摘要：随着城市文明程度的提高，城市的发展面临着更新、改造和宜居建设等诸多问题。城市老旧小区改造是城市建设和管理的薄弱地带，在改造过程中，容易暴露出较多的问题。能否完成老旧小区的改造，事关全面建设小康社会的圆满完成，是百姓安居乐业、社会和谐发展的重要保证。
关键词：老旧小区改造；城市建设；投资项目
随着社会的发展和人均收入水平的提高，老城区的老旧小区已经逐渐跟不上时代的需求，无法满足居住在小区里居民的生活需求，也制约城市的建设和发展，是城市宜居建设亟待解决的难点。
一、老旧小区现状分析
城市范围内的老旧小区多是在上世纪七十至八十年代建设完成，而近三十年的时间内正是我国社会飞速发展时期，小区建立时的诸多设计过时，且无人进行日常运维工作，老化现象严重。
1.环境设施状态落后。老旧小区在设计初没有预估到机动车辆保有量迅速蹿升的情况，道路狭窄，没有足量的停车位，导致在私家车数量猛增的情况下，车主只能停在小区人行道、绿化地等公共场所，造成居民出行、休闲受阻，公共生活场所被挤压。道路狭窄又停放了车辆，小区内私家车出入容易产生剐蹭，造成邻里之间的矛盾；水电基础设施过于陈旧，管线老化严重，小区经常因水电管线问题造成路面塌陷、停水停电等现象，给小区内居民造成一定的生活不便，且供电线路老化问题易引发电击、火灾等事故；房屋外墙粉刷面严重的风化，楼内的墙面以及楼梯扶手严重的锈蚀脱落，缺乏公共照明设施。
2.老旧小区人员组成复杂。老旧小区中多以老年人、低收入人群为主，经济条件差，在小区纳入物业公司管理时，对卫生、环境、安全等方面的收费工作难完成，不仅给物业公司的管理工作带来困扰，还在政府介入进行城区改造时也往往因住户的经济条件和付费观念受阻。
3.老旧小区的传统规划分析。老旧小区的建筑单体立面结构过于单调，与现代城市的整体规划很难匹配。虽然这种类型的住宅在过去解决了城镇居民的居住问题，但随着社会生活水平的提升，人们对居住需求也相应的提升，无论是景观环境、基础配套设施还是套型平面，都有了更高的要求。八十年代兴建的住宅所在都处于城市较好的地段，基本都是围绕着城市的文化行政中心而建的，而且现在人们一直倡导建设节约型社会，没办法大面积将其拆除。
4.绿地现状分析。老旧小区建立的时间基本都是二十世纪的末期，在设计标准和配套上都比不上现在的小区规划设计。尤其是绿化方面，很多小区虽然有绿植，但大多数都是自然生长，由于缺乏养护，因此缺乏整体的美感。还有的小区虽然有一些绿化设计，但是植株有严重的缺株现象，很多地表直接裸露在外。另外就是老旧小区普遍绿化管理水平较低，缺乏对绿植的养护管理，很多老旧小区都将小区的绿地开垦建成了小菜园，乱搭乱建，影响小区环境。
二、当前城市老旧小区改造困难分析
老旧小区改造面对的实施对象是最基层的群众，改造的虽是建筑，但面对的是老百姓的不同诉求，同一般的工程建设相比，更具复杂性。虽然近年来我国的棚户区改造和老旧小区改造已经取得了一些成绩，但是在一些主城的背街小巷还有不少的城中村、危旧房，亟待改造治理。纵观近年来的老旧小区改造，仍然面临许多问题：
1.改造资金筹集难度大，维修基金长期闲置。目前我国大多城市的老旧小区改造资金主要依靠政府财政拨款，向社会筹集资金较难。以某市二次供水设施改造为例，市政府出台文件，要求按照市级财政、区级财政及产权单位各三分之一的比例出资实施二次供水设施改造。在政策实际执行过程中，各区财政支持力度不一，各小区业主配合程度不同，导致工程实施难度很大。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在此情况下，出台了新的财政政策，按照市区两级政府及供水单位各三分之一的比例出资，二次供水改造工程才得以大面积地推进下去。又如保障性住房相关的许多费用长期闲置，如当前物业维修基金使用效率不是很高，大笔费用长期挂账闲置，如何利用好这种资金来支援老旧小区改造，需要一个明确的使用办法。
