房地产投资新论，本文主要内容关键词为：新论论文,房地产投资论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
现代经济中投资活动已日益渗透于整个社会经济运行的全过程，投资被赋予了新的经济内涵和功能。房地产投资作为整个现代社会投资的有机组成部分，同样具有新的经济内涵，它与整个房地产经济乃至国民经济的联系也进一步拓展和密切，其功能已不再仅限于提供房地产产品，而逐步成为整个房地产经济运行的载体和纽带。这一点在我国目前尚未被充分认识。观念上的滞后束缚着我国房地产业的进一步发展和壮大。要想在实践中理顺有关的经济关系，进一步推动我国房地产业的健康发展，必要的前提之一是重新认识房地产投资。正是基于这一目的，本文试图从现代经济运行的新视角，重新论述房地产投资的经济内涵、功能和运行规律，从而阐明建立新的房地产投资循环体系对促进我国房地产业健康发展的必要性和重要性。
一、房地产投资的现代经济内涵
从某种意义上讲，资金的融通与运动，本质上构成了投资活动的真实价值和过程。“投资”一词，通常是指经济主体（包括国家、企业和个人）垫支货币或物资以获取价值增值手段或营利性固定资产的经济行为或过程。它一般有广义和狭义之分。广义上包括固定资产投资、流动资金投资和证券投资，狭义上则仅指固定资产投资。从资产的角度看，上述经济行为则是经济主体为获取收益而进行的包括土地、房屋、机器、设备等实物资产和股票、债券、期贷等金融资产在内的各种资产购建活动。可分为两类，一类即为有关资产的生产、修建与构造活动，是一种“生产性”行为；另一类则纯粹是有关资产的买卖活动。在现代经济中，后一类往往更为人们所关注，西方发达国家尤其如此。适应现代经济发展的需要，随着各类金融工具和制度的创新与发展，社会资金日益得到广泛的吸收与运转，在为生产活动提供大量资金的同时，也为社会公众和各类经济组织提供了大量的新的投资媒介——各类资产的买卖活动。于是，“投资”概念被拓展为一切“用于生产、并不立即消费的物品等诸项目上的支出流量”〔1〕，它不仅指生产行为本身， 而且包含着有关的资产购买与持有行为。这就表明它已渗透于社会经济的生产、流通、交换与消费的所有环节和过程。在这里，投资活动被赋予了以下几种经济功能：
1.生产功能。即提供各类产品的功能，这是投资的最初的也是最基本的功能；
2.融通资金的功能。各种资产的买卖过程本质上也就是资金的流通过程，从而为社会经济活动提供了资金融通的便利。在这里，做为资金供给者的投资者和做为资金长期使用者的投资者在市场上相遇。前者通过支付资金，获得各种资产，并取得利息、股息等收益，后者则通过出让资产获取资金，从事生产经营活动取得利润；
3.资源配置功能。通过各类投资活动，资金的供给者和需求者通过市场竞争，改变和疏通着社会资金的流向和流量，这实质上也是一个社会资源的配置过程；
4.调节、制约宏观经济运行的功能。由于投资活动已渗透于经济运行的各个环节和过程，投资的任何变动都将对整个经济活动产生重要影响。事实上，投资活动已成为当今政府调节其宏观经济运行的一个重要渠道，任何一项宏观经济政策的实施最终都将通过对投资活动的调节来实现。
随着现代化经济的发展，投资的上述后三种功能逐步加强，对经济生活的影响也越来越大。房地产投资作为现代经济中投资活动的重要组成部分，其经济内涵和功能同样得到了拓展和加强。房地产投资不仅包括房地产的修建与构造活动，而且也包括有关的各类房地产资产（实物资产与金融资产）的买卖活动，它不仅具有提供房地产产品的生产性功能，而且也同样具有融通资金、资源配置和调节经济的功能与作用。然而，与其它投资相比，房地产投资又有其独特的一面。
首先，房地产作为一种有价资产，具有重要的经济作用。一方面，它作为固定资产，是其它各种生产、经营活动得以进行的物质基础，是一种重要的生产要素投入。另一方面，它可以提供一种类似资本性的服务，可以象银行提供金融服务、酒店提供餐饮服务那样，为居民或厂商提供长时期的房屋或场地服务流量。因此，房地产作为一种有价资产，具有提供服务的“生产性”功能；房地产作为一种实物有价资产，其购买活动本身就是一种投资活动。
