（广州市房地产测绘院，广东，广州，510030）
【摘 要】随着我国的经济繁荣发展到一定的阶段，人们的法律意识也达到一定的程度，由不同部门管理和登记的不动产，统一到登记簿进行记载公示，从而达到保护不动产物权的目的。
【关键词】不动产登记；房产测绘
一、引言
中华人民共和国国务院令第656号公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行，条款规定不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿中。什么叫不动产登记？什么属不动产登记范畴？房产测绘在不动产登记新形势下起什么作用？其重要性如何？这就是本文想探讨的问题所在。
二、不动产登记
《不动产登记暂行条例》中所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为，不动产登记包括不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，但无论什么登记，都将记载不动产登记簿中，不动产登记簿应当记载以下事项：
（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；
（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；
（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；
（四）其他相关事项。
要进行以上事项中第一项的登记，必须进行不动产测绘，在测绘资质中不动产测绘包括地籍测绘、房产测绘等测绘。不动产中土地、房屋的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况的登记，必须由房产测绘提供相应的精确数据，可见房产测绘在不动产登记新形势下起到举足轻重的地位，具有相当的重要性。
三、房产测绘
在新形势下，要进行房屋登记，先决条件必须有土地、房屋的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况的数据，这些数据来源必须由相关的测绘部门承担，采用一定的测绘新技术，进行房产测绘而获得。
房产测绘是为测定和调查房屋、土地的自然状况与权属状况的专业测绘；是一项政策性、技术性很强的专业测绘，尤其是房产面积的测算，直接关系到千家万户的利益。
房产测绘从业人员，具备房屋面积测算的测绘技能，持测绘上岗作业证，按照《房产测量规范》（GB/T 17986－2000）进行测绘、计算，其中包括土地、房屋数据的采集、房屋建筑面积测算、共有建筑面积的计算和分摊，最后向申请人出具“房地产测绘成果报告书”。
从八十年代初开始，国家要进行住房面积统计，各省、市、区的房管部门成立测量队伍，房产测绘从此就登上了历史舞台，为了适应不同时期建筑物出现不同的问题，国家不断出台了相应的技术规范和操作文件，通过30多年的历史已形成了很强壮的测绘队伍，房产测绘也在测绘界慢慢起到举足轻重的地位，为城市的繁荣、旧城的改建起到不可磨灭的作用，其工作性质在老百姓和开发公司已家喻户晓，但由于买楼、卖楼及拆迁补偿，很多老百姓和开发公司经常疑惑产权证附图上建筑面积来源的正确性及合理性，的确有一些问题让人费解：为什么不能用竣工测绘替代房产测绘，减少建筑面积的差异；特别是房产测绘与竣工测绘面积出现较大差异的时候，为此，有必要将建筑面积计算依据不同标准而出现建筑面积的不同进行比较，就会明白两种面积的差异是怎样造成的，而不是人为造成的，是有必要重新进行房产测绘，为产权登记提供合法的数据依据。主要差异来源下面几个方面内容：
1、测绘目的、适应范围不同
（1）房产测绘依据国标《房产测量规范》（GB/T 17986－2000）进行测绘，条款合计30条。
目的：为房产产权、产籍管理、开发利用、交易、税收、城镇建设的需要。
范围：适用城镇、建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连的居民点而进行的房屋建筑面积计算。
（2）竣工测绘依据国标《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）进行测绘，条款合计27条。
目的：为满足工程造价计价工作的需要。规范工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算，统一的计算方法。
范围：适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的建筑面积计算。
2、依据的标准不同造成建筑面积不同
两标准对建筑屋层高在低于2.2米时，规定了一些结构功能计算建筑面积的标准，造成计算结构功能的建筑面积不同，具体如下：\
3、测算的对象、内容、方法不同
房产测绘是对各房屋单元进行大比例测绘，使用全站仪测绘房屋所占土地界址点坐标；使用手持激光测距仪对每个房屋单元界隔和共有建筑部位进行房屋要素采集，按功能区进行相应的共有建筑面积分摊。
竣工测绘就是对规划进行监督测量，目的是核实竣工后建筑物与报建的一致性。
4、出具的测绘成果报告书和审核要点不同
房产测绘按《房屋面积规范》（DBJ 440100/T 204－2014）附录B,出具各类型的房屋测绘成果报告书，报告书中包括：房屋各单元、总图、层图和户图。审核要点：
（1）业权人提供房屋的合法资料（用地来源资料、报建资料、竣工资料和街道门牌证明等）；
（2）经办人到实地测量的实测数据的正确性；
（3）功能分摊的合理性和正确性。
竣工测绘是对规划进行监督测量，出具竣工图附图及竣工验收合格证。审核要点：核实核实竣工后建筑物与报建的一致性，
5、两种测绘的时机不同
建筑房屋竣工验收后，也可能会发生功能和界隔的变更，而这变更通常是在进行房屋权属登记前的房产测绘时才发现，这时需要审核规划变更文件；
在出现多塔楼分别时间进行竣工验收时或地下室分期建设分期验收情况下，房产测绘要考虑大楼的整体性和功能使用的合理性。
通过以上比较，不难看出：房产测绘是为房产产权、产籍管理、开发利用、交易、税收、城镇建设的需要，才是为不动产登记直接服务，而竣工测绘是为满足工程造价计价工作的需要，是对规划进行监督测量。所以在不动产登记新形势下，房产测绘对房屋的登记发证起到举足轻重的作用。
结束语
综上所述，通过房产测绘与竣工测绘的差异来源各方面的比较，房产测绘是在不动产登记新形势下，对竣工后房屋的土地、房屋的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况进行房产测绘，房产测绘的相关数据用于不动产登记，但在进行房产测绘前必须对依据的标准《房产测量规范》（GB/T 17986－2000）进行学习，确保房产测绘的准确性，特别是建筑面积的计算规则。可见，在不动产登记新形式下房产测绘起着不可或缺的作用，为不动产中土地、房屋的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况提供数据可靠的测绘成果，为土地、房屋的不动产登记立下汗马功劳。
参考文献：
[1]国土资发【2014】177号《不动产登记条例》[S]
[2]GB／T 17986-2000.房产测量规范[S].
[3]DBJ 440100/T 204－2014房屋面积规范》[S].
[3]GB／T 50353-2013.建筑工程建筑面积计算规范[S].
论文作者:刘武
论文发表刊物:《工程建设标准化》2016年1月供稿
论文发表时间:2016/4/22
标签：不动产论文; 房产论文; 房屋论文; 建筑面积论文; 界址论文; 面积论文; 登记簿论文; 《工程建设标准化》2016年1月供稿论文;