到被测物体时反射返回，由接收器接收，其往返时间为t，再由d=s/2=vt/2即可算出被测物体的距离。
我国房地产融资管理自身存在两个特征，一是银行资金在整个房地产行业之中占据资金比例比较大；二是金融市场正处在下滑时期，融资途径无法拓展。现在，我国房地产资金形成部分一般是自身资产、银行与客户等，最近几年，自身筹集的资金以及客户预收款在整个行业之中占据的比较越来越大，对银行融资的依赖性逐渐降低，不过，房地产客户预收款是通过银行放贷积累下来的。也就是说，房地产行业的前进和发展无法脱离银行单独进行，只是一种间接关系或者直接关系，也就是说我国房地产资金来源一般都是以银行为主的融资途径受到各方面因素影响，投资途径逐渐呈现的多元化形式被严重阻碍。
因为信用危机的影响，我国金融机构的贷款政策逐渐呈现收缩现象，国有银行以及各个商业银行对此行业进行融资工作中的贷款行为要求越来越严格，需要办理的手续越来越多，过程变得越来越繁琐，针对房地产行业提出了各种不利发展的宏观对策[4]。例如：限购、限贷等，这些全新对策的出现使得整个行业的融资管理难度更大，尤其是小型房地产行业将会不断被淘汰。加上我国房地产行业发展处在泡沫时期，风险经营对金融投资行为更加严谨，为避免海外不法机构给我国社会主义市场经济带来非常严重的经济损失，国家对海外融资过程和行为限制越来越严重，阻碍了很多进入我国市场的资金发展。我国对于房地产行业融资审批以及管理过程要求依旧非常严格，使得整个行业的海外融资路径被彻底堵死，海外资金对我国内地房地产行业融资发展无法发挥出自身原有的作用[5]。
三、现在房地产行业融资管理存在的问题
1.融资途径单一
灵活使用多样融资途径为房地产行业提供更多可流动资金，综合使用不同类型投资管理形式，对内部企业进行资金管理，是现在房地产行业规模扩大需要进行的主要工作，是可以无限提升整个房地产行业在市场中的地位，增强自身竞争能力。目前，我国房地产企业经常借助此种方式建立相同经营目标，为整个企业提供充足服务，增强企业融资渠道，对房地产内部资源进行合理升级和整合，从而可以完成企业之间合作赢取最大经济利益[6]。夹层融资一般是指风险以及收益处在股权和债券之间的一种投资形式，可以借助融合不同途径和来源的债券以及股权存在的特点，进行多样式组合，最终从中挑选出适合投资者和借款者的各种需求。房地产证券化也就是指投资人员积极使用股票、债券等形式对企业进行合理融资，以此不断获取更多经济效益，为房地产项目正常运行和经营提供充足资金保障。
2.资金链管理能力缺失
所有行业发展过程或多或少存在一定基本规律和周期性特征，房地产行业也是同样道理。所以，要结合行业发展基本规律以及周期，结合规律以及周期制定符合行业发展的规划战略计划。在行业不景气时期要善于借助保守经营对策，例如购置储备土地，对企业运营形式进行控制和管理，在高涨阶段借助扩大经营规模等形式，借助自身储备的土地对企业产生规模进行提升，通过差价形式减少企业生产经济成本，防止行业周期为整个房地产行业带来比较严重的经营风险[8]。
3.外部环境对整个行业带来的影响
这种模式是某些在线教育企业采用的模式。通过与名校名师合作，在线教育企业录制了大量的慕课视频，并配套建设相应的习题测试等教学资源，然后将该课程出售给相关学校使用。购买了课程的学校可以开展单纯的线上教学，也可与线下翻转课堂相结合开展混合式教学。其本质就是校内私播课加上商业化运作。由于很多学校同时使用，并有一定的灵活性，也可以达到慕课的大规模和开放性目标。
四、房地产融资管理对策
1.创新多样化融资途径
