热依汗.乎加克拉
吐鲁番地区托克逊县住房和城乡建设局，838100
摘要：近年来，我国对于住房的需求越来越大，房地产开发企业如雨后春笋般出现开来，但是在房地产成本管理层面上涌现了许多问题。因此，研究并解决这些问题就显得很有必要。本文分析了房地产公司成本管理上存在的问题，探讨了新形势下加强房地产公司成本管理的主要措施，以供参考借鉴。
关键词：房地产；成本管理；问题；加强措施
1.前言
房地产成本管理是指房地产开发商或者企业意图实现各种建设项目而对其实施的以成本管理为主要目的的一种管理活动。具体地说，这些成本管理包括了房地产建筑物的质量是否达标，施工进度是否符合要求，资金预算是否符合计划。其中房地产成本管理最主要的显然是对资金方面的管理。房地产成本管理的根本目的是为了房地产开发企业控制策划开发成本最小化，实现企业效益最大化，从而提高房地产企业自身的综合竞争力。近年来，随着房地产事业的不断发展，房地产市场已逐渐从资源竞争优势过渡到资本竞争、转向管理竞争，健全成本管理体系，达到成本管理的规范化、信息化、精细化，已是各地房地产公司度过严峻局面的首要理念。在新形势下，探索新的成本管理模式，加强全过程成本管理，健全完善各项管理制度，规范成本控制流程，提高成本竞争能力，实现从被动型成本控制转变到主动创新成本控制是我们工作的前进方向。
2.房地产公司成本管理上存在的问题
2.1 未对成本进行分摊处理
在房地产项目进行中，对成本的分摊处理是实现项目成本控制的主要措施之一。成本分摊工作不仅能有效提高项目成本的管理效率，同时也对增加项目收益有很大的帮助。但是很多房地产企业在进行成本分摊工作时不按规范要求操作，忽略了分摊审核工作，导致在后期进行成本分配工作时出现偏差，严重影响企业经济效益的发展。
2.2 未按规范设定成本核算
成本核算工作是房地产企业实现成本控制的一项基础性工作，对于企业发展有着重要意义。房地产企业在对一个项目进行开发前的首要工作就是确定项目核算对象并进行详细的计算和分析，为后期成本控制工作的开展打下坚实基础。成本核算对象的确立需要遵循相关的规范要求，不能随意确定核算目标，有很多房地产企业在进行成本核算工作时由于未按照规范确立核算对象和核算目标，导致在进行项目成本管理时出现管理混乱的现象，严重影响整体企业的成本控制。
2.3 未及时获取成本核算收据
房地产企业进行成本核算时，必须要以施工单位的有效发票为核算依据。施工投资方开具的发票必须具有缴纳营业税、附加税和所得税等印章才有效。有些施工项目虽然已经完工，若投资方没有支付完所有款项，施工单位就不能开发票， 房地产单位由于未及时获取发票就进行成本核 算工作，造成核算结果准确性受到影响。
3.新形势下加强房地产公司成本管理措施
以成本规划为发展方向，以全过程成本管理为主线，多部门穿插协作，抓好房地产项目各阶段的成本控制。
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3.1 做拿地阶段的成本管理
实行风险控制，重点关注法律风险、拆迁风险、高压线风险、地下管线风险、地铁降躁风险、地下埋藏物风险、工程地质条件风险、环评风险等，确保成本控制风险最低，可行性研究依据充分可靠。风险控制的要点是资料完整性，合理预计工程量和工程综合单价；隹确、客观、全面、谨慎预测新项 目成本。风险控制控制的指标是每平米地价，土地获得时间，价款支付方式，土地属性案例资料收集完整。此阶段主要工作是：提供土地信息，周边配套信息，项目初定位及提出项目预案；运用成本经验值估算法，参考成本经验数据分表完成土地投资论证阶段成本测算，主要测算前期、配套设施、大框架的建筑业态工程造价。
3.2 做好扩初阶段的成本管理
