万昕平
佛山市禅城区不动产登记中心 528000
摘要: 房产分户图是房产证内的附图，是房产测量的主要成果之一，由于有多次房产纠纷都与房产分户图内的信息不全有关，本单位将房产分户图的图形部分改成多户的模式，要绘制的图形内容更多，需要房产测绘软件自动生成。本人结合单位现状、各种类型户室房产分户图要求以及软件的自动处理能力，研究出一套自动生成房产分户图的方案，并在新开发的软件中付诸实践，达到了目的。
关键词：房产测绘软件；房产分户图；自动生成
引言
随着房地产业得到快速发展，商品房价格一路走高，房屋在城镇居民财富中的比重越来越大，群众对房屋的关注度也来越高，对房产证（或不动产权证）中的细节越来越在意。产权证内的房产分户图是保障业主合法权利的重要依据，因此房产分户图能否正确、客观、全面的反应房屋的现状越来越受重视。
1. 房产分户图
房产分户图是房产测量的主要成果之一，是房屋产权管理的基础资料，是不动产产权登记的重要依据，它全面反映了房屋基本情况的权籍界线。
1.1 房产分户图的定义
房产分户图是在房产分层图的基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示该套房屋的平面尺寸及周围关系，以明确异产毗连房屋的权利界线，供产权登记使用。
1.2 房产分户图的内容
房产分户图的内容包括图框和图形两部分，图框部分除了图框线还包含有户室的地址、宗地编码、幢编码、户号、所在层、建筑面积、套内面积、公摊面积、测绘信息、指北针以及比例尺等属性；图形部分采用自由坐标系，包含当前户室以及相邻户室的产权范围线和尺寸名称标注等信息。
2. 分户图现状和分户图的需求分析
2.1. 本单位的房产分户图现状
本单位负责我区用于房产登记的房产测量工作，绘制和保管用于房产登记的房产分户图是我本单位的职能。本单位的房产分户图有手绘图，有复印的建筑设计图，有单户的房产分户图，也有多户的房产分户图。
单户的房产分户图，即这张房产分户图只包含当前户室的产权范围线和尺寸标注。多户的房产分户图，即这张房产分户图除了当前户室的产权范围线和尺寸标注外，还有周围户室和公用设施的产权范围线等信息。
多户的房产分户图相对于单户的房产分户图有以下优点：
① 能直观的定位当前户室的实际位置。
② 能清晰客观的反映出当前户室和周围产权单位的关系。
本单位以前由于条件的限制，绘制单户的房产分户图，后来经历了多起房产纠纷，都是因为房产证上的房产分户图信息不够全面，之后本单位便逐步将新绘制的房产分户图改成了多户的房产分户图。
2.2. 房产分户图的绘制
本单位很早就开始用CAD软件绘制房产分户图，但由于使用的房产测绘软件的限制，不能自动生成房产分户图，一直都是人工在CAD上绘制分户图，之前绘制单户的房产分户图，人工绘制方式还算能应付得过来，但现在要求绘制多户的房产分户图，人工绘制就难以应付，需要软件自动生成房产分户图。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
2.3 房产分户图图形内容的需求分析
房产分户图最终是要打印成纸图贴在产权证上供人查看的，图框部分的属性内容是肯定清晰查看的，但图形部分就需要考虑纸张的大小。由于纸张大小是固定的，为了保证打印出来的分户图能被清晰的分辨，分户图的图形范围不能太大，但为了能充分全面的显示当前户室的属性以及相邻关系，分户图的内容也不能太简单，因此不同类型户室分户图的图形内容也不同。
① 通常情况下，一个投影面积不是很大的幢，幢内户室的分户图图形部分就是户室所在层的图，突出显示当前户室的范围线，删除其它户室和公用部分的尺寸、面积标注就可以了。既能详细的显示当前户室产权范围线的形状，尺寸，组成部分，还能显示当前户室的相对位置以及和相邻户室的关系等信息。
② 户室所在的幢很大，分户图中的图形就不可能将整层的图都显示，只能截取部分显示，既保证能正确的反映出户室的相对位置和相邻关系，又能保证打印出来的图纸能看得清楚。
③ 户室所在幢含有多个塔楼，塔楼内户室的分户图图形不需要显示其它塔楼的图，只需要显示户室所在塔楼所在层的图。
④ 单户成幢的户室，图形部分就需要将这一幢各层的图都综合排列放进分户图内。
3. 房产分户图自动生成方案设计
