摘要：随着经济发展的不断加快，我国房屋租赁迅速发展。而同时房屋转租现象，在日常生活中也越发普遍，但我国立法对房屋转租的规定比较少。本文从多个方面对房屋转租的法律风险进行研究，希望对日常生活中的相关法律问题的实际应用能够有所助益。
关键词：房屋；转租；非法转租；法律风险
1.前言
房屋转租是指从房东手里承租房屋的承租人，在自己合法有效的租赁期限内，将房屋的部分或全部再次出租给第三人使用，从而获取收益的行为。【1】其中，房东为出租人，跟承租人租赁房屋的第三人为次承租人。
转租有利于提高住房的使用率，满足急需住房者的生产生活需要，是现代社会交易讲求便捷的结果【2】。我国的房屋转租以是否经出租人同意为标准，将转租分为两种，合法转租和非法转租。
2.非法转租
2.1非法转租的效力
非法转租是指，承租人未经过出租人的同意，将承租房屋部分或全部再次出租给第三人即次承租人。对于非法转租房屋法律效力学者持有不同的观点，有的学者认为其为有效转租，形成有效租赁合同关系。有的学者认为其为无效转租，甚至有的学者认为是效力待定的转租。
2.1.1 非法转租行为有效
学者认为非法转租有效是从两个角度来探析，第一，基于合同的相对性原理，合同的条款仅约束合同的双方当事人，即租赁合同约束出租人和承租人，转租合同约束承租人与次承租人。转租合同在承租人与次承租人双方意思真实且表示一致即有效成立，出租人无权要求解除承租人与转租人签订的合同。第二，根据《中华人民共和国合同法》第224条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”，并未直接规定转租合同无效，该条款仅赋予了出租人在未经其同意下的对原租赁合同的解除权。而笔者认为，在法院审判实务中，一般原租赁合同解除后，转租合同也一并被解除。
2.1.2非法转租行为效力待定
学者认为非法转租行为已构成无权处分。无权处分指行为人没有处分权，却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。其中处分是指通过变更、转移、抛弃等方式对权利产生作用的行为。【3】而转租行为转移了房屋的使用权，应属于处分行为。《中华人民共和国合同法》第51条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因此非法转租行为是效力待定行为。
另外，根据2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”可见，非法转租行为并非当然无效，而是效力待定行为。出租人如果在六个月的异议期内未主张无效，则非法转租就会合法化称为合法转租。【4】笔者也认同该观点。
2.1.3非法转租行为无效
非法转租无效，我国《中华人民共和国合同法》第224条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。” 我国建设部42号令出台的《城市房屋租赁管理办法》第32条第3款规定，“未征得出租人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并可处以罚款。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆”从以上规定可以看出转租须经出租人同意，既然承租人进行转租的行为未经出租人同意其性质显然属非法转租，则转租合同当然无效。
但是需要注意的是，建设部出台的《城市房屋租赁管理办法》已经被列入《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定》的附件中，现已失效，只能一定程度的体现我国的立法精神。笔者经过检索发现，各省均有出台符合各省实际情况的“房屋租赁管理办法”可供参考，但是否直接指明非法转租行为无效需根据具体各地规定来看。
3.合法转租
3.1 合法转租的条件
3.1.1转租须经出租人的书面同意
承租人将租赁房屋转租，已经超出了房屋正常使用范围，因此承租人必须征得出租人的同意，才能转租房屋。根据《中华人民共和国合同法》第224条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
3．1.2转租期限应在承租人的剩余租赁期限内
承租人转租房屋时，转租的期间应该包含在自己的承租期间内，若超出承租期间，超出部分的转租无效。【5】根据最高人民法院2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”
4.案例介绍
案情概况：2014年5月26日，李某与陈某签订了《房屋租赁合同》，约定李某将自有房屋出租给陈某使用，租金为每个月1500元整，租期为两年。2015年3月份，李某偶然得知，陈某已经将租赁的房屋进行转租且存在违法使用房屋的现象。李某遂去出租屋查看，发现陈某不仅将房屋转租，将房间隔断成几间房，甚至将厨房进行改造，出租给他人，租期有长有短，有的甚至超过了陈某的租赁期限。李某遂要求与陈某解除房屋租赁合同，陈某不同意，李某遂至律师事务所进行委托代理案件。
法院裁决：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》。2、陈某支付李某房屋占有期间的房屋使用费。3、陈某限期将房屋恢复原状。
上述案例中出租人，不仅房屋被非法转租，房屋本身也被非法改造为陈某的牟利工具。因此当李某起诉至人民法院时，他的合法权益得到了保护。成功解除了与陈某签订的房屋租赁合同，也拿到了自己应得的补偿。
5.结语
非法转租行为严重影响了房屋租赁市场的秩序，也侵犯了出租人的合法权益。本文对房屋转租行为进行浅析，着重探究了房屋转租的风险，笔者认为对转租行为进行有效的法律规制，有利于建立良好的租赁市场秩序，也有利于保障各方当事人的权益不受侵犯，维护社会的和谐稳定。
参考文献
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[5]彭巍.小议“非法转租的相关法律问题”[N].中国黄金报,2013-08-27(003).
作者简介：彭程杰（1993.10-），男，四川省攀枝花人，成都市双流区四川大学法律硕士国际法专业，硕士研究生。
论文作者:彭程杰
论文发表刊物:《知识-力量》2019年11月50期
论文发表时间:2019/11/12
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