其次，房地产价值量大，具有持久性，又不可移动，因而其资金需要量大，周期长，变现困难。所以，资金运动对房地产业而言具有举足轻重的特殊作用。房地产的开发、经营与消费活动均需要巨额资金。因此，资金融通在上述每一环节均是必需的。正因如此，房地产业中的信用活动最为广泛、深入。随着大量房地产融资工具的不断涌现，各种房地产金融资产也日益成为公众投资的重要媒介，从而房地产投资活动才得以更为广泛地融入整个房地产经济运行的全过程。正是各种房地产金融资产投资活动的广泛参与，才使得房地产的开发、经营与消费活动在日益扩大的规模上顺利运作。
此外，房地产作为不动产，其交易的实质是有关权益的转移。房地产投资的根本目的在于获取各种收益，而只有在获得相应的房地产产权并得到相应的法律保护的情况下，投资的目的才能实现。房地产投资经济内容的扩展，毫无疑问必须伴随着有关的财产制度和法律制度的创新与完善。在现代经济中，不仅房地产所有权，而且，有关的房地产债权，均构成了投资客体的实质内容。
综上所述，在现代经济中，房地产投资已拓展为一切通过垫付资金、以获取各种收益为目的、以实物或金融证券形式实际拥有房地产或获取各种房地产债权的经济行为或过程。它不仅存在于开发、经营领域，而且存在于消费领域。
二、现代房地产投资的类别
现代经济中的房地产投资活动，依据其投资行为和具体投资目标的不同，可分为以下四大类：房地产使用投资，房地产资产投资，房地产开发投资和房地产公共投资。
如前所述，房地产实物资产本身既可以作为生产要素参与企业的生产与经营，而且更重要的是它可以提供空间服务流量，从而具有“生产”性能。所谓房地产使用投资，就是指为了获取这种“生产”性能而进行的资金垫付活动。显然，在这里，投资的目的是为了使用，即为了满足生产或生活的需要。其投资收益不是来自房地产的增值，而主要是通过运用其“生产”性能所获取的服务流量而获得收益。在这个意义上，它与企业和个人所进行的其它任何生产经营投资与人力资本投资均是等价的。显然，它可以分为两类，一类是工商企业为满足生产经营需要而进行的房地产投资；另一类则是居民为居住等生活需要而进行的房地产投资。
需要指出的是，房地产使用投资之所以成为投资，关键在于其直接目的不是为了消费，而是为了使用。为“使用”房地产而进行的资金垫付和为“消费”而进行的资金支付是有着根本区别的。前者是为了获取其“生产”性能，利用它可生产出“服务流量”以便用于生产或消费，因此这里是以获取“资本品”，即房地产实物为目标的；后者则纯粹是房地产“服务流量”的获取与消耗，资金的支付是以获取特定的房地产服务为目标的。
房地产使用投资中，房地产实物资产作为资本品而购入或自建，为其生产或生活提供必要的物质条件。因而其投资原则主要取决于投资主体的财务约束，在厂商的利润最大化或居民的总体效用最大化原则下决定其投资规模。
房地产除作为物质要素成为投资品外，还要广泛地以其资产特性而成为投资客体，从而形成了有关的房地产资产买卖与经常活动为主的另一类投资，即房地产资产投资。由于房地产的经久耐用性，与之有关的各种权益可以长久储存而不需花费太多的保存成本，因而使得房地产可以同普通债券、
股票、
贵金属等一样被视为一种“投资资产”（Investment Assets）。同时，由于房地产的“生产”性能， 持有者可以通过出售其所产生的服务流量而受益（如出租房地产获取租金）。而随着房地产证券化的发展，各种房地产证券作为金融资产也逐步成为社会公众的投资对象。所以，这里的“房地产资产”指的是通常意义上的“财产”概念，它既包括房地产实体，又包括有关的证券价值。房地产资产投资，主要着眼于房地产资产作为一种有价资产的保值、增值和生产性能。投资者的目的不是为了直接使用房地产，而是以房地产为载体或媒介，以便取得房地产租金、利息、增值与避税收入等。
根据资产的类别，房地产资产投资可分为房地产实物资产投资和金融资产投资两种。前者包括经营性房地产投资、土地买卖、房屋的炒买炒卖等；后者包括房地产抵押证券、债券、股票等的买卖活动。
与前两大类投资相比，房地产开发投资则纯粹是一种生产性活动，即为获取利益而从事房地产开发建设的投资活动。在这一意义上，房地产开发投资者同其它类生产厂商没有什么本质的区别，只不过是将房地产作为一种商品来进行生产和销售以获取利润而已。房地产开发投资的结果形成了房地产市场的产品供给，而房地产使用投资和房地产实物资产投资的结果则形成了房地产市场的产品需求。
最后一类是房地产的公共投资。它和上述三类商业性房地产投资不同，是由国家政府对公共事业类房地产进行的投资活动，其最终目的是为了满足社会公共利益的需要，而不是为了赢利。
