房地产财务管理风险防范与控制研究
刘伯伟
(郑州华首宏田置业有限公司，河南 郑州 451450)
[摘 要] 文章对房地产企业财务管理存在的风险进行分析，并通过案例分析的方式，对企业在筹资活动、投资活动、运营活动中的风险识别与防控措施加以阐述，力求通过优化筹资结构、实施组合投资、强化存货管理等方式，提高企业财务管理水平，使财务风险得到有效防范和控制。
[关键词] 房地产；财务管理；风险防范
现阶段，房地产行业得到飞速发展，在一定程度上使财务管理难度增加，财务风险概率提升。我国大部分房地产企业属于中小型企业，在经营与发展中受诸多因素影响，承担较大的财务管理风险。在激烈的竞争环境下，应不断提高企业的财务风险意识，健全各项管理制度，使财务风险的防范和控制水平得到显著提升。
重视教育学教材编写 推动教育学学科发展——访郭文安先生………………郭文安 王 乐 胡金木 马小芳(4·1)
1 房地产财务管理存在的风险
1.1 财务管理不到位
由于房地产工程周期较长，需要大量资金支持，开发商无法一次性拿出充足资金，因此贷款开发现象在房地产行业中较为常见，借贷成为房地产开发资金的主要获取方式。当企业所需的开发资金较多时，负债成本与偿还压力也随之增加，在项目上项时，如若财务管理不到位，加上工程质量风险影响，使项目周期延长，不利于房地产企业的资金回收与债务偿还，很容易出现负债情况[1]。
主要得益于蚂蚁金服的估值提升，互联网巨头阿里巴巴董事局主席马云以346亿美元的身价，自2014年以来再次排名第一。不过马云的财富也比前一年缩水了40亿美元。
1.2 借贷计划不合理
部分房地产企业急于项目上项，忽视资金规划的重要性，无法对企业的资金潜力做出科学客观地评估，没有理性地看待自身负债情况，而是最大限度地从银行和单位中以借贷的方式为自身运行和施工提供资金支持，此种运行模式势必使企业的财务风险大大增加。同时，在企业取项后，部分企业没有对市场现状和项目需求进行完整有效的调研，未制定出合理的借贷计划便盲目上项，由于缺少对资金的有力掌控，使企业面临的财务风险在无形中增加。
1.3 资产结构不完善
部分房地产企业的资金结构不够完善，流动资金与借贷的比例不相适应，从而影响经济效益。房地产建设与开发需要雄厚的资金支持，项目规划、“拿地”、开发均需要在资金基础上进行，企业能否在市场竞争中获取立足之地、工程建设质量等均与资金的充足性具有直接影响，同时也是企业发展实力的重要体现。我国大部分房地产企业以自身流动资金进行“拿地”，再将土地抵押给银行获得大量贷款，利用这笔资金进行项目施工，在接待过程中很容易出现借贷不对应等情况，使企业资产结构受到不良影响[2]。
2 房地产财务管理风险防范与控制措施
一方面，优化筹资结构。H企业正处于成长期，合理的筹资结构十分重要，近年来该企业的偿债能力不够理想，并非单纯由于房地产企业资金回收期限较长，还由于长期贷款额度较大，使还债压力增加。对此，企业应立足于实际情况，建立合理的筹资结构，根据经济环境进行融资。当房地产销售较为稳定时，可发挥财务杠杆优势，使资产负债率得以提升，增加债务比率；当销售低迷时，可适当减少负债规模，以免因财务杠杆影响企业经营。另一方面，在外部筹资中应积极拓展筹资渠道。H企业属于中小型企业，主要的资金来源为银行贷款，由于企业规模较小、信誉较低，常常出现“融资难”问题，影响项目开发。对此，企业可通过民间筹资、存货筹资、应收账款筹资等方式，在项目开发之前对其进行预售，加大宣传力度吸引购房者预先交付房款，此种筹资模式的成本相对较低，且回收效率较高，可有效降低筹资风险。
2.1 风险识别
2.1.1 筹资财务风险
在《青松红杏图》存世的几百年时间里，画卷终会日益敝损。 能保持几百年题画盛况不衰，源于清中后期的人们在题画同时也重新修裱，裁去裂幅，加纸以备后人继续题跋，如清末民初李慈铭、翁同龢、周荇农等。 然而解放后，崇效寺渐没，此画也下落不明。 当代画家王燕民创作《青松红杏聚贤图卷》以追昔日题咏盛况，略慰人心。