根据以上分户图图形部分的需求分析，如果需要软件自动生成分户图，不是一种模式就可以满足所有类型的出图要求，需要根据不同的户室情况，选择不同的模式。下面是应对各种户室情况的模式的具体设计：
① 整幢出图模式
独立宗的房屋，是一幢就一户的，这种房屋的房产分户图就是整幢出，图形部分是将房屋幢每层的图用水平平铺或者垂直平铺的方式组合在一起。
② 单户出图模式
单户的房产分户图虽然有局限性，但有的户室还是需要出单户的房产分户图，这时应该有一种单户出图模式，这种模式下生成的房产分户图，图形部分只有当前户室的产权范围线和尺寸标注，名称标注，产权范围线外轮廓加粗显示。
③ 整层出图模式
单幢范围不是很大的房屋，幢内的户室出分户图采用整层出图模式。图形部分显示当前户室所在层的图，当前房屋的产权范围线加粗显示，并标注当前户室的尺寸注记和名称注记，其它户室和公用设施只标注名称注记。
④ 单元出图模式
户室所在幢含有多个塔楼，塔楼部分的户室出分户图时，只用显示所在塔楼周围的户室，不需要显示其他的塔楼，这个情况整层出图模式就不适合了，就用单元出图模式。具体是：图形部分显示当前户室所在塔楼的所在层的图，当前房屋的产权范围线加粗显示，并标注当前户室的尺寸注记和名称注记，其它户室和公用设施只标注名称注记。
⑤ 周围出图模式
单幢范围很大的房屋，比如酒店式公寓楼，地下停车场等，用以上的方式出图，都会导致打印出来的分户图根本看不清当前户室的图形，这种情况就使用周围出图模式。具体是：图形部分以当前户室的产权范围线为中心，将产权范围线外扩一个指定的距离，将这个外扩后范围内的所有图形都作为分户图的图形内容，当前房屋的产权范围线加粗显示，并标注当前户室的尺寸注记和名称注记，其它户室和公用设施只标注名称注记。
⑥ 固定分户图的图框范围
以上是针对各种不同情况的房屋设计的生成房产分户图图形部分的方案。房产分户图分为图框部分和图形部分，生成了图形部分还需要套入图框。而房产分户图生成完以后还需要打印出来用于后续的登记工作，为了提高打印效率，本人改进了图形部分套入图框的方式。
按正常的思维模式，房产分户图的图框范围是要根据所包含的图形范围来调整，一个住宅的图形范围肯定比一个商场的图形范围小多了，那么商场的分户图的图框范围就相应的要放大，图形比例尺就要相应缩小。这样的结果是同一幢房屋内的房产分户图因为图形范围的不同导致比例尺和图框的范围不同，如果批量打印分户图，首先要花时间对分户图按比例尺进行分类，然后对不同的比例尺分别设置打印范围才能批量打印，效率也大打折扣。
用逆向思维：房产分户图是要打印出来贴在房产证上的，图上已经有尺寸标注，所以房产分户图可以不在意图上产权范围线的真实尺寸。在生成房产分户图将分户图的图形套入到图框的时候，保持图框的范围不变，将分户图的图形缩放以适应图框，相应的调整比例尺数值。这样生成的分户图图框范围都是相同的，批量打印时设置一次打印范围就可以将全部分户图一起打印。打印出来的图上有尺寸标注，并不影响房产分户图的属性表达。
4. 方案在房产测绘软件实践应用
本单位和某软件公司合作，委托其开发了新的房产测绘软件，其中自动生成房产分户图应用了以上方案，在每次生成房产分户图之前，先设置出图方式，然后批量选择需要生成分户图的户室，软件就可以自动批量生成分户图。
经过本单位一段时间的使用检验，软件自动生成分户图的功能可以满足现在所有的出图需求，同时生成的房产分户图因为使用了相同范围的图框，可以大批量一起打印，提高了打印效率。
结束语
以上是本人在工作实践中遇到软件自动生成房产分户图的需求后，查找了软件生成分户图的相关资料，学习同行前辈的经验，再结合本单位房产分户图现状情况、出图需求和软件自动处理能力，研究出的一个可行的方案，并将方案应用到新开发的房产测绘软件中，达到了本单位希望用软件自动生成房产分户图的目的，在软件自动生成房产分户图方面做了一点小小研究。
参考文献：
[1] 许捍卫，张桥平.《房屋分层分户图信息管理软件的开发及相关技术》
[2] 张金亭，黄经南，詹长根.《分户房产图制作软件的关键技术探讨》
[3] 王乐飞，郑金钿 .《房产分户图微机绘图系统》
论文作者:万昕平
论文发表刊物:《防护工程》2018年第15期
论文发表时间:2018/11/2
标签：分户论文; 房产论文; 图形论文; 自动生成论文; 房屋论文; 塔楼论文; 产权论文; 《防护工程》2018年第15期论文;