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摘要：当前，我国在房产工程进行过程中主要关注的管理工作事项，在工程质量得到保障及工程造价降低的情况下，如何进行有效的工程造价管理。建筑工程造价不仅与工程内容有关，还与建设地区的经济发展程度、建设者的管理和技术水平、国家和当地政府的政策等存在着密切联系。本文对房地产项目工程造价影响因素与实施阶段的造价控制进行了探析。
关健词：房产工程；造价控制；实施过程
一、房地产项目工程造价的影响因素
工程建设工程项目是指在一定的时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力（或使用功能）的固定资产，而按特定的程序完成的一次性任务。房地产项目是建设工程项 目中的一种类型，不仅具有项目的四大基本特征（一次性、明确性、整体性、确定性），而且具有特定的程序性、系统性、组织的特殊性、政策规范的多样性等特征。工程建设其他费用，是指从工程筹建起到工程竣工验收交付使用止的整个建设期间，除建筑安装工程费用和设备、工器具购置费用以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用，包括土地使用费、前期工程费用、建设单位管理费、拆迁费用等。房地产项目工程造价的影响因素有：
1、设计因素
设计图纸是编制概预算的基本依据之一，也是在房地产项目实施过程中，影响建设投资的关键性因素。特别是初步设计阶段，如对项目功能定位、总平面图设计、施工工艺设备水平以及建筑结构选型和装饰标准等的确定，设计是否经济合理，对工程造价将带来很大的影响，优秀设计可以节约大量的投资。
2、施工因素
就我国目前所采用的概预算编制方法而言，在节约投资方面，施工因素虽然没有设计的影响因素那么突出，但是编制工程概预算时也要考虑其施工组织设计和施工技术措施。它不仅对概预算的编制有较大的影响，而且通过加强施工阶段的工程造价控制，对实现项目预算目标也具有重要的意义。
3、人员因素
工程概预算是决定建筑产品价格的依据，概预算的工作是建筑经济工作的重要组成部分。工程概预算的编制和管理是一项十分复杂而细致的工作，编制人员要有强烈的责任感，要始终把节约投资、提高经济效益放在首位。为适应招标承包制及市场经济的需要，要求概预算人员政策观念性要强，知识面要宽，不但要有丰富的理论知识，还要有全面的专业理论与业务知识；要了解建筑市场的情况，掌握大量的经济信息，充分熟悉有关概预算编制的政策、法规、制度、定额标准和相关的动态信子息。
二、房地产项目招投标阶段的工程造价控制
实行建设项目的招标投标是我国建筑市场趋向规范化、完善化的重要举措，对于择优选择承包单位、全面降低工程造价，进而使工程造价得到合理有效的控制，具有十分重要的意义。
1、项目招标过程中的造价控制
采用项目招投标就是要通过竞争确定出工程价格，使其趋于合理或下降，有利于节省投资，提高投资效益，进而更好的控制造价。为了使招投标起到其本身的作用，在招投标过程中要注意以下几点：（1）合理确定标底价格。推行合理低价中标，即在保证质量、工期的前提下的合理低价，避免低于成本价中标。（2）做好材料设备招标。对商品混凝土、水泥、钢筋、电梯等主要材料设备组织单独招标采购，不仅能保证质量，还可节省投资。
2、施工合同的签定
在签定合同阶段，特别要谨慎。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆工期、质量、造价三个方面使施工合同最重要的内容，关于开竣工日期的界定；参加验收的单位、人员，采用的质量标 准、程序及产生质量争议的处理；对价款调整的范围、程序、计算依据和设计变更、现场签证、材料价格的签发确认；对工程进度款和竣工结算所需文件、程序和效力等，必须作出明确具体的规定，避免扯皮现象的发生。
三、房地产项目施工阶段的工程造价控制
