引言
在新时代高质量发展背景下，传统房地产业粗放发展、开发-销售一次性盈利模式难以适应我国租购并举住房制度改革、经济高质量发展、城镇化速度放缓、货币管控的新要求，也难以满足城镇居民对完善生活配套服务、提升物业服务品质的要求。特别是十九大以来在“房住不炒”的定位下，加快住房租赁市场发展，坚持差异化购房信贷、收紧房企融资渠道以及提高住房预售标准等措施，房地产企业以“开发-销售”为主的开发模式面临土地、金融、销售等方面的多重约束。与此同时，消费升级和旅游、文化、教育、康养等新服务需求的兴起，为房地产企业的转型发展提供了新机遇。新形势下，房地产企业转型发展是必然趋势。
1地产行业经营现状
1.1政府调控持续保持高压态势
为了控制炒房现象，各地政府不断加大房地产市场调控力度。全国多个城市先后出台了房地产调控政策，防止房价急速攀升。调控政策中明确规定，要求加强对购房人的资格审查，对于不符合政策规定的不予以办理相关购房手续，坚决遏制投机炒房。对于利用炒房获取自身利益的行为，应坚决抵制。此外，仍需加大住房库存紧张地区的土地供应，做好房地产市场的开发、建设工作，确保房地产市场稳定供应。在没有积极实施“去库存”政策的城市，一旦市场出现供需不平衡的情况，极易引发房价上涨风险。因此，我国政府在宏观调控方面持续保持高压态势。
1.2行业竞争激烈
在近几年房地产行业蓬勃发展的过程中，房地产企业如雨后春笋般涌现。房地产市场集中度骤升，而多数市场份额被巨头企业牢牢占据。房地产行业的巨额利润，受到了关注，但行业内部的并购程度也愈发激烈。随着房地产企业资产规模的迅速扩张，单个企业收购金额也逐步上升。随着越来越多的土地被开发利用，土地资源的稀缺性进一步突显。巨头企业为保持竞争优势，抢占行业资源，不断“以大吃小”，掀起收购风潮，使房地产企业面临着巨大的生存压力。
1.3存在金融风险
研究发现，当前多数房地产企业拥有大量银行贷款，并且银行贷款在房地产开发中占有较大比重。同时，购房者在缴付房款时银行贷款也占据了一定比例。无论是市场供给者还是需求者，都出现了依赖信贷资金的状况，部分地产企业拥有自由资金较少，而总投资中银行贷款、占用建筑商和购买者的资金比重过高，这就等于把开发商自己应承担的经营风险转移到了银行、建筑商和购买者身上。如此一来，房地产过量供应或房地产泡沫破灭则会使房地产价格大幅度下跌，而有关商业银行的不良贷款比例也会迅速上升。
1.4呈现合作并购的趋势
近年来，土地资源的稀缺性日益突出。随着土地价格不断攀升，有关土地的招标、拍卖竞争日趋激烈。联合取地、合作开发也成为房地产企业扩大销售规模、分散经营风险，实现优势互补、合作共赢的重要方式。除合作开发外，房地产巨头企业还利用自身在资金和规模上的优势，在二级市场中积极寻找并购标的，以获取价格相对低廉的土地资源，而并购在机制较为灵活的房地产民企中应用更为普遍。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
2经营模式转型的途径
2.1售后回租
售后回租是房地产企业常用的一种融资方式，与房地产企业通过质押、分期贷款、抵押贷款等方式与银行进行交易，到期时偿还本金的方式相类似，只不过对象是租赁公司而不是银行。通过售后回租的方式，企业可以将持有的固定资产变成流动资金，也无须再计提折旧等费用，极大增强了企业的资产流动性。而且通过售后回租的方式也可将固定资产移出资产负债表外，把资产变“轻”。
2.2商业信托
从融资角度而言，商业信托是一种理想的金融工具，具有很高的灵活性。商业信托可以帮助房地产企业完成从重资产经营模式到轻资产经营模式的转型，并协助企业以轻资产的方式扩大规模。对于当前缺乏资金、发展尚未成熟的地产企业来说，可以通过商业信托的方式获取资金支持，实现规模扩张。一方面，商业信托对利润分配没有强制规定，对投资人的要求相对较小。另一方面，商业信托允许开发中的物业与待开发的物业相结合，灵活度更高。商业信托面临着法律监管的问题，目前我国还未有明确的法律表示商业信托从法律角度而言是否可行，但随着法律体系的日趋完善与监管力度的加大，也会为商业信托方式带来新的挑战与机遇。
2.3房地产信托投资基金
房地产信托投资基金是一种利用发行收益凭证筹集资金，之后将资金交给专门的投资机构统一管理并进行房地产投资，最后将投资收益按照投资比例在投资者间进行利润分配的方式。房地产升值溢价与租金是房地产信托投资基金方式的主要收益来源，多数资金用于购买可以带来稳定现金流入的物业资产。由于房地产信托资金具有税负轻、流动性强等优势，许多中小型投资者利用这种方式提高资金使用率的同时降低风险。
2.4合作开发
为了尽快实现经营模式的转型，许多房地产企业选择通过与专业投资机构合作的方式来实现。通过合作开发，双方可以实现优势互补，提高资金使用率，缩短项目周期，加快企业运转，降低经营风险。利用这种途径，房地产企业可迅速解决资金困难，拓宽融资渠道，提高资金灵活度，实现轻资产运营模式的转型。
3房地产企业转型的主要路径
3.1以住宅为核心提供增值服务
物业开发和销售一直是房地产企业的核心业务，而商品住房在销售规模和收入上又占绝对比重。以提升住宅产品品质和服务为中心，增加住宅配套服务、寻求增值点是房地产企业延长产业链的重要方式。这主要表现为房地产企业不断升级居住产品，开展物业管理服务、社区服务、装修业务等，其中社区物业与房产、家装、金融的协同价值越来越明显。90家上市房地企业中超过90%的企业拥有物业管理，并将大数据、物联网等信息化技术和手段应用到社区管理和服务中，如企业通过管理应用软件（APP）的开发、社区平台的建设以及大数据分析等提升物业管理的信息化和增值化，构建智慧型社区。
3.2以资产为整体重视运营管理
上市房地产企业在销售物业同时，持续增大物业持有面积和运营规模，强化开发建设后续环节的经营管理，加大资产持有规模。其中90家上市企业中有85家持有商业地产，65家进行商业管理和运营，分别占到样本上市企业的94.4%、72.2%。一些房地产企业业务逐渐扩展到长租公寓、联合办公以及民生工程等行业细分领域。如90家房地产上市企业中有21家实质性进入长租公寓领域，并建立了公寓运营机构的独立品牌，如泊寓、冠寓、领寓、朗诗寓、碧家等。
结语
为推动房地产业的转型发展，提出提升专业运营能力、强化资源有效整合、探索新型金融支持、重视转型研究和风险评估等建议。
参考文献
[1]易宪容.“房地产化”经济的转型与房地产长效机制的确立[J].探索与争鸣，2017（8）：108-114.
[2]张小富，苏永波.新形势下房地产企业转型研究[J].建筑经济，2013（8）：76-79.
[3]徐海燕.新形势下房地产开发企业战略转型研究[J].住宅与房地产，2017（24）：1-2.
论文作者:徐辰通
论文发表刊物:《中国西部科技》2019年第24期
论文发表时间:2019/11/27
标签：房地产企业论文; 房地产论文; 企业论文; 方式论文; 资产论文; 资金论文; 商业论文; 《中国西部科技》2019年第24期论文;