三、各类房地产投资行为的内在联系及其相互作用
上述四大类房地产投资虽然具有不同的投资目标和行为，但从整个房地产经济的运行过程来看，它们又紧密地联系在一起。四类投资相互制约又相互依存，共同支撑房地产生产、流通与消费的全过程。
房地产开发投资和公共投资作为一种生产性投资，形成整个房地产市场的产品供给。它不仅提供可用于消费、使用的房地产产品，而且，也形成了作为投资品的房地产实物资产和金融资产的供给基础。
房地产实物资产投资为社会提供了服务流量，并且形成实物房地产产品的需求，从而为房地产开发投资的产品价值实现和投资资金回收提供有利的方式；同时，它也形成了存量房地产的产品供给。
房地产金融资产投资则为其它各类投资提供了资金融通的便利，从而有力地支持了整个房地产经济的顺利运行。
房地产使用投资则最终使房地产产品参与社会生产与生活活动，构成了房地产产品的最终需求。
由此可见，以上四种房地产投资类别的差异仅是在整个房地产经济运行过程中所处的环节不同而已，在本质上是同一循环体系的不同组成部分。其相互关系，可用下图表示：
不同类别的房地产投资之间的相互关系示意图
图中：①（房地产）产品流量；②（房地产）产品存量；③（房地产）资金流量；④（房地产）金融资产。
从上图中我们可以清楚地看到，不同类别的房地产投资由两条主线贯穿起来。一条是实物流（产品流），不同类别的房地产投资形成了由房地产实物产品的生产、流通与消费等组成的循环系统；另一条则是资金流，不同类别的房地产投资相互依存，构成了整个房地产经济运行中的资金循环系统。
从房地产实物产品循环的角度看，房地产开发投资与公共投资主要形成了流量供给，其中开发投资则主要形成了房地产市场上的产品流量供给，它为使用投资和实物资产投资提供了必要的产品流量。而房地产实物资产投资和使用投资过程实质上就是开发投资的产品价值实现、资金回收和实现其开发利润的过程。作为房地产资产投资，一方面它形成了房地产的产品需求，另一方面则又形成了房地产产品的存量供给；它在为开发投资提供资金流量的同时，也要通过使用投资以形成社会房地产的最终需求；它一方面实现了房地产的使用价值，另一方面则为使用投资和开发投资提供了资金流量。
显然，开发投资和使用投资是形成房地产市场产品供求的主导因素；而实物资产投资作为一种中间需求和中间投资，则形成了社会供求的储存和调节系统。当市场需求不足时，房地产价格下降，资产投资者为获取差价收益大量购入，从而扩大了市场需求并使得多余的新开发的产品及时进入存量市场；反之，市场需求增大时，资产投资者又卖出存量，增大市场供给，抑止价格的进一步上涨。可见，实物资产投资对房地产市场供求具有重要的调节功能。另一方面，经营性房地产资产投资则为资金不足者提供了房地产消费的可能，从而扩大了社会对房地产的有效需求，扩大了市场容量，壮大了房地产经济的规模。
从资金流量的角度看，各类房地产投资活动实质上就是房地产资金的循环运动。在这里，房地产金融资产投资处于所有房地产投资活动中的核心地位。通过房地产金融资产投资活动，使得房地产与整个金融市场有效地联系起来，参与社会资金循环。不同类别的房地产金融资产吸引了众多的社会投资者，从而为房地产投资提供了丰富的可供选择的融资渠道。发达的房地产金融资产市场尤其是二级市场的建立，为房地产的迅速变现提供了条件，从而降低了房地产的投资风险，提高了融资的便利程度。房地产使用投资、实物资产投资、开发投资和公共投资，通过发行各类房地产所有权和债权资产，可以获得充足的资金，从而得以顺利运作。同时，活跃的金融资产投资市场形成了上述各类投资的有效监督，从而提供了高效利用资金的市场压力。显然，房地产金融资产投资具有调节资金供求的功能，它不仅决定着资金的流量，而且制约着资金的利用方向，对整个房地产投资市场的均衡具有重要的调节作用。
综上所述，健全的各类房地产投资行为支撑着整个房地产业的经济运行，它们相互制约，相互依赖，相互作用，共同构成了房地产生产、流通与消费的实质内容和过程，不仅形成了房地产实物产品的循环运动，而且也构成了房地产资金运动的全过程。它们共同承载并制约着整个房地产业的经济运行的发展，是房地产经济中的一个核心内容。
四、我国逐步建立现代房地产投资循环体系的特殊意义
