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【摘 要】环境影响评价工作是房地产建设项目中的重要工作内容之一，对预防房地产项目对周围的环境污染以及保护方面起着十分重要的作用。本文对房地产建设项目的环境影响评价进行了简要的介绍，阐述了房地产建设项目环境影响评价工作的重要性，并对房地产建设项目环境评价的前期工作进行了详细的介绍。
【关键词】房地产；环境影响评价；思考
0 引言
随着我国社会经济的快速发展以及城市化的不断推进，房地产项目建设越来越广泛，房地产项目建设所引发的环境问题也日益突出。如房地产建设项目产生的废水、废气、废料以及噪声对周围环境的污染越来越受人们的关注。在房地产建设项目中，环境影响评价工作是其中的一项重要工作内容，对降低项目建设对环境的污染起到十分重要的作用，其前期工作更是工作的重点。对此，笔者进行了相关介绍。
1 房地产建设项目环境影响评价简介
1.1 房地产建设项目特点
由于房地产建设项目为居住用地的性质，其环境影响评价与工业企业建设项目的环境影响评价虽然具有共通性，但是，在环境影响评价的过程中应具有自身特点，如果照搬《环境影响评价技术导则》一般项目评价模式、方法，就可能会存在对一些不太重要的问题夸大其词，也会对一些房地产类项目中普遍存在的隐藏环境问题未能交代清楚，导致项目建成后，因环境污染隐患而引起纠纷。
房地产建设项目对环境具有“双重性”影响，一方面项目在施工与使用期自身产生的废水、废气、噪声、固体废物等的污染对外部环境产生不利影响；另一方面考虑到其作为居住用地的特殊性，在使用期较容易受到外界环境污染的影响。因此房地产建设项目环境影响评价要综合考虑以上两方面的因素，不能只看重一个方面。这是房地产项目与其它类型项目环境影响评价的一个重要区别点。
因此，必须在传统评价方法的基础上有所发展，兼顾项目施工期与使用期对内外环境产生的影响，体现房地产建设项目以人为本、和谐共生的理念。
1.2 房地产建设项目环评前期工作的重要性
由于房地产建设项目的特殊性，所以在环境影响评价的前期工作中应对项目建设前以及项目使用期的各个环节进行充分的考虑，力求将各种可能产生的环境污染得到有效的防范与控制，充分发挥环境影响评价在指导项目建设方面的作用。
例如近年来全国多处爆出楼房地基下陷、墙面开裂、楼房漏水等问题，被称之为“楼脆脆”、“楼裂裂”。其中有施工方施工时期的责任，更多的是在环评阶段未对房地产建设过程中土地原有用途进行充分论证，从而导致在建设过程中一系列问题的产生。例如，某工程项目在进行房地产开发时发生工人中毒晕倒事件。据了解，此地块原是农药厂所在地，所造成的主要污染是有机磷、有机氯等有机化合物污染。此外电解铝厂、冶金等会造成土壤重金属污染，给居民的生活质量带来严重的威胁。在城市扩张进程中，像这样的情形并不鲜见，受污染的土地一旦开发成住宅，会对居民健康造成危害，在土地交易和再开发利用过程中亦有很大的负面影响，给经济社会发展带来了重大损失。
而相比上述在房地产开发施工阶段环评应注意的问题，房屋使用期出现饱受周边废气、废水、废渣、噪声的困扰等问题更让居民饱受投诉之苦，忍受着周边环境给居民带来的煎熬，与目前提倡的建立“绿色宜居房产”与“和谐社会”等目标相去甚远。
所以房地产在环评阶段的前期工作中应对建成后外界对项目的影响进行充分的考虑，并进行重点项目的充分论证，以避免在环评过程中出现遗漏的情况。
2 提高房地产建设项目的前期工作拟采用的工作方法及应注意的问题
2.1 拟采用的环评前期工作方法简介
本文对房地产建设项目前期工作的研究主要分为3个阶段，采取定性与半定量的工作方法，逐层的进行项目环评的前期工作研究。对于定量的研究采取了GIS中的缓冲区方法研究，体现了其直观性，同时通过逐层的判断，使环评工作前期工作思路更为清晰。
2.2 环评前期工作第一阶段介绍及说明
2.2.1 环评前期工作第一阶段内容介绍
第一阶段：项目策划阶段，按照环评报告八大审批原则与房地产项目特殊性密切相关的审批原则，确定房地产建设项目在项目策划阶段应通过的相关标准，此层次为定性原则，即若建设项目不能满足其中任一审批原则，则此房地产环评不符合相关规范（表1）。
