为旅游吸引物权立法，本文主要内容关键词为：物权论文,旅游论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
当前，在农村的土地上进行旅游开发已经成为中国旅游发展进程中最为重要的一个部分。它对于提高当地经济发展水平、推动农村基础设施建设和环境保护以及农民增收方面发挥了非常重要的作用，但由此带来的利益纷争和群体性事件也层出不穷。仅2010年8月以来就报道了甘肃黄河石林景区入口被村民围堵导致游客无法上山游览和广西桂林阳朔大榕树风景区村民与景区工作人员打架的群体性事件①，以及7月13日至8月13日，江西婺源李坑古村的村民每天聚集到村口的景区大门阻拦游客导致该景区多个核心景点关闭的事件②。事实上，因旅游收益分配问题导致的社会冲突在当前已经成为影响中国农村社会稳定和发展的重大问题之一。为此，政府和开发商都试图寻找各种办法加以解决，如变租为股③或门票分成等。但这些措施往往只能起到暂时性的安抚或稳定作用，一段时间之后矛盾又会再起。学者们也试图引入西方“社区参与”理论来论证社区作为发展主体的合法性，以改善社区在利益博弈中的弱势地位，至今却成效甚微。为什么这些努力都达不到理想的效果?问题产生的根本原因是什么?笔者经过多年的观察和思考，认为其根源在于旅游吸引物权[1]——这种由土地及其附属物的旅游吸引价值转化而来的土地级差收益及其权利——至今尚未被大众所认识、被法律所认可。由于这一权益来源不明、归属不清，农村土地上的旅游开发往往演变成一场政府、开发商和农民攫取其收益的权力博弈。处于权力边缘的农村社区被排斥和博弈失败成为必然。本文的目的正是希望通过指出旅游吸引物权存在的现实性以及对其确权的正当性和必要性，引起学界对这一问题的关注和讨论，以进一步厘清农村土地在旅游开发的过程中，作为土地所有者的农民集体(即农村社区④)的角色和权利，提出可能的土地制度改进方案来突破当前中国农村社区在旅游发展中面临的困境，以助于中国旅游业的可持续发展。
一、回到土地
近年来，国内在社区参与旅游发展研究领域的一个重大进步是认识到了权力关系对于社区参与成效的决定性影响，并致使研究者们开始转向于社区增权问题的研究，如社区的旅游收益分配制度[2]以及社区居民的权利意识等问题[3]。社区参与或社区增权作为一种政治主张或政治行动属于上层建筑范畴，因而上述研究都冀望于通过调整“人—人”关系即权力格局来破解社区参与旅游发展难题。但迄今为止尚未被研究者们普遍意识到的是，导致社区参与失败的真正根源并非权力失衡，也不是社区权利意识高低的问题⑤，而是因缺乏权利从而无法制约权力的剥夺——权力失衡只不过是权利失败的结果和表象。要真正突破社区参与的困局，必须深入权力来源的“权利”层面。
权力产生于财产权[4]。财产权不仅是政府机构而且是个人和社会组织重要的权力资源，还是理解权力的基础和考察个体、资源、关系、结构和制度互动的通道[5]，它在维持不平衡的权力分配中起着重要的作用[6]。社区参与直接指涉的是旅游资源转化为资产甚至资本后所形成的收益的分配与管理问题，其背后实则隐藏着一个更为基本的问题——土地的掌控方式，即土地的产权状态。因为“土地是一切生产和一切存在的源泉”[7]。对于旅游而言，土地的承载作用好比人们常说的“皮之不存，毛将焉附”。它不仅是劳动对象，而且是重要的劳动资料，是旅游收益形成的本源和物理载体。土地的产权安排和结构不仅决定了社区参与的资格和权利，也决定了收益分配的结构，从而决定了社区的权力地位。可见，“人—地”关系问题，或者更严格地讲，土地的产权安排问题才是社区参与旅游发展和社区增权面临的“元”问题。任何关于社区参与和社区增权的研究都必须回到土地，任何试图回避农村土地产权问题而提出的改革方案和政策建议都将是不完整和不彻底的。
