摘要：改旧新房中的房屋质量检测，是指对旧房的结构、材料与沉降等情况进行监测，为改造活动提供依据。经过几十年的发展，房屋质量检测已经在许多领域得到应用。而在房屋改造过程中，许多老旧房屋都存在不同程度的材料老化或结构损伤，为了保证改造的可靠性，使得加固与改建措施能够对症下药，就需要通过全面的检测数据，对房屋的结构损伤情况进行统计，并检测房屋的材料老化、耐久特性，如果房屋发生倾斜等安全性问题，也要加以研究并采取措施予以解决。
关键词：房屋检测；改旧新房；应用
旧房改造，是针对存在使用问题，但不需要立即拆除的房屋进行维修改建。旧房改造可以节约城区改造成本，尽可能避免动迁等扰民工作。但与此同时，对于部分年久失修的老旧房屋，在没有对房屋质量完全把握之前，及其容易在改造过程中出现事故，也难以把握改造的力度。因此加强质量检测力度，发现房屋隐藏的结构性损伤与老化部位，全面分析房屋的质量状况，对于改旧新房工作具有重要的指导意义。
1.房屋质量检测的基本概念
1.1 房屋质量检测的发展历程与现状
房屋质量检测是建筑行业的一个重要组成部分，随着工程质量意识的不断提高，房屋质量检测技术也经历了快速发展。我国房屋质量检测的概念在二十年前提出，随着市场化的不断丰富，如今行业规模已达数千家。大致分为三类：基于各级质量监督管理部门成立的带有行政性质的监督检测实验室；基于科研院校具有教学与科研性质的质量检测实验室；以及作为企业保障自身产品质量而成立的企业级实验室。房屋质量检测行业是典型的政策导向型产业，其行业水平与规模都很大程度上取决于政府颁布的检测标准与产业支持政策。而现目前，随着我国房屋检测机构也面临行业转型的挑战，急需在改旧新房等领域开拓更多的业务。
1.2 房屋质量检测的重要性
在改旧新房的过程中，应用一定的技术手段对既有房屋的结构质量进行检测，可以在地震、火灾、爆炸等灾害后起到保障人民生命财产安全的作用，尤其是对于部分老式结构房屋，由于长期的使用，必然会存在材料与结构老化或人为损坏等问题，存在不少安全隐患。另外，促进现有房屋的充分合理利用，也有利于发挥改旧新房的经济效益。
2.房屋质量检测在改旧新房中的作用
2.1为改旧新房提供设计依据
从成本上看，房屋改造比重建更加具有经济性。在房屋进行改造之前，如果能对房屋质量进行全面的检测，就可以对房屋结构情况有初步的了解，并对改造过程中可能出现的问题进行预判。例如对某些处于规划改建范围内的老式房屋，可能因为附近施工影响而出现墙体开裂、地基沉降的问题，但其倾斜率与沉降差异仍处在允许范围内。加之老式建筑的地基在经过多年压实以后，一般能够满足承载要求，可以不进行拆除动迁，而采取增加梁柱的方法对建筑的整体刚度进行加强，并对墙体进行重砌或补强。经过房屋质量检测后的修订方案不仅更加节约改造费用，且可以对症下药进行设计，提高了改造的有效性。
2.2 为改旧新房提供强度加固依据
在地震、爆炸、滑坡等灾害影响后，常常需要对房屋的进行强度加固。这时，就需要对房屋的抗震性能进行先行评估。实际上，由于房屋改造后，通常其使用用途会发生改变，因此更加需要对抗震能力进行评估。首先，检测结构要通过房屋的地址、结构特点了解房屋的抗震性能情况，对于有破损的部位，要详细记录破损的范围和程度；尤其对房屋的基础与承重结构，要进行全面的检查记录。综合检测数据，可以对房屋的抗震能力进行整体分析，按照评估结构采取必要的抗震加固措施。
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3.改旧新房质量检测的主要应用内容
3.1 房屋结构损伤情况检测