2.2.2 环评前期工作第一阶段说明及相关技术应用
通过上表的表述，在项目策划阶段应该较容易便于定性的判断，在此特别注意以下几点：
（1）关于土地原有用途
随着经济发展和城镇建设速度加快，在各地产业结构和城市布局调整中许多企业或生产经营单位搬出城镇中心，原有土地使用性质发生改变，如进行房地产开发和其他建设如果对原有工业（特别是一些污染型工业）用地不进行认真的调查、处置，则将存在着潜在的环境影响，可能会对将来入住居民产生不良的影响。
因此在环评中为了防止土地原有用途可能带来的污染隐患，国家环境保护总局办公厅发布了“关于切实做好企业搬迁过程中环境污染防治工作的通知”（2004年6月1日），应按照其中的相关要求对原址土地进行监测分析，或依据监测评价报告确定土壤功能修复实施方案。对项目建设场地进行原有使用用途的调查是避免产生环境潜在危害和纠纷的重要环节。
（2）关于用地性质
根据《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，房地产项目的选址要符合城市总体规划，禁止在规划的绿地、基本农田、文物保护区等其他用地范围内进行房地产开发；同时，房地产的开发用地性质应当符合国土资源部门审批的土地性质，取得相关部门颁发的许可证。
（3）关于是否临近湖泊、自然保护区的分析方法
搜索城市相关规划部门是否有关于临近湖泊、自然保护区的保护方案及实施细则，其中对湖泊保护区有相关规定和距离。对于此类有关控制范围或防护距离有具体距离要求的情况下，利用GIS空间分析方法中的缓冲区分析方法能够较为清晰的判断项目是否位于湖泊，自然保护区或者相关工业企业的控制范围内。
2.3 环评前期工作第二阶段介绍及说明
2.3.1 环评前期工作第二阶段内容介绍
第二阶段：现场调查阶段，通过现场调查，对外环境、周边设施有初步了解，在此阶段，环评调查者可以给报告定性或者定量分析有个初步了解，着重强调外环境对本项目产生的影响（表2）。
2.3.2 环评前期工作第二阶段说明及相关对策分析
通过表2的表述，在项目现场调查阶段对外环境对本项目有哪些影响有了比较全面的认识，在此特别注意以下几点：
（1）关于周边的工业企业
随着城市的不断开发，城区土地资源逐渐减少，房地产建设项目向工业企业靠近的趋势逐渐增加。因此，在现场调查阶段一定要了解清楚项目选址周边工业企业的基本情况，并详细核实企业的卫生防护距离。位于卫生防护距离外的建设项目要特别关注其他工业企业对自身项目有影响的各种污染源情况，调查已有污染源（包括危险源）类型、数量、位置、排放的主要污染物及排放量，并列表统计，分析、评价对建设项目的影响程度并提出治理措施。
（2）高压线
随着城市人口的增加，城市用电负荷也越来越大，电给城市人们带来诸多方便的同时也有其负面的危害，城市高压线对人们的危害主要有以下几点：触电；电磁辐射是造成儿童白血病的危害之一；诱发癌症并加速人体癌细胞增殖；影响人类的生殖系统。
房地产建设项目从人居环境考虑，高压线对人们的危害是不容忽视的，因此房地产建设项目与高压线的距离应满足相关规范的要求，根据《电力设施保护条例》（国务院令第239号）中第十条电力线路保护区的要求距离进行评价。
（3）周边商业，医院，学校等公共设施的合理性分析
作为房地产建设项目，应充分考虑周边配套设施（例如商业、餐饮、医院、学校）对本项目的影响，首先应明确本项目距离最近商业、餐饮、医院、学校等配套设施的距离，作为环境影响评价中居住适宜度的分析。同时也要明确外界这些便民设施对本项目是否产生废气、废水、废渣、噪声、危废等的环境污染，并明确其具体的产生量和处理措施。
（4）周边住宅
周边住宅小区作为项目敏感点，应注意本项目在施工阶段所产生的废气、废水、废渣、噪声对外环境的影响，因此应明确本项目与周边住宅的距离，所影响的范围及人数，若周边住宅为在建项目，应调查清楚其竣工入住时间，对于晚于本项目入住的住宅，也应进一步分析他们对本项目入住后的影响，评价时段应做到清晰明确，并提出相关的防治措施。
2.4 环评前期工作第三阶段内容介绍
2.4.1 环评前期工作第三阶段内容介绍
