临沂市国土资源局不动产登记中心 山东省临沂市 276000
摘要：随着我国城市化进程的加快，不动产登记制度越来越完善。为了保证房地产交易市场秩序的稳定，国家在2014年11月份，颁布实施了《不动产登记暂行条例》，在条例里明确的规定了不动产的登记的范围、机构、程序、信息平台的管理、不动产信息的查询及共享，还有法律责任等方面，在有效保护权利人的合法产权的同时，提高了政府相关部门的管理水平和办事效率。但是在房地产交易市场蓬勃发展的今天，房地产交易屡屡的发生问题映射出我国在不动产登记这方面尚有很多的问题。本文就从不动产登记制度中存在的不足来进行分析，希望可以为完善不动产的管理方面提供一些参考。
关键词：不动产；登记；制度；建议
引言
我国不动产登记制度的建立，有利于维护在社会市场体制不健全、信用体系缺失情况下交易的安全；有利于明确产权关系，维护权利人的不动产权属；有利于国家对不动产交易进行宏观调控，如征收房地产税等，并为法院处理与不动产有关的案件提供有力依据。我国土地管理制度的形成自周朝开始，1912年以后开始形成以公示为目的的登记制度，但自20世纪50年代后期开始，登记制度被荒废，导致产籍混乱，效力不明，权属不清，20世纪80年代改革开放后，我国不动产物权登记制度才开始逐渐恢复，并且在2007年颁布实施的《物权法》明确了“国家对不动产实行统一登记制度”，2014年发布《不动产登记暂行条例》，2015年正式实行，可以看到我国的不动产登记制度正逐步完善。但由于处于初期阶段，关于农村不动产登记无针对性的法律文件，加之农村又具有土地流通性差等与城市不同的特征，因此，针对农村的不动产研究是非常必要的。
1不动产登记制度存在的意义
物权与债权最大的区别就是它具有绝对性、支配性和对世性的特点，不像债权是针对特定人的，因此只有将物权的设定公开化，才能将物权对第三人的利益产生的影响控制在安全的范围内。以抵押权为例，抵押权是特殊的债权，它优先于一般债权受到清偿，也就是说抵押权人是优先于其他权力人就抵押的财产受到清偿的。某个不动产上面设定有抵押权，就是我们常说的这个不动产权利有瑕疵。举个例子来说，甲买了一个房子，如果房子原先的所有权人将房子用以抵押贷款，但是这个抵押权却没有被登记，甲在不知情的情况下履行了买卖合同的付款的义务，但是当甲依照合同想要过户登记之时，碰上抵押权人前来申请抵押权的实现，此时甲就处于不利的处境，因为房子作为不动产，登记才能发生物权变动的效果，此时房屋尚未登记，保护甲权益的只有依据房屋买卖合同产生的债权，是无法对抗抵押权的。
2不动产统一登记制度实施过程中存在的问题
通过数次调查和分析可以看出，数据资料整合方面存在严重问题。因为不动产统一登记核心要素就是要彻底捊清不动产数量和基本状况，为后续社会发展改革献计献策，剔除不良之处。但是不动产统一登记制度实施的今天，仅仅局限在已经办理完成的不动产登记数据资料信息内容整合，很多大型领域已经达成了真正意义上的信息资源共享，但是上述要素与社会上的政府机构和公安、民政等部门尚未达成高度联合。从实际角度而言，不动产登记事项、不动产物权变动后，物权变动所涉及道德法律理论很多，均应该按照法律程序、规章制度进行登记操作，之后才能进行效力衍生和措施执行，其中不包含法律另行规定的内容。住房涉及划拨土地补缴出让金问题和已办房产证、无合法土地权属来源凭证问题、关于原有《国有土地使用权证》记载土地用途为“综合用地”、“混合住宅用地”或者“商住用地”，不动产登记时统一用途和年限的问题、已建项目占地面积、用地界线调整的问题、因继承、受遗赠取得不动产办理登记的问题均未透彻解决。由此可以得知物权法在不动产物权变更方式层面上具体沿用登记生效的处理原则。