在改旧新房之前，首先要对房屋的结构状况与损伤情况进行检测。对于承重构件，先通过目视检查表面的裂缝，如果发现裂缝，要分析其产生原因与对结构安全性的影响，如果对结构没有明显影响，则进行封缝处理即可；如果危及结构安全，如出现混凝土剥落、孔洞、钢筋锈蚀或外露、夹渣与蜂窝等情况，则应当采取加固措施；对于非承重构件，如建筑的粉刷层与外墙围护结构，也应当对破损与修补情况进行检测。对整体结构的安全性，一方面对主要的梁、柱、墙体的结构尺寸与楼板厚度等参数进行检测；对于钢筋混凝土构建中的钢筋，可以采用钢筋探测仪进行抽检，或抽样选取构件凿开保护层，取出钢筋进行检测。最终的检测结果要确保该建筑的施工结构与设计相符，对不符的情况进行注明，方能参考设计图纸进行改造。
3.2 房屋材料性能的检测
材料性能的检测，即对材料的强度、刚度、抗腐蚀性等物理与化学性质进行检测。混凝土强度是房屋结构强度检验与校核的一项重要指标，应当通过钻芯法或回弹法等方法对混凝土的抗压强度进行校核，确保其符合相关强度标准；而钢筋的强度检测应当包括抗拉与弯曲强度等多项力学性能指标。另外，混凝土的碱骨料含量与氯离子含量均为材料耐久性的重要分析指标，要通过抽检确保这些指标在允许范围以内。
3.3 房屋倾斜与沉降检测
在房屋的使用过程中，由于地基承载能力不足导致变形，会出现不均匀沉降的情况。对于天然地基等浅基础房屋，严重的会导致房屋出现整体倾斜。房屋的沉降检测可以通过设置基准点与观测点进行，对于一个检测对象，应当设置至少两个以上的基准点，以便于长期稳定观察。基准点的设置应当在房发生沉降变形影响范围以外，并符合《既有建筑物结构检测与评定标准》的规定确定；沉降观测点标志应符合《建筑变形测量规程》的规定。在检测过程中应当把握好最佳的观测光口，例如发生连续降水与周围出现大面积荷载增减情况时，势必会对房屋的沉降造成影响，此时加大沉降的观测力度，有利于有效数据的收集。例如当房屋相邻地区出现施工情况时，就应该加大监测频率，统计房屋的沉降规律。若要对房屋的沉降进行安全性分析，则应当结合该类建筑结构的使用历史，并统计建筑的损坏程度与范围，经验算后予以确定。
3.4 安全性分析与措施
对于改旧新房，许多设计人员过于重视改造后的感官效果，却往往忽视了安全性的保障。由于旧房难以避免会存在结构性的损伤与不足，因此需要采取措施保障安全性。首先，对于年久失修的旧房子，需要加强房屋的基础工程，如填缝、水管、堵漏等。墙体或地面由于结构损伤会出现裂缝，需要根据安全性分析予以修复加固，如通过灌浆等方法修补完整。没有科学修复的裂缝或继续开裂，最终严重影响结构稳定；老旧房屋的漏水问题也应得到重视，如果不及时补漏，会对改建后房屋的材料安全性造成严重威胁；而水管、煤气管道等涉及到生命财产安全的设施，也因老化而需要进行更换，以免造成事故。墙体是房屋结构安全的有力保障，在对室内进行空间改造时，难以避免会拆除墙体，而许多老式建筑依靠墙体或房梁等进行支撑，不可因为美化效果而拆除，否则会对房屋的安全性造成威胁。
4.结语
总而言之，改旧新房工作，对房屋检测工作是一个巨大的挑战。如何发现旧房中潜在的损伤、材料老化、倾斜沉降等安全性问题，并对症下药制定改造方案，对于改旧新房工作具有重要的意义。本文针对旧房改造过程中需要注意的问题进行分析，并从房屋质量检测的角度探讨了相关检测技术在改建过程中的应用手段与需要重点关注的方面，对相关工作的落实具有一定的参考意义。
参考文献：
[1]林克慧.讲述城镇危旧房屋的质量管理及治理改造工作[J].中国房地产业，2016（24）.
[2]杨晓东.关于原有旧房屋维修管理和改造技术的思考[J].建筑工程技术与设计，2016（20）.
论文作者:范敏光
论文发表刊物:《基层建设》2018年第18期
论文发表时间:2018/7/20
标签：房屋论文; 结构论文; 质量检测论文; 新房论文; 情况论文; 墙体论文; 安全性论文; 《基层建设》2018年第18期论文;