国家对于全面推开营业税改征增值税试点的通知中规定的内容如下：造林抚育是进行国有林场建设的主体，其特点是任务较重、投资比较大等，小型的林场建设任务是3-5万亩，而大中型林场任务是十万亩上下不等。在进行大中型林场的建设中，每年需要雇请的社会民工进行造林育林建设的资金就达到了约8000-9000万元，而依据相关的税制改革能够减免的增值税是480多万元，该种改革形式实现了林场面积增加的同时节约投资的成本，同时也降低了营林交税的风险。
从表中数据可知，该企业在2015年对中州商务的投资出现亏损，但在2018年将亏损补充为零，由于中州商务的成立时间较短，当前收益较少，但未来的发展前景光明，可获得预期收益。世贸购物中心的投资近四年仍然没有扭转亏损情况，且亏损程度不断增加，主要受当地购物市场竞争影响，一些新兴市场对世贸中心产生冲击，使客户流量减少，进而影响经济效益。对内投资情况以净资产收益率为例，对企业整体经营情况和财务绩效进行体现，从2015—2018年净资产收益率分别为4.38%、0.92%、-5.76%、-7.02%，可见该企业的净利率起伏较大，且与行业均值之间存在较大差距，使企业的内部投资效益受到不良影响。
房地产开放项目并非全部都能获得收益，如若投资项目不够完善，很容易出现失误，使资金运转难度增加，财务风险加剧。对此，对该企业的对外和对内投资风险分别进行分析，对外投资收益如表1所示。
表1 H企业对外投资收益
2.1.2 投资财务风险
每日优鲜的前置仓基本在100平米左右，在SKU的选择上采取精选模式，每日优鲜只精选不到1000个商品，大型超市的SKU数量在2万左右，天猫、京东的生鲜数量也能在4000个左右，所以每日优鲜SKU的数量还不足超市的1/20。因为分散的小面积前置仓容纳不下太多的商品数量，超过数量的SKU在小仓中是分拣不出来的，这样一来顾客可供选择的余地太小了。缩减SKU，在短期内可以提高流通效率，但从长期来看，其实是将用户推向拥有更丰富选择的竞争对手。
2.1.3 营运财务风险
由上海嘉甄生物科技有限公司对广西地不容新鲜嫩叶进行转录组测序。采用Illumina Hiseq 4000测序平台进行测序，原始测序数据过滤后，采用软件Trinity（http://trinityrnaseq.sourceforge.net/）对滤过的高质量数据进行组装，共获得20 637条unigenes。
房地产行业的营运资金周转属于整个行业中周期最长的，对企业资金周转情况的分析和控制十分必要。据调查，H企业的总资产周转率方面，如表2所示[4]。
该项指标主要由于房地产行业的非流动资产比例减少，在项目第三方管理中，将投资转变为投资性房地产，虽然总额未发生改变，但流动资产量降低，使非流动资产数额增加。从上述财务指标可知，H企业的营运能力较弱，主要受房地产竞争压力影响，加上2018年的回迁安置项目委托给第三方，这些都使企业财务风险增加，资金周转率受到一定影响。
表2 H企业总资产周转率
2.2 控制措施
2.2.1 筹资风险控制
H企业主要经营商品房和住宅，我国在2015年颁发房产新政，在一定程度上对该企业产生挑战，新政实施虽然使房地产市场变得更加规范，但土地资源有效，房企的利润空间不断压缩，要想实现规模扩张，则需要筹集更多资金，加强筹资活动中的财务风险控制显得十分必要。
H房地产企业是一家综合开发企业，涉及房地产开发、运营、销售、物业管理等多个领域，在2000年建成，目前拥有员工200余人，是郑州市发展速度较快、社会影响较大的房地产开发企业。随着房地产竞争日益激烈，H企业对财务管理的重视程度不断增加，为了提高财务风险的预防和控制水平，主要采取以下措施。
在H企业的筹资风险识别中，主要分为短期和长期两种偿债能力进行分析，在短期偿债方面，每年的流动比率不尽相同，2015—2018年分别为1.54、1.44、1.61、1.42，速动比率分别为0.31、0.32、0.15、0.72，根据上述数据可知，H企业的流动和速动比率稳定性较差。房地产行业的流动标准值始终为2左右，该企业数值与行业标准相比较低，由于项目开发中资金运转困难，筹资数量有限，商业回迁项目的资金需求难以得到充分满足，使完工率和销售率受到不良影响，企业整体偿债能力降低。在长期偿债方面，每年的资产负债率与长期负债率不尽相同，在2015—2018年间分别为68.34、75.09、79.56、76.62，长期负债率分别为13.23、15.62、25.61、11.89，近四年来，该企业的资产负债率均超过68%，主要由于借款和预收账款数量较高，随着新项目的引进，资金需求逐渐增加，举债更多，债务风险也随之增加，使企业融资难度加剧，长此以往，很可能使企业经营出现停滞情况[3]。
