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摘要：房地产属于资金密集型行业，房地产金融存在高风险性。我国房地产金融风险包括利率风险、信用风险、流动性风险等。主要是由于我国相关法律法规不健全，监管和调控体制机制不完善，房地产融资渠道单一，过度依赖银行，商业银行自身管理存在缺陷，房地产市场参与者行为不规范引起的。提出加强产业政策的制定和落实，加强房地产金融监管，建立风险预警机制，建立完善的房地产金融体系等防范房地产金融风险的对策建议。
关键词：房地产融资；现状；发展趋势
随着我国经济的快速发展，城市化水平的不断增加，房地产业获得很大程度的繁荣，对于改善人们生活，促进我国经济发展发挥了十分重要的作用。在土地资源不断减少的情况下，国家对于房地产行业的银行信贷又进行了进一步的紧缩，这在很大程度上增加了房地产行业融资的难度。房地产行业为了保证健康发展，应该积极主动的拓展新的融资渠道成为一个十分重要的课题。房地产行业是一个资金密集型行业，需要大量的资金支持其发展。当前我国房地产行业发展的资金主要依靠银行的借贷，缺乏其它的融资渠道，这种单一的融资渠道使得房地产行业对于银行的依赖性很大，一旦无法从银行获得贷款，那么我国房地产行业将会出现资金链断裂的情况，从而使整个行业和房地产市场面临着巨大的风险。因此我国房地产行业应该积极拓展融资渠道，尽可能的分散金融风险，保证整个房地产行业的健康发展。
一、我国房地产金融风险的类型
（一）利率风险
如果存款利率上升，或者贷款利率下降，或存贷款利率同向变动但利率差缩小，都可能带来经营效益方面的风险。房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长，在长时期中利率变化越大，利率风险也就更大。对于借款人来说利率是极为敏感的财务指标，任何利率的变动都会直接影响到借款人的还款行为。当利率提高时，部分有闲置资金的购房者会选择提前还款，以减少利息支出，从而打乱信贷规划，导致预期贷款收益减少，直接加大银行业的金融风险。
（二）信用风险
信用风险指由于借款人即房地产开发企业和住宅消费者因某些原因不愿或者不能及时足额偿还贷款所带来的风险，也叫违约风险。具体可分为两类：一种是由于如宏观经济经济下滑或自身原因造成的经济偿付能力下降使得借款人客观上无法偿还贷款，称为被动违约风险；另一类是当经济政策和产业形势发生变动，出于牟利的目的或其他原因，借款人有意停止或延长偿还贷款的情况，称为主动违约风险。
（三）流动性风险
流动性风险指金融机构缺乏足够的现金以及随时可以转换为现金的其他资产，导致其无法偿还到期债务的风险。在房地产金融中产生流动性风险的主要途径有两种：一种是由于金融机构资产负债业务的期限不匹配造成的。由于房地产资金使用周期通常较长，过度的金融支持导致金融机构大部分资产集中于房地产开发项目，就可能出现金融机构手中的短期资金难以应付日常提款需要的情况，此时金融机构若不能及时从外部融入资金，就可能因挤兑产生流动性风险。另一种是由于信贷风险造成的。购房者按揭贷款都是以其住房作为抵押物，当贷款无法按时收回时，金融机构只能通过出售、变卖抵押住房以获取赔偿。如果房地产价格大幅下跌，抵押的住房将难以出售，导致金融机构难以迅速获得流动资金，从而发生流动性风险
二、我国房地产企业传统融资渠道
我国传统的房地产融资渠道主要是银行，随着国家对于房地产信贷政策的调整，使得我国房地产传统的融资方式发生了很大的困难。我国房地产行业传统的融资渠道主要包括以下几个方面：
（一）银行贷款
房地产行业对于资金的需求量十分巨大，能够获得足够的融资直接关系到房地产行业的发展。当前国内房地产行业主要依靠银行信贷获得资金。融资渠道的单一，在很大程度上增加了房地产行业发展的风险。随着国家对于房地产贷款的逐步紧缩，在很大程度上使房地产行业面临着资金困难。
（二）上市融资
房地产企业通过上市来进行融资，对于解决房地产发展的资金瓶颈具有一定的作用。但是国家处于经济安全的考虑，对于能够上市的房地产企业限制的很严格，当前只允许一些具有相应实力的企业借壳上市，对于一般的房产企业来说，很难通过上市融资。
（三）海外房产基金
随着我国改革开放的不断深入进行，我国房地产市场逐步对外开放，大量海外资金涌入我国房产市场。海外房产基金的进入对于我国房地产行业融资具有十分重要的意义。但是当前国内尚没有相关的法律法规，这就使得很多企业在操作的过程当中得不到有效的规范，不利于海外基金在房地产行业中充分发挥作用。
（四）房地产债券融资
由于地产项目具有的资金量大、风险高以及流动性差等特点，再加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善，屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例，因此国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场，采取了严格债券审批程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束这些使得我国房地产发债融资的门槛较高不易进入，且发行成本较高，对于一些民营企业来说是可望而不可及的融资方式。
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三、我国房地产企业传统融资渠道存在的弊端分析