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3进一步完善不动产登记制度的建议
3.1推动城乡不动产统一管理
一直以来我国不动产登记部门都处于分散管理的状态，而且在管理功能和管理利益方面存在一定的矛盾，对于不动产登记的有序开展带来了较大的影响。因此在当前不动产登记制度实施过程中，需要由不动产登记机关统一管理，并划分好职能部门各自的职责和工作范围。另外，还要积极采取有效的措施来缩小城市不动产登记之间的差距，运用宏观调控手段来实现对土地和房地产资源的有效管理。
3.2加强不动产登记宣传工作，提高相关人员素质
我国应建立统一的登记官员选拔机制，设立有不动产登记官员的培训机制，要求登记官员不单有过硬的相关知识，充分了解文献和登记流程，还要有良好的职业道德，认真负责的做好本职工作。增强各村负责人的不动产登记的相关知识，让其充分意识到不动产登记的重要性，国家还应出台鼓励政策，积极引进相关人才，提高管理者的整体素质。在有较高素质和觉悟的负责人的领导下，加大不动产登记宣传教育，让农民们看到不动产登记所能带来的好处，并能拿到切实的福利，从而积极地响应国家号召，使农村不动产登记高质量完成。
3.3加快数据整合，推进建库速度
结合当地政府统一化安排规划在2018年底前制定完善化的不动产登记档案资料移交方案，其间做到明确各类环节时间节点、将责任落实到个人身上，使得不动产登记档案资料规范性、完整性地移交给不动产登记中心予以管理，形成对应的电子档案资料备份后，保证随时可查可溯；并用“科技+制度”为不动产登记信息装上安全阀门，确保信息绝对安全。
3.4不动产登记部门应该及时公开不动产登记信息
针对于当前公民的不动产信息公开问题，在我国相关法律法规中并没有具体的规定，在不动产登记制度也对于不动产登记信息的公示和公信也没有提及。而且一直以来具体操作过程中，基于法律和不动产登记制度之间衔接不顺畅的问题，因此我国不动产信息公开始终流形式，并没有得到具体的执行。在当前不动产登记制度顺利推进过程中，为了更好的体现不动产登记制度的公信和公示原则，进一步对公民在不动产查询中繁琐步骤进行简化，使我国全社会不动产权属状况处于公开透明状态下，需要将不动产登记信息的公信与公示原则在相关法律法规中进行明确规定，以此来打破长久以来不动产信息不公开的现象。而且通过不动产登记信息的有效公开，还可以有效的防止腐败，降低权钱交易问题的发生。
3.5建立健全不动产登记体系，明确赔偿责任
按照相关法律规定，明确统一的不动产登记流程，有利于不动产登记工作的交接和信息流转，人员调动，可有效预防腐败现象的发生。明确赔偿责任，针对性地建立相关的法律法规，做到有法可依，切实保护当事人的合法权益，同时还可以制约相关登记人员的行为，有利于我国不动产登记的建设。
结语
建立不动产统一登记制度，是推进简政放权，整合部门职能职责、减少多头管理、逐步实现一个窗口对外，方便企业和群众的有效举措。综上所述，如今我国不动产登记体制还有较大的改良空间，希望日后相关部门能够在这方面进行深入研究，确保及时摄取外国相关优质性法规和经验，并结合我国实际国情、社会状态、经济情况等，构建出一套更加标准化的不动产登记体制和体系。
参考文献：
[1]孙楠.论我国不动产登记制度的完善［J］.法制与社会，2017（09）.
[2]何琪.不动产登记制度存在的问题及解决措施［J］.住宅与房地产，2017（12）.
论文作者:王贯迎
论文发表刊物:《中国经济社会论坛》学术版2018年第1期
论文发表时间:2018/11/19
标签：不动产论文; 制度论文; 抵押权论文; 我国论文; 信息论文; 物权论文; 债权论文; 《中国经济社会论坛》学术版2018年第1期论文;