在历史的长河中，争夺土地资源几乎构成了几千年来战争和冲突的主要原因。从公元前209年的陈胜、吴广起义，到解放后的土地改革运动，直到近期成都和重庆的“土地流转”试验，土地问题(或地权问题)都是决定中国社会、政治、经济发展格局的重大问题。它对于旅游业的发展也构成重要的约束。遗憾的是，对于中国农村的土地问题的研究⑥，在国内外无数的经济学、社会学以及法律研究者的研究开展得如火如荼甚至各执主张、针锋相对的同时，旅游学界却普遍地“集体失语”。诚然，一般性的旅游商业用地，例如酒店与其他商业或工业用地相同，都需要经过国家征收和拍卖等环节，以转换用途或用地性质，没有值得额外提出来探讨的价值。国有土地上的资源开发通常也无可争议。但是，土地问题对于旅游业仍然具有特殊的研究价值，甚至具有紧迫性。这种特殊性存在于旅游业赖以发展的核心资源——旅游吸引物。在当前的农村土地问题研究中，土地往往被分为两种类型：一类是转化为非农使用的建设用地；一类是只能用于农业用途的农地[8]。与这两类土地利用方式相比，旅游业对于可开发成为旅游吸引物的土地的利用有着显著区别。这种差异就在于旅游开发可以在保留农业用地(如梯田)或建设用地(如宅基地等)性质的情况下获取级差收益，并且不必经过土地流转(不改变土地产权状态)。正是这种特殊性，决定了需要就旅游发展中的土地问题开展专门研究的必要性。
二、两个案例
让我们首先从两个案例说起。这两个案例分别是广西桂林龙胜龙脊梯田景区和云南西双版纳傣族园景区。笔者对两者在过去10年都不断进行了调查。两个案例的共性在于，旅游开发的对象即旅游吸引物都是当地社区的生产或生活空间，都附加了人类的劳动，无论是梯田、村落建筑还是民俗风情都是当地农民在世代劳动过程中创造和发展起来的。此外，景区空间边界也非常清晰，景区范围内作为吸引物载体的土地所有权属明确，即均属于农村集体使用土地。前者意味着村民对吸引物权的绝对拥有；后者可以避免由于土地边界不清晰而可能出现的产权纷争，以便于理解和研究⑦。从某种程度上看，两者不仅代表了中国农村地区开发旅游的一种典型类型，也是利益纷争最易发、最高发的景区类型。
1.龙脊梯田案例
龙脊梯田景区位于广西桂林市龙胜各壮族自治县的东南部和平乡。景区内梯田如链如带，从山脚一直盘绕到山顶，线条优美，气势恢宏。被国际知名的旅游指南手册Lonely Planet所收录，为国内外游客所青睐。整个龙脊梯田景区总面积为71.6平方千米，梯田面积约3.8平方千米，包括平安、龙脊、黄洛、金江、金竹、中禄、大寨、小寨、黄江等数个行政村寨。梯田景观主要集中于平安寨、大寨和龙脊寨，也是游客的常游之地。
平安寨的旅游发展始于20世纪80年代初期。当时偶尔有摄影家、画家、作家到平安寨采风，一般都由村干部接待。1993年以后，随着游客增多，村民开始了自行开发。1995年，平安寨开始向游客收取门票(3元/人)，门票收入按人口分配到户。1998—2000年龙脊梯田风景区成立，由龙胜县旅游总公司经营，向游客收取门票20元/人，其中门票收入的20%返还给平安寨；居民可广泛从事家庭旅馆接待、小卖部经营、摄影模特、导游、歌舞队等活动[9]。2001年，桂林龙脊温泉旅游有限责任公司成立，向游客收取门票30元/人，2001—2002年从景区门票收入分配5万元给平安寨村民，村民对此十分不满[10]。2002年“五一”黄金周，当地居民赶走在景区收取门票的值班人员，自行卖票；2004年，景区门票提价，但分配给当地居民的利益没有相应的增加。2004年“五一”黄金周，当地居民再次赶走在景区收取门票的值班人员，不准卖门票，也不允许游客进入景区。后经双方多次协商，景区开发公司同意在2003—2004年分配给平安寨村民15万元[11]。同年，外地投资者开始进入景区进行旅游经营。目前龙脊景区经营权归属桂林龙脊温泉旅游公司。