（一）实际融资渠道较为单一
虽然我国房地产行业的融资渠道有上面几种，但是除了银行之外，其它的融资渠道在具体的操作上都还存在很多不成熟的地方，而且受到我国现行法规的束缚，不能够对解决房地产行业融资有根本性的作用。因此当前我国房地产行业的资金来源仍然主要依靠银行信贷，融资渠道十分单一。
（二）企业对银行贷款依赖过重
随着我国经济发展速度的加快，我国逐步建立起完善的金融市场，但是由于我国金融市场起步时间较晚，在很大程度上对于房地产的融资都集中在间接融资上。当前我国房地产企业自己的资金量往往不足以支持其开发，因此主要是依靠银行借贷当中，这使得整个房地产行业对于银行的依赖性十分巨大。
（三）海外基金与国内企业对接的难题
海外基金在进入我国房地产行业时，往往采用自由的比较成熟的风险评价机制，对国内的合作伙伴进行风险评价和预测。由于我国实际情况与其风险评价机制存在较大的差距，这就使得二者之间可能存在一些衔接上的问题。因此国外基金在进入我国时往往具有较高的要求，一般的房地产企业并不能通过国外基金的风险评价。除此之外，我国相关法律法规不够健全，存在很多不明确的地方，国外投资者在进入中公时存在较多的顾虑。
四、房地产融资渠道的发展趋势
理想的房地产融资体系应该是这样的：房地产前期开发所需的资金主要都是自有的，或者是通过合作开发、股权转让等权益型融资方式获得的；中期资金则通过混和型信托基金、债券、及少量的银行贷款等途径获得；在后期销售过程中，购房者的个人住房贷款则主要通过银行和住房公积金中心获得；在存量房市场中，银行资金则可以发挥更大的作用。简单地说，就是银行资金向风险相对较小的住房消费领域倾斜，信托基金、股权转让、企业债券则迅速补充银行在开发领域收缩所产生的行业发展资金不足。在这样一个融资体系中，金融业与房地产业都实现了投融资渠道的多元化，这种体系具有一种自我调节和平衡机制，房地产业不会因为银行信贷政策的调整而对自身经营产生太大的冲击，同时由于房地产资金来源的多元化与公众化，金融系统的风险也得到了保证。
五、发展我国房地产融资渠道的对策和建议
（一）建立多层次的房地产融资体系
当前我国房地产融资当中存在的主要问题就是渠道比较单一，缺乏多样化的融资渠道。针对这种情况，应该根据我国的国情，有针对性性的丰富房地产的融资渠道，逐步建立和完善多层次的融资体系。各个金融机构应该根据房地产行业的融资需要，有针对性的进行金融创新，开放出相对应的金融产品，为其提供便利。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行，缺少专业信贷机构。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下，银行缩紧信贷，房地产企业深感资金压力。因此，迫切需要建立多层次的融资体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少对银行贷款的依赖。笔者认为可以通过以下方式进行尝试一是扩大权益融资比例，降低行业整体债务依存度；二是对于大型房地产企业，可发行短期债券融资，对于中小型企业，则可以大力发展房地产投资信托基金等方式。
（二）完善房地产金融法律法规
国家、地方和部门颁布了一系列法律、法规。但是体系不全，规定不具体。从整体上看，严重滞后于房地产经济的发展。在房地产融资多元化的过程中，新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范，就难免陷入混乱局面。必须要建立和完善相关的法律体系，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等，做出严格规范。才能使我国的房地产多元化融资规范的发展。
（三）加强对外资金融机构以及境外基金的引导
外资银行以及境外的房地产产业基金是中国房地产金融的新生力量。特别是加入WTO后，更多的外资金融产品和房地产融资渠道会为房地产企业打开，外资资金的进入会加速中国金融体系的建设。但同时，由于外资的逐利性，特别是游资更强的投机性，它们的大量进入或流出会对我国经济产生不可估量的影响，因此有关部门必须密切关注国际“热钱”进入房地产市场的动向，防止其对我国房地产市场造成太大的冲击。
总结：
构建多元合理的、符合我国国情的融资渠道，除了不断克服现行宏观政策主导下的金融调控政策给传统银行贷款传统融资带来的消极影响外，下阶段我国应重点培育发展房地产信托业务，同时积极探索完善房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等融资渠。总之在信贷紧缩的大环境下，我国房地产融资迫切需要摆脱依懒银行信贷的单一局面，走多元化发展路线，加强对房地产金融市场的宏观调控和管理，进一步完善法律法规，努力创新金融工具，不断丰富融资方式。
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作者简介：马劭菲，1992.6.7，女，2015年本科毕业于山西财经大学华商学院，山西阳泉，现居：北京，在职研究生，专业：房地产经济与管理。
论文作者:马劭菲
论文发表刊物:《房地产世界》2019年8期
论文发表时间:2019/9/24
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