项目施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。虽然这阶段影响工程造价的可能相对少些，但真正形成工程实体主要是在这一阶段，若控制不好也会使投资失控，做好项目施工阶段的造价控制：（1）做好图纸会审工作。图纸会审工作一方面能发现施工图纸存在的问题并在施工前加以解决，另一方面也能减少因图纸错误造成的返工，签证费用。（2）审查优化施工组织设计方案。施工组织设计是指导施工的纲领性文件，是保证工程顺利进行、确保工程质量、有效控制工程造价的重要工具。因此，运用价值工程理论，对各 种施工方案进行技术上、经济上的对比分析，从中选出最能合理利用人力、物力、财力资源的方案，从而降低造价。（3）严格控制涉及工程造价增减的工程变更及现场签证管理。及时做好施工现场记录，制定现场签证和管理程序，加强现场签证的管理，工程签证随做随签，避免日后签证，同时签证尽可能量化，避免仅做定性或含糊不清的签证。（4）合理确定材料与设备价格。工程建设过程中材料设备费占很大的比重，约占总价直接费的70%，材料设备价格的高低对工程造价的影响很大。因此，严格控制材料设备价格是降低造价的有效手段。在保证质量的基础上，力争把材料价格控制在最低水平上。（5）加强工程质量管理。避免施工 中，由于返修工程过多，造成工程费用的增加。（6）保证按时完工，减少工期延误损失。（7）严把工程结算关。
四、房地产工程竣工结算阶段工程造价控制
竣工验收阶段工程造价的内容包括：竣工结算的编制与审查，竣工决算的编制，保修费用的处理。建设项目后评估等。其中竣工结算的编制与审查是这一阶段工程造价控制的重点。
1、竣工结算的含义
工程竣工结算是指施工企业按照合同规定的内容全部完成所承包的工程，经验收质量合格，并符合合同要求之后，向发包单位进行的最终工程价款结算。办理工程价款竣工结算的一般公式为：竣工结算工程价款=预算（或概算）或合同价款+施工过程中预算或合同价款调整数额一预付及已结算工程价款一保修金
2、工程竣工结算的审查
工程竣工结算审查是竣工结算阶段的一项重要工作。经审查核定的工程竣工结算是核定建设工程造价的依据，做好这一工作一般从以下几方面入手：（1）核对合同条款。首先，应该对核对竣工工程内容是否符合合同条件要求，工程是否竣工验收合格，只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能列入竣工结算。其次，应按合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款等，对工程竣工结算进行审核。（2）检查隐蔽验收记录。审核竣工结算是应该对隐蔽工程施工记录和验收签证进行检查，手续完整、工程量与竣工图一致方可列入结算。（3）落实实际变更签证。设计修改变更应由原设计单位出具设计变更同志单和修改图纸、设计、校审人员签字并加盖公章，经建设单位和监理工程师审查同意后才能列入结算。（4）按图核实工程数量。竣工结算的工程量应根据竣工图、设计变更单和现场签证等进行核算，并按国家统一规定的计算规则计算工程量。（5）认真核实单价。（6）注意各项费用计取。建筑安装工程的取费标准应按合同要求或项目建设期间与计价定额配套使用的建筑安装工程费用定额及有关规定执行。（7）防止各种计算误差。
结语：
总之，工程造价的控制在其工程过程中任何工作事项都应严格进行，而其造价控制的管理人员在施工阶段更要具备长远的投资和管理眼光，严肃对待任何在施工过程中出现的问题，并且要有实践和探索的勇气，有及时发现问题的能力，并且勇于承担责任，及时解决问题，调整思路，运用科学和科技手段，扬长补短，把握好市场发展的走向，控制好支出，并善于总结思路，最大程度地发挥现有资源的效益，并且为未来的工程施工保留一些可贵的经验。
参考文献：
[1]于东海，甘元玉：项目管理中的造价控制[J]江苏建筑。2004（S1）
[2]方林梅：对工程竣工结算造价控制的思考[J]江苏建筑.2004（S1）
论文作者:蔡海菲
论文发表刊物:《基层建设》2015年21期供稿
论文发表时间:2016/4/6
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