当地居民与开发公司的冲突虽然给地方旅游业的发展带来了负面影响，但真正制约龙胜景区发展的关键不在于冲突而是梯田的保护问题。作为景区开发与发展的基础，龙胜梯田是当地农民祖祖辈辈以智慧和辛勤劳动开垦出来的，他们不仅有巨大的劳动贡献而且拥有法定的所有权，理应享受由于拥有这一资产而带来的收益。然而，旅游收益的分配却严重地向开发商倾斜。不仅如此，政府、开发商和外来企业都把梯田的保护完全看作是当地居民的责任，如旅游用水增加而导致梯田灌溉用水缺乏，严重影响龙脊梯田景观等问题都得不到解决[11]。由于不能从资源的开发中获得应得收益，当地居民也无心改善梯田的基础生产条件，甚至对政府和企业产生抵触情绪。甚至有农民为个人私利而破坏梯田，对景区的持续发展造成威胁，如图1所示。
2.傣族园案例
傣族园位于云南省西双版纳景洪市勐罕镇曼听办事处，距州府景洪市27千米，由曼将、曼春满、曼乍、曼嘎、曼听5个保存完好的傣族自然村寨组成。傣族园根据其景区与社区高度重叠的特点，创造了“公司+农户”的发展模式。即村寨和村民提供旅游吸引资源，以其世代所居的干栏式竹楼建筑群落、自然生态环境以及佛教文化景观作为景区主背景，供游人参观、欣赏、体验；公司以资金形式投入，对基础设施进行改造，通过完善服务设施和开展民族活动，向游客展示傣族民俗文化。傣族园的开发最早始于1988年，共独立开发有5个景点。1998年，西双版纳傣族园有限公司注册成立，将5个景点合并，现由昆明城市投资有限公司控股经营管理。
傣族园景区的门票收入和其他经营性收入最初由傣族园公司全权支配。其进行旅游开发所占用土地(主要为农地，不包含之前已经由各类主体投资开发的5个景点的土地)以租赁的形式从村小组(集体土地)和村民(承包土地)手中获取。初始年租金为300元/亩，每5年按基数的10%递增，土地租金一年一付，不买断。同时，傣族园每年支付五村寨佛寺保护费9.5万元。从2001年起，傣族园陆续投资对村民庭院进行了美化、绿化和道路改造。2003年，又向景区内建盖(指新建或修缮)传统木质干栏式建筑的每户村民补助4000元的建房补贴。2009年6月后提高为1.5万元⑧。景区优先吸纳当地村民参与景区内的各项工作；也允许当地居民通过多种方式开展旅游服务和经营活动。
虽然每年都有土地补偿金和补贴，傣族园村民通过开展经营活动从旅游发展中获得了不菲的经济利益；傣族园也不断地提高对村民的补偿标准，向村民提出的要求让步妥协。但景区和社区居民之间的冲突和矛盾仍不断加剧。在旅游发展初期，旅游收益没有明显显现，村民尚且还能接受。随着旅游业的兴旺，原来的分配和补偿方案开始遭到越来越大的质疑和抵制。以往个别村民通过砍树、破坏路灯等行为发泄不满，向景区争取利益的个体行为，已经演变为一种集体性的抗议行动，如在2007年的傣历新年，五寨村民集体拒绝领取公司分配给每户的牛肉；置公司管理规定于不顾，大量地修建异化建筑等。2008年，村民开始提出了“门票分红”或“资源入股”的要求，试图选派村民在景区入口监督公司门票收入。一些村民甚至寄希望于采用堵路、集体上访等“体制外行为”扩大影响从而达到目的。在村民的“争取”下，2011年7月，在昆明城投控股管理后，傣族园已经向村民妥协，同意将门票收入的20%返还给村民⑨。
三、权利的浮现
上述案例虽然发生在不同的地点，但它们刻画了我国农村土地旅游开发的同一模式的同一景象：首先，政府根据发展规划，对外招商引资；然后是土地租用或签署门票分成协议；最后是开发经营。在这一开发模式下，矛盾和冲突往往源自第二个环节，即补偿金过低。当然，这在一定程度上可以归结为农村集体所有制下的委托/代理问题。即乡村权力人物作为村集体/村民的代理人，在与政府和开发商谈判的过程中，由于效用函数不一致，在缺乏有效的制度安排下很可能会因追求私利而以低价租出(或转让)土地，损害村民的利益⑩。但问题还有另一方面。假如这些代理人在道德和行为上都只为公利而不存私心，补偿金是否必定会更高?在笔者看来，补偿标准过低的原因除了委托/代理问题外，更重要的是其中回避了土地及其附属物最重要的价值组成部分——旅游吸引价值及其在未来所产生的收益。就傣族园而言，每年300元/亩的补偿费是以当年当地从事农业生产的土地收益为参照标准而制定的。