第三阶段：全面回顾阶段，报告编制人员拿到建设方的总平面布置图或相关规划图件与建筑内容与技术经济指标等资料后进一步进行环评前期判断工作。在此阶段，除了要全面回顾房地产建设项目环评需注意的问题外还应着重考虑的是项目建设实施后项目自身对人居环境的影响（表3）。
2.4.2 环评前期工作第三阶段说明及相关对策分析
（1）使用期生活废水
由于城市的快速发展，大量用地被开发成为住宅用地，配套设施地下污水管网滞后的情况时有发生。对于房地产项目污水处理环评过程中主要存在以下问题：新建小区地下管网建设滞后；污水管网与老城区是否能顺利衔接；老城区地下污水管网老化；城市污水处理厂处理能力是否能满足更多污水处理的要求。
因此在房地产环境影响评价的过程中应对小区产生的污水能否顺利进入污水处理厂的问题进行全面考察，此外对于污水厂建设及运行也不同程度存在污水输送、处理能力、处理效率低以及污水处理厂提标改造等方面的问题也应进行相关分析评价。
（2）附属便民配套设施的影响
为了方便小区居民，特别是在周边配套设施不够完善的地区，商住混合功能类房地产项目越来越多，主要的便民设施有餐饮业、附属商业、幼儿园、社区医疗室等满足人们饮食、购物、看病、上学等基本要求的相关配套设施。而这些设施中所产生的噪声、废气、固废等影响尤为显著，成为小区居民投诉的重点。
关于餐饮业与幼儿园食堂所产生的油烟污染的评价，应明确油烟排放口与最近居民楼的距离，油烟的排放量，要求其油烟的处理效率与周边的缓冲措施，并依据GB18483－2001《饮食业油烟排放标准（试行）》评价所产生的油烟是否满足要求。关于厨余垃圾与食堂废油应交由专门机构进行回收处理。食堂废水经过隔油沉淀处理后和小区生活污水一起进入小区化粪池处理，最终排入城市污水管网。对于大型餐饮业应另行环评。
关于房地产建设项目中商业网点安排，应明确提出防止扰民的限制内容，如在项目中没有明确具体安排，则环评报告书中应加以说明，在今后建设中进行单项评价，并由建设单位认可。
关于小区建设医务室，应明确医疗规模，并要求产生的医疗固废经有危废处理资质的机构安全处置。医疗废水根据《医疗机构水污染物排放标准》（GB18466－2005）相关要求进行处理。
如果项目暂时不能明确其附属配套设施的使用用途，在环境影响报告中应限制其引进范围，对产生废水、废气、废渣、粉尘、恶臭气体、噪声及振动等污染因素严重的项目不得接纳；对可能产生重大环境影响的项目需进行单项评价并采取相应的环保措施如对直接位于居民楼下的公共建设项目要根据其用途配套设计安装隔热、隔音、防潮、隔油、油烟净化设施和内壁式专用烟道等必要的环保措施，未经允许，不得接纳。
（3）集中供冷/暖设备
对于集中供冷设备如冷却塔等设备产生的噪声污染常造成投诉的热点，因此在环境影响评价期间对于冷却塔的位置，所产生的噪声污染强度及相应的防治措施应给与明确的评价，避免日后对居民产出噪声污染。对于北方地区的锅炉房，应对其产生的废气、废水、噪声等影响给与足够的重视，环境影响评价中明确项目锅炉位置、吨位、型号以及烟囱高度、燃煤的煤质、废气的达标情况等。
（4）绿色房地产评价问题
当代人们对居住环境的要求的不断提高，根据房地产建设项目的性质与特点，开展绿色房地产生态量化评价已十分必要，具体的评价主要包括项目的选址与规划、总平面布置合理性分析、小区绿化、景观用水、日照条件、清洁能源利用、中水回用、材料与资源利用等多个方面。
3 结语
综上所述，房地产项目建设造成的环境污染问题是当前环境问题的重要部分，因此，加强房地产建设项目的环境影响评价工作十分必要。在房地产建设项目环境评价工作中，要充分考虑项目建设对周围环境的影响，作出正确的评价；同时还要考虑到项目投入使用后，周围环境对项目的影响，完善房地产建设项目的环境评价工作，从而为项目的建设提供科学合理的建议和要求。
参考文献：
[1]赵健艾，董文超，黄颖，马晓明.低碳理念融入房地产开发项目环境影响评价的探讨[J].环境保护.2014（10）
[2]赵海鸥.房地产企业开发建设项目环境影响评价重点分析[J].知识经济.2016（10）
论文作者:梁永健
论文发表刊物:《低碳地产》2016年13期
论文发表时间:2016/11/9
标签：建设项目论文; 评价论文; 环境论文; 房地产论文; 项目论文; 环评论文; 前期工作论文; 《低碳地产》2016年13期论文;