摘要：土地是一个国家的命脉，土地收储是政府对土地进行宏观调控以实现土地科学发展的制度。土地收储给社会带来巨大效益的同时，因其不成熟还存在部分问题，有待于进一步的完善。
关键词：土地收储交易；分析
1 土地收储的必要性：
前些年，满洲里市部分平房区由于占地面积大、居住环境差、涉及被拆迁居民多，这一情况造成了开发商不愿开发的局面，这是满洲里市旧城改造的一大难题。满洲里市水源路以西的平房区，处于市区边缘地势低洼，多年没有基础设施投入，老百姓称这里的路面下雨天是“水泥路”，晴天是“扬灰路”，居住条件非常差。对于这样的情况，只有通过土地收储的方式来运作才能达到合理拆迁安置、改善居住环境、改变城市形象的目的。另外，满洲里市部分地段地理位置较好，很多开发商都有意开发，但拆迁量巨大、拆迁难度更大的现实使得他们无法实施。近两年，满洲里市合作区金山角地段因为交通便利、地理位置优越等客观原因，成为了一块“黄金地”，可以说是众多开发商竟相争夺的一块宝地，但由于拆迁难度大，钉子户较多，很多开发商望而却步。针对这种情况，只有采取土地储备方式，以政府名义进行收购，把拆迁安置转化为政府行为，才能使开发工作顺利进行，达到旧城改造的目的。此外，满洲里市也存在开发商囤地的不良现象，前些年部分开发商钻法律空子，进行大面积圈地。社会上数量巨大的存量土地导致了土地多头供应的局面，削弱了市政府对土地市场的调控力度和城市总体规划的执行力度。具体总结如下：
1.1 建立土地收购储备机制是政府垄断城市存量土地供应，调控土地市场和保证城市总体规划得到切实执行的必要手段。解决这一问题的关键是土地高度集中管理。
1.2 建立土地收购储备机制是改善满洲里市投资环境和获得城市建设资金的重要措施。土地收购储备机制使政府由出让“生地”为主转为出让“熟地”为主，不仅可为开发商提前解决拆迁、配套等问题，缩短开发周期，改善投资环境，而且可增加政府土地收益，是城市建设最重要的融资渠道。
1.3 土地收购储备机制不仅可为有形土地市场建设提供物的保障，使政府“有地可招”、“有地可拍”，而且可规范土地交易行为和土地市场的统一管理，防止国有土地资产流失。
1.4 土地收购储备机制，有利于企业盘活存量资产，加快企业结构调整步伐，促进企业改革和产业结构优化。
2 土地收储中的应对措施
2.1 健全法律法规
良好的法律环境是促进土地收储工作又快又好进行的保证，这就要求在原来法律的基础上增加细则，形成一个完善的土地收储实行办法体系，处处有法可依，才能工作事半功倍。切实从法律方面入手，提高补偿标准，从长远眼光补偿被征地者，实行完全补偿方式，增加补偿的范围，增加补偿项目，切实让人民生活不因征地而产生过大的改变。此外，还要完善土地分配制度，最大化的实现土地征收优化配置的目的，防止土地的二次浪费。同时，健全的法律还需要加大执法力度，从根本上将法律贯彻下去。
2.2 建立多渠道融资机制
资金筹备压力大，是因为银行贷款融资渠道单一风险大。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆因此，可以建立多渠道共同融资，同担风险，如在银行建立土地基金，将土地回收再转让的资金当作土地基金，逐步丰富土地基金，成为土地收储支出的主要依靠；还可以发放土地债券，土地债券对社会的发放，可以有力的给经济带来生机，增加了市民存款，社会保险的投放渠道，还有利于丰富我国的债券形式；还可采用资金信托方式，资金信托方式适合中长期贷款，对土地储备资金筹备较银行贷款，无论安全性还是合理性都比较突出。
2.3 建立标准的补偿机制
完善补偿机制，就要建立一套系统灵活的补偿政策，成立专家小组对被占财产进行研究分析，给出统一补偿标准，从土地使用者的切身利益出发，提高补偿金额。另外应扩大补偿范围和方式，如台湾香港对于土地补偿除了土地及财产的补偿外还包括搬迁补偿以及搬迁所造成的损失的补偿，内地也应加大这方面的补偿，再如韩国采取多种补偿方式并存，不单单是现金，还包括债券等，既解决了补偿问题还解决了筹资问题，这种补偿模式值得学习。
2.4 强化政府对土地的一级垄断
明确政府的职能，实现“一口进，一口出”的一级垄断。通过土地收储，对所有土地进行整体规划，所有土地的实属权均归政府，所有交易必须通过政府，强化政府对土地的控制和优化，真正实现土地的一级市场垄断。对不同土地不同对待，一部分实物储备，一部分授权土地储备中心转让，对暂时不能回收的做好信息记录，禁止私自转让，所有土地要符合政府的统一规划，提高利用率，在政府的有效规划下实现可持续发展，提高效益。
2.5 做好土地收储的准备工作
在土地收储工作中，最容易出现的问题是经济纠纷。当前我国很多企业在发展过程中，由于范围比较广、跨度较大，因此一些企业在发展过程中对自身的不动产以及债权债务的了解不够，当政府在进行土地收储管理时，与企业之间很容易出现经济纠纷，出现纠纷时往往会对土地的收储工作带来严重的影响。不仅会影响到土地收储的进度，还会衍生出很多的新问题。为了避免这种纠纷的出现，在进行土地收储准备时，必须要根据《城镇土地调查规程》的具体要求对土地的权属关系进行调查，最好是委托实力较高的律师事务所对相关企业的资质情况进行调查，其中调查的内容包括企业的规模、资产负债、信用度等情况，然后要出具专业的报告，为土地收储工作奠定基础。在进行收储管理之前做好相应的准备工作可以有效地避免收储风险。
2.6 加强对土地收储制度的宣传力度
土地收储制度的完善是促进土地收储工作顺利开展的关键，由于土地收储过程中涉及的利益主要是政府与土地所有者之间的，因此土地管理过程中需要对土地收储的相关制度进行宣传，使得土地所有者可以了解土地收储的相关内容、土地规划用途、赔偿制度等，从而使得土地收储过程中可以更加顺利。政府可以利用每年度的土地宣传日，利用各种形式进行土地资源的宣传管理，比如通过广播电视、文艺汇演、发放传单等方式，加强土地收储管理，使得人们可以从思想上认识到土地利用的重要性，从而提高土地收储管理效率。
结语
综上所述，我国城市土地收储中所存在的问题随着经济发展与人民对生活质量要求的提高而逐步显现，对收储工作的各个环节提出了难题，同时也为城市化水平的提高提供契机。因此，必须以实践为基础，充分考虑收储工作中的各方面因素，以先进、科学、符合人民利益的策略提高我国土地资源的利用率，从而促进我国经济水平的进一步发展。
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论文作者:董英姿
论文发表刊物:《基层建设》2018年第8期
论文发表时间:2018/5/23
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