傣族园开发10年之后，在当地农地租金已经达到1500元/亩甚至2000元/亩的情况下，这笔当初村民被迫接受的土地租金已远不能弥补土地耕种或租赁损失，更妄谈旅游资源的增值收益以及货币和土地的时间价值。门票收入分成相比租赁制虽更为合理，但它也并未认可旅游吸引物的价值。因此，即便不存在委托/代理问题，即便土地补偿金可以多争取一些，但仍然无法回答补偿金缘何而得；农民集体凭什么可以分成，确定补偿或门票分配比例的依据是什么等问题。农民在谈判中仍将处于不利地位。
土地是一种有着重大经济意义、社会意义和政治意义的生产性资产。历史地看，土地在人类社会中的功能或土地的意义也在发生着变化。一般认为，其变化大约经历了以下几个阶段：第一，土地生产自足性的农产品，是人类的衣食之源；第二，土地生产商品性农产品，是收入来源；第三，土地的非农占用导致其急剧增值，土地成为投资投机的对象。随着现代旅游业的发展，土地还可以在不改变其原有功能的情况下，借助于其或其上吸引物的旅游吸引价值，实现其作为旅游商品的属性和资本属性。正是旅游吸引力赋予了它巨大的增值的空间。这说明，土地及其附着物所拥有的旅游吸引力已经成为一项新的尚未被发现和承认的资产。而且，这种吸引价值完全可以从土地及其物的物理形态中剥离出来，作为一项收益性资产而独立存在。例如，龙胜梯田作为一种旅游吸引物可以在提供游客观赏获取旅游收益的同时不影响村民对其的最初使用和最初收益。
在这种情况下，土地的价值就发生了很大的变化。在进行旅游开发时，其价格应当是由原有用途下的土地价值(如果需要征用土地的话)和吸引价值(旅游资源的商品化收益)共同组成的完全价格。然而，在实际操作中，无论是梯田还是傣族民居，其旅游吸引价值都没有得到认可和承认。政府和开发商只会将土地的取得价格混同于农地(或宅基地)的价格，尽量回避或模糊资源的吸引价值问题。作为吸引物所有者的社区居民所获得的补偿，从价值构成上看，只是农地价格(或宅基地)的基础部分。社区几乎是在无偿地提供对于旅游生产而言其最有价值的生产要素——旅游吸引资源。而这，正是频繁地引发景区与社区矛盾和冲突的导火索。旅游景区发生的大部分群体性事件都与此有关。
每一项生产活动，都面临着两种成本：一是“生产成本”，也就是生产出一定产品在技术上必要的人、财、物的耗费；另一种便是与人打交道时的“交易成本”，也可以将其理解为“扯皮成本”[12]。前者如开发商对基础设施的投资；后者如政府和开发商用于解决冲突所消耗的时间、精力和物质。吸引物价值及其归属不明确，一个重要的后果就是扯皮(即旅游收益来源和分配问题)永远都扯不清楚，意味着交易成本无穷大。无论对社区、开发商、地方政府还是整个社会，都是“共输”。只有从法律上对土地及其附属物的旅游吸引价值加以认可，并承认“吸引物权”作为一项财产权利存在的客观现实性；通过法律的权威来协调各方面冲突因素，才能使相关各方的利益在共存和相容的基础上达到合理的优化状态。因为，常态的法律不是解决恶与善的争执，而是解决常人之间的利益平衡与分配。正如马克思所指出的那样：“法的关系正像国家的形式一样，既不能从它们本身来理解，也不能从所谓人类精神的一般发展来理解，相反，他们根源于物质的生活关系。”[13]而利益的正当性评价结果在法律上表现为权利；也就是说，权利的实质乃是正当利益的法律化或制度化[14]。正如科斯(Coase)在“社会成本问题”一文中指出的：在市场中交易的东西不是像经济学家经常认为的那样，是物理实体，而是采取确定行动的权利和个人拥有的、由法律体系创立的权利；资产或商品表面上看是通过其技术特征来定义的，实际上却是通过与物品的使用、处置和获取等有关的法律约束来定义的[15]。因此，资产就是一种权益。从法律的角度来定义的资产或商品就是相应的产权；如果物资形态相同，但附着其上的产权不同，那么就是不同的物品，具有不同的市场价值[16]。而且，“权利没有确定的量，不能因为法律没有明确宣告而否定某些应有权利的存在”[17]。