目前，我国很多房地产企业的融资都会选择金融机构以及企业贷款形式实现融资，以及借助企业上市形式完成融资工作，在实际工作中，因为国家规定企业上市需要一定条件，很多企业都会将发展方向转变为金融机构贷款这一路径上，不过，银行为最大限度规避在房地产投资中出现的风险，会借助金融对策实现对企业经营风险的转移，导致房地产行业选择的银行资金链经常出现断裂现象，企业内部经营风险不断提升。并且，我国政府为保证银行资金的正常运行以及经济稳定增长，制定了很多全新机制和政策，在一定程度上阻碍了整个房地产行业的迅速发展和运行[2]。
原来这喜姑也是一把山歌高手，半斤对八两，烈火遇干柴，一首《十月遇姐》还没唱完，两人就箍头抱颈，扭作一团了。
2.对内部资金结构进行优化
房地产企业资金呈现集中性特征使得企业内部负债率持续上升，各种高负债在短期范围内提升自身的经营业务水平，不过长时间以来都会对企业资金循环带来影响。加上高负债会使得房地产企业内部出现更多风险，实际工作中一旦出现失误就会使整个企业都要面临资金链断裂的问题，严重时甚至会导致整个企业破产。所以，要对企业内部高负债局面进行转变，结合市场发展趋势以及行业特征等，对内部资金结构进行升级和优化，对自身资金不断积累和提升。结合实际情况对未来出现的资金进行整合和预测，增强资金需求量发展，保证企业资金规划可以有效执行下去[7]。
3.构建规划战略
资金链管理能力缺失主要是整个行业发展之中遇到的常见性融资管理问题，由于房地产企业自身生产链比较长，开发时间比较长久，涉及的内容是调研、置地、销售等不同步骤，在这个步骤之中，工程阶段是最难以完成和实现的问题，并且，加上我国建筑行业中的结算存在不确定性和特殊性，使得企业建筑资金回笼周期和资金出现无法确定现象，各种不确定因素使得整个行业资金链管理能力不足[3]。并且，房地产企业在进行融资工作中，并没有结合自身实际情况和经营状况进行整体分析，对整个行业的判断出现失误，对企业未来经济利益预测不够准确，导致企业融资之后贷款经常不能按时归还，信用程度不断降低，社会对房地产行业的好感程度逐渐降低，严重阻碍了房地产企业向社会融资活动的顺利进行。
4.提升整个房地产企业的内控能力
对房地产行业内部市场发展以及形势进行分析，对当下存在的企业管理形式进行合理学习和探寻，使得融资管理经验不断积累下来，还要不断提升整个房地产行业的财务管理能力。第一，要对我国房地产进行合理预测，对审批步骤进行非常严格的控制和管理。第二，一定要强化对内部资金的合理管理，制定比较严格的内部资金审批机制，通过此种形式不断提升整个房地产行业的内部控制能力。确保行业可以赢取更多经济利益和社会效益。
五、结束语
总而言之，融资管理是房地产行业前进和正常运行的主要依据，可以推动整个行业的运行和发展，房地产企业要有效借助制定的相关对策，不断拓展自身融资途径，提升企业资金链供应，积累更多流动性资金，不断提升整个房地产行业融资管理能力。规避各种风险和不足，只有这样才能够推动整个房地产行业的健康稳定发展。
参考文献：
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[6]胡智群. 房地产开发企业融资贷款策略研究[J]. 智库时代,2017，(05):25～26.
[7]吴加兵. 房地产融资管理的困境与融资创新研究 ——基于雨润集团的案例分析[J]. 中国经贸,2017，(16).
[8]王樱霁. 房地产行业上市公司融资结构与经营绩效相关性的研究[D].2017.
中图分类号： F275
文献识别码： A
文章编号： 2096-3157(2019)19-0134-02
作者简介：
李洋，供职于天保建设集团有限公司。
连锁药店承接基层医疗卫生机构药房职能可行性的调查分析 ……………………………………………… 周梅梅等（19）：2699
标签：房地产行业论文; 融资环境论文; 外部环境论文; 资金结构论文; 天保建设集团有限公司论文;