2.2.2 投资风险控制
企业在对项目可行性进行判断时，应采用定量与定性相结合的方式进行评估，不但使项目开发金额得以明确，还要对项目利润进行预计，判断项目的收益率。在投资活动中，还要注重财务风险的防范与掌控，以免企业受到经济损失。
(2)实施组合投资。由于外界环境变化多样，H房地产项目投资较为单一，均为独立经营，承担的财务风险较高。对于大型项目的建设，企业可与其他房地产企业合作开发，使投资风险分散。对此，H企业可采用多元组合投资的方式，以当前实施的中州商务项目为例，可与电子商务行业相结合，将房地产的销售风险转移给电子商务，依靠高新产业的带动，使房企的综合水平得到显著提升，还可使财务风险被分摊[5]。
(1)综合分析项目可行性。应对政府规划、市民需求、经济发展水平等多种因素进行综合考量，准确掌握市场需求，既可使企业的经济效益达到最大化，又可有效预防财务风险的产生。在市民需求调查方面，对当地居民的购房能力、居住环境、期望户型进行分析，以此来降低房屋的销售风险，以免因存货堆积，使财务风险增加；在政府规划方面，应与政府规划意向相结合，如学校附近是否要建地铁站、附近开发是否可获得一定支持等，以此避免财务风险。
(3)合理规避和应对风险。在投资活动开展中，应对财务风险进行综合考量，采取最小风险的决策，以免产生较大损失。在财务管理方面，如若股权投资与债券投资相比风险较大，即使债券的投资成本较高，与股权投资相比损失也会较低，企业应根据自身的风险承受力，选择投资类型，并采取科学有效的措施进行应对。
2.2.3 营运风险控制
相关分析显示，民族关系网对少数民族大学生创业能力呈正相关关系，相关系数为0.77，表明民族同胞的支持越多，创业能力越强。访谈发现，有亲友建议其创业的少数民族大学生的创业意愿、接受创业失败的承受力要比没有亲友支持或建议的少数民族大学生强。
在存货管理方面，应结合房地产存货特征，企业由一定量的土地储备，但项目的特点有所区别，在销售方面也不尽相同，导致不同的存货留置。目前，房地产市场竞争激烈，企业要加强存货管理力度，可采取以下措施：一是预测存货周转率，针对销售困难的情况，通过加大广告宣传的方式解决，减少库存积压；二是完善存货管理制度，坚实5S管理原则，提高管理效率。
在预算管理方面，应从项目开发前、事中和事后多个阶段进行管理，使财务风险得到有效控制。对此，企业应以月和季为单位编制预算方案，提高监督执行效率，及时反馈意见，保障经济指标得以实现。
在成本管理方面，在采购方面，应根据项目实际需求选取采购商与材料，按需购入，且保障材料质量，以免造成资源浪费。
在设计方面，应规范相关费用支出，绘制成本费用管控图，使各项费用能够得到合理安排。
3 结论
综上所述，随着房地产行业的飞速发展，财务管理的地位日益提升，企业应积极转变思想，完善各项财务制度与体系，采取多样化措施加强筹资、投资、运营活动中的管理力度，使财务风险得到有效预防和控制，促进房地产行业的稳健发展。
参考文献：
[1]葛汝焱. 房地产财务管理风险防范与控制研究[J]. 经营者, 2017(9).
[2]姜淑芬. 房地产财务管理风险防范与控制[J]. 时代金融, 2018(20):177.
[3]申雪丽. 财务管理风险防范措施在房地产企业的应用分析[J]. 中国外资, 2019(13):115-116.
[4]杨圣宏. 房地产财务管理风险防范与控制[J]. 中国经贸, 2018(21):161-162.
[5]钟建良. 浅析我国上市公司财务管理的风险预防与控制研究[J]. 中国集体经济, 2017(24):94-95.
[中图分类号] F293.33
[作者简介] 刘伯伟(1979—),男，汉族,河南正阳人，中级会计师,研究方向：会计、财务管理。
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