旅游吸引物权正是属于此类“未被明文列举出来的权利”。尽管在此之前缺乏专门研究，但不少研究者都认识到了它的存在。如有法学学者就已经提出，对环境资源的利用和保护，涉及在新的客体物上创设新的物权问题[18]。并且旅游发展的事实已经证明或者肯定了“旅游吸引物”之价值和利益的现实存在性及其正当性，理应从法律上予以明确。这不仅有助于激励旅游吸引物所有权人(社区居民)对旅游吸引物的保护行为，也能够为其真正参与地方旅游发展奠定法律和制度基础。
四、吸引物权诸问题
“制度为历史所构建”[19]。财产权或产权如同资本一样，不是从来就有的，而是一个历史范畴，是因客观经济发展需要而产生和形成的。自罗马法以来，财产权领域所发生的制度创新与变革，从来就没有停息过。在商品经济之前，土地以及物的旅游吸引价值都表现为一种对社会和个人都有益的外部性，无偿供人使用。其作为一项重要的资源的价值还没有凸显出来。现代商业旅游业的发展，将这种外部性商品化为市场产品，旅游吸引物从而成为一种能够产生收益的资产。事实上，旅游吸引物本身是客观存在的，其财产属性之所以在法律中不能凸显，是与人类对物的利用手段和商品经济的发展程度联系在一起的。现代旅游业的发展以前所未有的态势将旅游吸引物潜在的经济价值挖掘出来，旅游吸引物作为一项财产的重要意义也越来越突出。
旅游吸引物作为地上附属物或某项物品，其实物形态多种多样，而其吸引价值(包括审美价值、环境价值、科学价值和游憩价值等)却是无形的。这是对商品经济特性的充分体现。现代以利用为中心的物权理论的基本观点和理论基础，就在于对以价值形态存在的财产利益的享有和保护[20]。然而，现行法律制度特别是《物权法》中所规定的权利种类，尚难以完全适用于旅游吸引物之利用情形。
首先需要明确的是，旅游吸引物权作为附着在土地或某物品之上的旅游吸引价值的权益体现，是与土地或物品的所有权有关的财产权，具有从属性和不可分性。基于我国的土地公有制度，吸引物权依据土地归属可分别属国家所有(国有土地)或集体所有以及法律规定属于国家所有由集体使用。从更宽泛的物(土地以及其他不动产和动产)的角度来看，旅游吸引物权作为附属于物的无形的价值形态，即便其所有权不发生转移，但其因使用或商品化而产生的相应收益却可以转让。但现行《物权法》对于物之无形价值的用益部分考虑较少。就土地而言，现行法律制度中具有物权性质的土地使用权的类型主要有：①国有土地使用权，主要指较长期限内在国有土地上进行工业或商业建设与经营的权利；②乡(镇)村建设用地的使用权；③以相邻关系为原则而取得的土地使用权；④因农业目的而设定的土地承包经营权；⑤根据土地租赁、借用、承包经营等合同而取得的债权性质的土地使用权。明显地，①②④并不适用。而③(相邻关系)主要是指不动产的相邻各方的权利义务关系，不是一种单独的物权。⑤则反映了目前旅游开发中的土地获得现状，以及人们对旅游吸引物之使用与利益归属的普遍认识。其弊端正是本文之所以提出将对旅游吸引物的用益“债权物权化”的现实依据。因此，笔者建议在《物权法》第二编第九章“所有权取得的特别规定”中将旅游吸引用益(旅游吸引物权)的对价，明确列入法定孳息，或直接补充以下条款：“物之旅游吸引孳息(即本文所称旅游吸引物权)，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。”