2.改造涉及部门较多，协调管理难度较大。老旧小区改造通常需要对小区的供电、供水、燃气等配套设施进行修缮升级，在对小区道路和立面出新时又会牵涉到配电、配水管网的迁改，这就需要各单位的强力配合。另外，小区改造对于消防、城管、居委会、电信部门、有线电视单位都会涉及，协调好各单位的难度很大。一旦协调不好，容易造成工期停滞或者重复迁改等问题，对项目进度和造价都有影响。
3.老旧小区改造建设管理不规范。从当前老旧小区改造的情况看，普遍存在着管理较粗犷的问题。老旧小区的改造具有“目标进度计划要求高”、“项目分散”、“群众关注度大”、“工程签证变更较多”等特点，对于工程的建设管理要求也相对较高。然而在具体的实施过程中，工程的建设管理不够规范的现象普遍存在。如由于要征求小区各业主的意见，很多项目前期手续办理进程较慢，一旦手续齐全建设单位便急忙动工，忽视了过程中建设程序的管理。尤其是各小区改造特点不同、居民的实际需求不同，在工程实施过程中存在着大量的变更，如果对这些变更签证把关不严，无疑会对整个工程的质量和造价造成巨大影响。
4.配套设施改造力度不大。老百姓对于老旧小区改造的呼声很大，其中最主要的诉求就是配套设施的改造。如小区老年人较多，上下楼梯很不方便，如果没有政府的主导作用，依靠住户自己很难把电梯架设起来。又如小区道路本身就很狭窄，建设初期也并未考虑较多的停车位，但是随着居民生活水平的提升，家家户户都购买了私家车，停车困难、行车拥挤等等问题也造成了不少的邻里矛盾。停车位和电梯的增设涉及各家各户的切身利益，需要做大量的协调工作，实施起来很困难，尤其需要大量的资金投入，面对这些问题，建设方往往不愿过多牵涉，也就不了了之。
三、解决老旧小区改造难点的措施
1.增加小区功能。老旧小区的改造项目除楼体结构加固、外观重建、保暖防水工程等方面外，要适当增加小区功能。首先，优先解决小区内住户水电供应设备老化和落后问题，解决住户日常生活需求；其次，拆除小区内违规建筑，恢复绿化面积，对小区道路进行拓宽，增设楼宇间健身设施，根据小区地基状态和住宅楼密度，寻找合适地点修建地下停车场和相关供水排水设备所需要的空间；最后，对临街土地和临街商铺进行修缮，用于提升小区周边经济价值，增设老年活动场地，或小区内的养老院。通过合理规划和增设功能，将老旧小区的宜居程度、经济价值等方面提升起来，为住户和周边群众提供更好的生活环境。
2.加强改造后的维护。老旧小区改造的效果只在短时间内有效，想要长期有效的维持小区设施设备正常运转，群众宜居程度不下降，需要引入物业公司、居委会等部门进行小区持续运转管理。首先，政府要深入小区居民之中，了解居民对物业管理的看法和需求，对居民普及小区正常运转和维护改造后设施过程中形成形成对物业管理的依赖，转变居民对物业管理的看法和对付费享受物业服务的观念；其次，政府可以通过加大物业公司补贴，降低税收费用等方式，吸引物业公司接收小区管理工作，为居民和物业之间搭建起沟通桥梁，共同进行小区的维护管理；最后，成立居委会或业主委员会，通过居民监督与物业管理合并的方式，规范居民公共行为和物业管理工作，对物业费资金使用进行透明化处理，积极解决小区改造后的管理难题。
老旧小区的整治是一项综合性的系统工程，需要时间、资金和精力的长期投入，其中涉及百姓利益的协调、群众观念的转变、管理体制和管理方法的改革及创新。
参考文献；
［1］刘民．实施城市老旧小区综合整治的思考［J］．城市建筑．2016（8）：317．
［2］宫强．关于加强老旧住宅小区综合整治的思考［J］．现代经济信息．2016（3）：
论文作者:刘卫
论文发表刊物:《基层建设》2019年第10期
论文发表时间:2019/7/24
标签：小区论文; 老旧论文; 城市论文; 居民论文; 设施论文; 较多论文; 住户论文; 《基层建设》2019年第10期论文;