如前所述，现代房地产投资活动不仅具有生产功能，而且具有融通资金、调节市场、扩大房地产经济规模的作用；众多的房地产投资媒介充分调动了社会资源，使之与金融市场乃至整个国民经济有机地联为一体，相互协调、促进，共同发展。目前，我国正处于新旧体制转换的过渡时期，住房与土地制度改革尚处于探索阶段，房地产市场尚未充分发育，房地产经济的运行总的说尚未步入现代房地产经济的良性循环阶段。在这种情况下，逐步建立现代的房地产投资循环体系，不仅有助于加快解决我国住房改革过程中的资金短缺、住宅商品化等问题，而且有助于推动我国房地产市场的健康发育、促进房地产业中的资源优化配置，从而加速我国房地产业的健康发展与壮大。
首先，通过形成现代房地产投资体系，有助于拓展房地产业的资金融通渠道，扩大注入房地产业中的资金流量。在现代房地产投资体系中，社会公众和其它经济组织的充分参与，毫无疑问将加强资金运用的监督与管理，从而有助于提高资金利用的有效性。各种类型的房地产金融资产投资活动，不仅吸引了大量的社会闲散资金，而且提高了房地产投资的变现性，使得房地产投资资金的流动性大为提高，同时也提高了房地产融资的便利程度。
其次，在现代的房地产投资体系下，无论房地产的使用者，还是开发者、经营者，均遵循经济原则，以获取最大收益为目标。从而，房地产的生产者、经营者与消费者均是在经济利益的约束下，通过市场交换行为来实现其生产与生活目标。作为房地产使用者，居民和企业将购置房地产作为一种投资行为来完成其支付行为。房地产金融资产投资活动弥补了房地产使用者的资金不足，为无力购置房地产的居民或企业提供了融资渠道。而在投资原则的指导下，居民和企业按照经济原则选择其对房地产的拥有方式和规模，从而避免了我国当前的居民和企业盲目买房、建厂的弊病，使房地产在商品交换的原则下得到最充分的利用。
第三，建立现代的房地产投资体系，有助于促进房地产生产、流通与消费之间的协调，加强房地产业资金运动的良性循环。如前所述，房地产金融资产投资活动不仅有力地支持了房地产的开发者、经营者和使用者，而且通过金融市场上房地产金融资产价格的波动，敏感地调节着资金的流向和流量，使房地产的生产、流通与消费过程有机地联为一体，相互协调、适应。同时，房地产实物资产投资活动有力地调节着房地产的存量供求，大大缓解了社会需求与供给的矛盾。通过各类房地产投资活动的竞争与均衡，房地产资金流量在房地产的生产、流通与消费过程中协调分配、运转，有助于整个房地产业的资金运动始终处于良性循环之中。显然，这种投资体系必将有助于解决目前我国房地产业中盲目开发、投机盛行、购买力不足等严重问题。事实上，我国当前房地产业混乱、停滞的关键问题，就在于生产、流通和消费过程的严重脱节。
第四，现代房地产投资体系有助于加强市场的调节功能，促进资源的优化配置，对于我国改革过程中房地产市场的健康发育，以及房地产业内部及其与外部的协调，具有重要的促进作用。如前所述，各种类型的房地产投资活动的竞争与协调，不仅有助于产业内部各个环节资金流向与流量的协调、分配，实现产业内部的资源优化配置。而且通过金融资产投资活动使得各类房地产投资通过金融市场与整个国民经济运行更为密切地联系在一起，有助于实现社会资源的优化配置。
最后，现代房地产投资体系毫无疑问扩大了房地产的市场规模，有助于促进房地产业的发展与壮大。我国的房地产业在近几年才得到恢复和发展，尚处于不发达状态。通过建立现代的房地产投资体系，必将有助于促进房地产市场容量的扩大，迅速推动我国房地产业的发展与壮大。
当然，现代房地产投资体系的形成并不是一蹴而就的事情，它需要一系列社会、经济和法律条件与之相适应。事实上，西方发达国家现代房地产投资体系的形成过程，也就是一个现代房地产经济的金融、管理制度和相关法律的创新、建立与完善过程，二者是相辅相成、相互促进的。在我国，建立现代化的房地产投资体系同样需要有相关的制度改革与创新，否则，我国的现代房地产经济不可能形成。换句话说，通过建立现代的房地产投资体系，不仅有助于带动相关的制度改革与创新，而且是形成现代房地产经济的必要条件之一。因此，在我国逐步建立完善的现代房地产投资体系，不仅是发展现代房地产经济的客观需要，而且有助于促进我国房地产业的制度改革与创新、协调推动房地产业的顺利发展。
注释：
〔1〕戴维·皮尔期主编《现代经济辞典》（毕吉耀谷爱俊译），北京航空大学出版社，第277页。
标签：投资论文; 实物资产论文; 房地产投资论文; 房地产金融论文; 消费投资论文; 市场功能论文; 房地产业论文; 购房论文; 经济学论文;