旅游吸引物权的提出实质上是基于物之旅游吸引价值的利用而非所有。从利用的角度来看，旅游开发实质上就是开发者按照合同约定，利用他人的旅游吸引资产，以提高自己的资产的效益。对照《物权法》的相关规定，与这一情形最为接近的是“地役权”——按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。这意味着我们也可以从用益的角度来规范旅游吸引物之利用情形。从目前的社会现实看，对于旅游吸引物的开发利用，普遍现象是非所有人对他人(国家或集体)所拥有的旅游吸引物进行利用以获取收益。因而，从用益的角度来规范旅游吸引物的利用也有其现实基础。如上所述，在旅游吸引物的利用方面，与之最为接近的是“地役权”。但由于旅游吸引的特殊性，现有的地役权无法完全统摄其利用情形。其一，地役权的发生必须有两个不同归属的土地存在，而对于旅游吸引的利用，这并非要件。旅游吸引物的使用，也并非仅仅是不动产利用之调和。其二，旅游吸引物并不局限于不动产，饮食、服饰均可资利用；旅游吸引物也并不一定是有形物，民风民俗、空气、风景都充满吸引力。未雨绸缪，为了适应社会现实的需求，基于物权法定原则，笔者建议对《物权法》中地役权的定义进行调整，同时直接用地役权的名义设立“旅游(用益)地役权——按照合同约定，利用他人之旅游吸引物供自己使用的权利”，将旅游吸引物之利用形式及有关权利义务纳入地役权之中，以协调和处理旅游吸引物所有权人和使用权人在利用这一资产的过程中所产生的各种关系。
旅游吸引物权(旅游吸引孳息)和旅游(用益)地役权的提出都是试图从法律的角度来规范和调整旅游吸引物之利用形式的特性。前者属于自物权，后者属于他物权，两者具有本质差异，在实际立法中只能选择其一。至于何者最佳，还需要立法者本着立法原则，结合国情、民情和执行技术等方面进行选择。为方便讨论，本文主要是从前者即旅游吸引物权作为一种自物权的角度进行探讨。
五、结语：为吸引物权立法
划定权利就是划定分配方式。确认旅游吸引物权，也就是明确国家、集体、个体在使用旅游吸引物的过程中所产生的各种利益关系，对于充分发挥物的旅游吸引效用，促进旅游业的有序运行，特别对改善旅游收益分配格局和维护农村社会的稳定具有重要意义。例如，龙胜景区和傣族园在开发之初，应当首先对意欲使用地带的旅游吸引价值(包括民居、景观等)进行评估，而不能以土地或物的现行功能为主要依据。傣族园村民就认为，他们的竹楼、庭园、种植的花草树木、生活场景才是傣族园中最具有吸引价值的部分，傣族园实际上使用了他们的资产来吸引游客赚钱却没有付给他们任何报酬，以致他们不得不使用“弱者的武器”来维护自己的正当利益。可见，社区参与失败以及旅游收益的不公平分配与当前我国农村的土地制度缺陷不无关联，更进一步地，与《物权法》中各种权利种类无法完全适用于旅游吸引物之利用情形有关。
经济社会发展的趋势是一个权利逐渐清晰的过程。从以行政权为中心转向以财产权为基础的发展，才真正符合市场经济的精神。硬化的产权不仅可以减少交易成本，使经济运行更为顺畅，也是对吸引物商品化、市场化的确认和保护。要真正确立社区在旅游发展中的主体地位，保障旅游收益的公平分配，立法对旅游吸引物权加以确认是基础。只有取得了法律支持，社区才能够理直气壮地凭借吸引物资产以入股的形式参与到旅游发展之中，而不是采用目前这种说不清道不明的门票分成或土地租赁形式参与到旅游发展之中。甚至还可以采用更加市场化的手段，直接面向社会，通过招商引资或拍卖吸引物权等形式吸引开发商投资以解决社区发展资金匮乏问题。以吸引物权入股共同开发旅游，既未改变土地的所有权属关系，又可保障农民对土地和旅游资产的收益权，更重要的是，它可赋予农民作为股东参与或监督经营管理的权利和资格，因而是目前最能有效化解各方利益与矛盾，达至共容利益的开发方式和经营机制。因此，在旅游发展中，唯有确权才能系统性地解决旅游发展中农村社区权益保护不足的问题和旅游增值收益的分配问题，从根本上保障社区参与的“主体性”以及农民对旅游资源进行保护的积极性。