营销部门建立客户细分体系，定位户型面积及功能、装修标准、产品档次、产品成本配置的初步定位。项目发展部门提供全面准确的经济技术指标及配套要求，应有容积率指标面积、地上建筑面积、地下建筑面积、配套设施面积、车库面积、绿化面积。设计管理部门提供方案图，列出建筑方案部品清单，包括桩、基础、主体结构形式、装修、功能要求、景观中硬景面积、软景面积、水景面积、小区道路面积、围墙长度、市政接入长度等成本测算的基础数据。合约管理部门进行第二次目标成本测算，主要参考公司的历史经验数据、市场变化预期、项目的特点，根据配置标准进行测算。
3.3做好设计阶段的成本管理
设计管理部门编写“详细的设计任务书”，提交设计院。对桩、砼基础、主体结构、外围护结构、内隔墙、门、窗 、立面 装饰材料、楼面装饰 材料、墙地顶装修做法、品牌等部品，列出详细的技术要求。地上结构砼框架 ，含钢量、砼、窗地比指标按不同建筑业态、不同层高列出指标控制值，注明指标计算说明。关注转换层、层高设计。地下室控制除控制含钢量、砼指标外，小区坡道、出入口、层高、层数、停车数、人防面积、构造做法、设备房布置、项板覆土也是重点关注的指标。景观设计控制软硬景比例、乔木品种、大小乔木灌木草皮比例、竖向建筑、木栈道小品灯具面积及单方成本、硬质铺装材料高搭配比例、高档材料使用范围、是否设计水景及水景面积大小。
3.4 做好实施阶段的成本管理
一是提前介入，制定各阶段成本测算表格，多次测算，提供成本数据，为公司决策提供数据支持。二是建立项目成本级配规划体系，提升项目的成本控制水平，进而达到提升整个公司的整体运营能力。按照建筑部品清单，建立项目公共模块、单体模块及特别工程模块，来设置成本规划体系，各模块按项目敏感点设置高中低三级配置，提供部品标准参考成本，供产品适配选型，以满足不同楼盘售价需求。三是做好项目招标规划、合同规划统筹工作。从项目扩初阶段起，按工程进展顺序，编制总分包工程、设备安装工程、材料招标比价、合同签订规划方案，细化启动时间、关联部门职责、需求时间、面积或数量、使 用位置、尤其是技术标准确定、品牌确定、定价方式、计价模式，减少不确定 因素造成成本异动，增加目标成本测算准确率。四是降低图纸出错率。图纸不出错就是最大的成本管理，实行设计指导书，内部图纸预审，图纸外审，关键部品二次设计。
3.5做好项目后期管理
一是加强预结算工作分析总结对总分包工程预结算进行详细分析，统计产生成本增加的原因，在预结算过程中遇到的常见问题及特殊问题，在后期招投标及合同签订环节采取规避措施，降低风险减少管理成本。二是加强无效成本管理。归纳、汇总无效成本，分析无效成本产生的原因，促进各部门专业能力和计划能力的提高寻求减少无效成本的途径并提供分析依据，对最终降低项目成本费用提供参考；减少无效成本，降低项目成本费用，以最少的经济消耗取得最优的经济效益。三是建立项目后评估体系。从项目启动成本规划、制订、实施控制、经验总结、经济指标总结分析方面对成本进行全面汇总，为后续项目提供经验，提升成本规划管理精确性。
4.结束语
就现阶段我国房地产行业的发展状况来看，不仅要提高人们对成本管理的重要性认识，更要从实际发展人手，明确成本控制目标和控制手段，在企业上下贯彻成本控制管理理念，加强成本控制建设，优化全过程成本管理，从根本上减少项目施工成本，切实提高房地产企业发展效率。
参考文献
[1]孙军.加强房地产企业成本管理 提升企业核心竞争力[J]．财经界，2011(10)
[2]李秀全.浅析房地产企业成本管理[J].新财经:理论版, 2012(05)
[3]金瑜.探究及实现房地产成本管理的解决方案[J].工程管理，2013(12)
论文作者:热依汗.乎加克拉
论文发表刊物:《基层建设》2015年16期
论文发表时间:2015/11/19
标签：成本论文; 成本管理论文; 项目论文; 成本控制论文; 面积论文; 工作论文; 风险论文; 《基层建设》2015年16期论文;