摘要：房地产市场包括住房买卖市场与住房租赁市场，目前买卖市场得到快速发展，而租赁市场一直处于不温不火，这种不平衡发展阻碍了房地产市场的平稳健康发展。为了改变现状，我国加大了对住房租赁市场发展的政策支持。自2016年购租并举政策提出以来，各地相继出台文件以促进购租并举政策落地实施，租赁市场开始活跃起来。住房租赁市场的供给端，像万科、碧桂园等这样知名的房地产集团开始扩大对住房租赁产业的投入，目前已有20多家房地产企业开始启动长租房的长期发展战略。在此背景下，对住房租赁市场发展的研究具有一定的现实意义。
关键词：公共租赁住房；管理问题；应对策略
引言
公共租赁住房建设及运营管理是我国住房保障乃至社会民生发展的重中之重。在回顾比较国内外住房保障制度发展历程基础上，围绕公共租赁住房的准入管理、租金管理、租后管理和退出管理四个方面，总结国内外公共租赁住房保障的经验与做法，认为必须坚持公平的政策取向，发挥市场在公共住房资源配置中的决定性作用，更好地发挥政府作用，构建灵活可持续的住房保障体系，建议下一步从建立完善租售管理机制、法律保障体系和政府－社会伙伴协作模式入手，进一步完善我国新型住房保障制度，促进以人为本的新型城镇化发展。
1公共租赁住房管理中存在的问题
1.1管理体系发展滞后
对于当前的公共租赁住房管理而言，由于其所涉及到许多的环节，因此，无可避免的会存在不少的相关问题，同时，也体现出其作为当前我国社会保障制度当中的主要的一项内容，如何来有效的进行改进与完善具有重要的社会意义。应通过科学合理的管理体系来进行体现。在“民心佳园”的管理体系当中，依然还存在着管理体系发展滞后的问题，例如，在分配的过程当中具有权力的寻租，不具有专业性的住房保障部门等相关问题。通常而言，公共租赁住房作为国家重点推进的民生工程、民心工程，其管理的程度事关民心安定。对于公共租赁住房而言，由于不具有动态化的统一的标准，以及不具有有效的退出循环机制。因此，是完全由房屋管理局来管理公共租赁住房，另外，在公共租赁住房当中，会涉及到申请人许多的信息资料，但是，缺乏具有独立性的管理部门来统一开展有效的管理。在公共租赁住房的退出循环的机制方面，作为社会公共型产品，具有住房需求较为困难的群体，具有时间性，此一群体会随着经济收入的增加而发生变化，当其经济收入高于公共租赁住房的相关的经济收入标准之时，必须有相关的政策来促使其进行退租，从而将公共租赁住房资源给予真正具有需要的其他申请人。
1.2集中建设现象较为普遍，约束机制弱化
当前，一些地方的公共租赁住房小区建设规模不断扩大，所提供的住房动辄数千套，甚至上万套。这种大面积规划的公共租赁住房社区，入住对象以低收入家庭为主，刑满释放人员、吸毒人员等特殊群体较多，人员结构复杂，社会性事务难以管理。有的地方还跟进出台了一些配套保障措施，比如对签约入住低保家庭，免缴物业费、租赁合同履约保证金和设施设备使用押金等。这些做法看似合情但不合理，难以对承租户形成约束机制，造成住户多数有“终身制”的思想，主动退出不多。
1.3公共租赁住房管理相关法律法规之间不协调、不完善，政策落实不到位
根据民政部等部门印发《城市低收入家庭认定办法》规定，民政部门负责本行政区域内城市低收入家庭收入核定的管理工作。但由于职能部门业务职责范围所限，对公共租赁住房的资格难以准确认定。如住房保障主管部门可以依据自身掌握房管信息优势，对申请人的住房情况进行审核，但对申请人家庭成员拥有的全部存款、房产、车辆、有价证券等财产性收入却无法审核；而民政部门依据相关规定和权限，目前仅能对城镇低保家庭成员的收入和财产状况进行查询。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆因此，住房保障主管部门在资格认定时只能侧重于审核家庭房产信息，放松了申请条件。
2加强公共租赁住房管理的建议
对于公共租赁住房建设质量而言，由于直接关系到社会保障性政策的落实、民生与民心工程、社会的公平性，同时，也会直接影响到社会和谐与长期稳定的大局。公共租赁住房，既要立足于社会的法律保障、社会经济的发展，同时，相关的政府部门、社会舆论也必须积极主动的参与到其中。以“民心佳园”公共租赁住房为例，必须对在建设时，尽可能吸引多渠道的金融资本，增加公共租赁住房数量，要做到未雨绸缪。以市场化运营的方式，来让社会力量积极参与。可主要从下述几个方面来入手：
2.1加强对公共租赁住房建设的监管力度
细化年度目标考核内容，规范公共租赁住房小区的规划设计标准，确保公共租赁住房实现配套全、功能齐、户型小、节能环保，让中低收入的住房困难家庭、新增就业职工和外来务工人员住得安心、用得放心。
2.2加强顶层制度设计，按照社会政策托底要求，制定合理的准入标准
明确责任主体，以住房保障部门为主，加快建设住房保障管理信息系统，建立房管、民政、人社（社会保险）、公安（户籍和车辆管理）、国土（不动产登记）、工商、税务、金融（银行、保险、证券）、住房公积金等部门和机构的信息共享机制，对公共租赁住房对象家庭住房和经济状况实行动态监测，及时掌握相关信息。
2.3采取多种方式筹集公共租赁住房房源，确保保障方式多元化
一是严格落实商品房开发项目中配建公共租赁住房的制度，实行“混居”模式，促进社会融合，提升住户幸福感。二是创新住房保障思路，在住房紧缺的时候，提高公共租赁住房供给量，在住房问题得到缓解时，采用公共租赁住房补贴的方式解决。在现阶段去库存的背景下，商品房存量较高的地区，可以试行通过向有需求的市民发放租房补贴的方式，既可以使居民权利得到保障，又可以使居民在住房选址时贴近其生活区域，促进房屋租赁市场的发展。
3.4完善相关法律法规建设
一是完善相关行政法规，建议在《管理办法》中补充行政和司法救济机制内容，依法维护住房保障主管部门和承租家庭的正当权利和义务。二是建立家庭财产申报制度和诚信档案机制，将公共租赁住房的租住情况和退出情况记入诚信档案，使其在以后的就业、贷款等各种活动中发挥作用，帮助有关部门更好执行退出政策。三是建立市场化的价格管理体系，对公共租赁住房全面实行市场租赁价格，按照先缴后补方式，给予承租家庭适当额度的货币补贴。
结语
我国住房租赁市场的发展起步较晚，发展缓慢，购租并举政策的提出使得更多的专家学者开始注重对其的研究，理论层面的重视无疑会对住房租赁市场发展带来技术支撑，关于住房租赁市场的研究，尤其是住房租赁市场秩序的维护、租金水平的确定以及对“租购同权”中“权”的界定以及“同权”的落实方面还有待进一步深化。
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论文作者:娜英
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第26期
论文发表时间:2018/12/22
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