旅游已经成为诸多变迁中最为基础、最为重要的领域。旅游研究者有责任也有义务，通过对旅游发展中的土地问题的特殊性的研究，或者说，通过旅游研究能够对中国土地问题有所充实和贡献，并在相关的土地权利法制建设方面作一些有益的探索，为旅游业的健康发展，为旅游立法，也为中国土地制度、民事权利的完善提供可作参照的依据。从全世界来看，目前还没有哪一个国家在法律中明确提出“吸引物权”这一民事权利客体。这并非意味着吸引物权这一权利不存在。而是由于以下两方面的原因使得由此产生的利益冲突尚未达至需要专门确权以进行调解的程度。其一，完善的土地私有制度和维护私人财产的法律可以使双方在完全自由自愿的基础上进行合作并坚守“订约自由、契约神圣”的基本原则；其二，界权成本和交易成本过高。以城市旅游开发为例，城市旅游吸引物在归属上不仅存在国有、私有和共有的区别，而且往往会出现某个吸引物的不同部分分别归属于这三种或其中两种所有权人的情形。例如，步行街的街道国有，两边的建筑物可能私有，建筑物之间的游憩、美化设施还可能归业主共有。由于众多的社会成员具有不同的偏好，而社会又有多种备选方案，根据阿罗(Arrow)不可能性定理，在民主的制度下不可能得到所有产权人都达成一致的结果[21]。如果有开发者试图对其旅游吸引价值进行利用并获取收益，他必须与每一个产权人单独进行谈判，这样高昂的界权成本和交易成本会迫使所有开发者停步!
因此，旅游吸引物权问题的提出，虽然是基于中国农村土地上的旅游开发现状，但随后的讨论并不局限于农村土地，也不局限于中国。旅游吸引孳息(旅游吸引物权)或旅游(用益)地役权的提出不仅远远超出了农村土地甚至城市土地范畴，而且适用于所有物(不动产和动产)的旅游吸引之利用情形。它也可能对全世界的旅游开发问题如北美土著领地的旅游开发产生重大影响。但是，由于笔者并非法律人士，在吸引物权的具体制度安排方面可能存在疏漏和不足，希望本文能够引起学界以及法律界同仁的共同探讨以臻完善。
致谢：感谢审稿人提出的宝贵意见使本文得以完善。
注释：
①南都社论.化解景区分红纠纷村民应成利益主体.版次：AA02，稿源：南方都市报2011－10－08.http：//gcontent.oeeee.com/1/d9/1d94108e907bb831/Blog/d90/7af621.html．
②赵雪浩.江西婺源核心景点相继关闭村民称分红不公.来源：四川在线，时间：2011－08－16.中国日报网：http://www.chinadaily.com.cn/micro－reading/dzh/2011－08－16/content_3507253.html.
③这种股份制并非严格意义上的股份制。农民实际上只是按照合同中约定的持股比例分红，并不具有股东身份。
④就法律而言，社区并非一个法律术语，农民集体才是。为了和旅游研究中常用的“社区”概念相对应，推动社区增权和社区参与方面的研究，本文所用的“社区”指的是在一定地理空间范围内拥有土地所有权的农民集体。
⑤贺雪峰等(2010)对中国农民的调查发现，农民要的并非是权利，而是利益的公平分配。农民的权利意识是建构出来的，而且需要制度作保障。
⑥中国宪法规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制”。在法律上表现为国家所有和农民集体所有两种形态。“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。国家所有土地产权完整清晰，通常无可争议。集体所有土地由于受限制支配，所有权不完整，因而成为中国土地问题的焦点。几乎所有关于中国土地问题的探讨和争论都指向农村集体土地。本文也不例外。
⑦事实上，只要所开发的土地所有权结构清晰，吸引物的类型如属于自然类或人文类并不会成为争议的问题；吸引物的空间尺度(比如放大到一个县一个市)也不会成为争议的问题。因为只要吸引物权属于物权，其权益都属于土地所有者。如果某个景区既包含农村土地也包含国有土地，那么只需按照吸引物评估价值同比例划分两者的权益即可。
⑧范文武主编，《西双版纳傣族园十年发展回顾(1999－2009)》，西双版纳傣族园有限公司内部资料。
⑨笔者2011年9月电话调查所得资料。
⑩这一问题尽管非常重要，但不是本文重点所在，因而此处不做过多探讨。