摘要：关于小区车位的权属问题，《中华人民共和国物权法》的第74条和《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第5条对其权属进行了初步的规定，由于其原则化的规定，致使在现实生活中适用时引发了许多问题。各地的管理条例虽然有规定，但其侧重不同，而且我国法律并无统一规定解决此类问题。本文认为，要解决小区车位权属问题，需以建筑物区分所有权制度作为基本架构。
关键词：建筑物区分所有权；车位权属
一、我国与之相关的法律规定
《物权法》第74条对车位、车库权属问题作了明确的立法规定：第一款为强制性规范，规定了业主优先权；第二款为任意性规范体现了约定归属；第三款为强制性规范，规定了车位规业主共有。2009年《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条对此问题进行了补充规定。
《物权法》第74条的规定与《司法解释》第5条的规定构成了小区车位权属问题的基本架构。但是因其过于原则化的法律规范，实践中仍然无法应对并处理小区车位的权属和流转等问题。
二、建筑物区分所有权理论的分析框架
车位、车库建造于建筑区划内,因此可适用建筑物区分所有权的规定。我国《物权法》规定,建筑物区分所有权由共有部分的共有权、专有部分的专有权和成员权组成,专有权是其核心。因此，车位、车库是否构成建筑物专有部分将决定其是否能够独立成为建筑物区分所有权的客体,并独立成为交易的标的。
若证明小区车位的独立性，需要从以下四个方面进行考量：构造，利用、法律和社会评价。
三、完善相关制度以解决小区车位权属问题
(一)及时披露与房地产企业开发成本相关的信息
小区车位的权属不应该由哪一方所负成本高低来决定，但是让消费者重复支付小区车位费用是明显有失公平的。及时披露开发企业的基本信息，有利于购房者快速全面掌握楼盘信息，因此有关单位必须实时监测相关企业公开的信息是否及时、准确和透明，以便进一步更新和完善市场信息系统，使其能够紧跟不动产登记的大数据时代。
（二）小区车位信息登记机制亟需整改
如今，房地产业发展势头依然强劲，不动产登记制度也在统一建立中，然而停车位的登记仍然没有明确的主管机关和具体的操作流程。在现实生活中，开发商对屋顶平台车位、人防车位和首层架空根本就没有处分权，却欺骗购房者签订了有关“合同”。再者我国限制小区车位流转的标准是配置比例，但车位的登记和单元房的登记并未关联，配置比例可谓一纸空谈，由此建立的业主以外的第三人“进入”和“退出”机制更是毫无用处。因此，要想完善不动产的统一登记，需要从信息范围和登记客体两方面来规制登记的内容和方式，例如登记空间使用权等。还需要进一步将地上建设用地与地下建设用地的使用权登记结合起来，以便形成完整统一、立体多面的土地使用权架构。
(三)调动业主委员会的积极性，发挥其协调作用
在多地自主制定的管理办法中，都积极发挥了业主委员会的作用，例如上海市的小区车位管理办法中规定，业主委员会有权征收和保管车位管理费用；台湾地区的法定车位制度则明确规定:业主委员会能够代表业主，与开发商就“业主部分所有还是业主所共有”的问题进行谈判的权利。业主委员会由业主组成，是最相关的利益主体，能够更加及时的掌握所有业主的意见以及社会现状，可见其作用不容小觑。业主委员会要及时制止相关房地产企业擅自占用业主共有的公共区域建设停车位，以及从业主手中收取停车费等有损业主合法权益的行为。此外，在投票权方面，业主委员会经2/3及以上业主同意，便可制定修改和实施与小区车位相关的管理规定。
四、结论
住房质量是关乎人们幸福度的重要因素，小区车库、车位的位置和价格早已被纳入人们购买房屋时的考量因素，配套设施是否完备也确实影响业主日常生活的便利与安宁。小区车位作为建筑物的一部分，其归属问题应当在建筑物区分所有权的理论框架下进行解决。以小区车位是否具有四个方面的独立性来判断其是否能作为专有权的主体，是具有一定优越性的判断方式。现实生活中还需要充分调动业主大会的作用，配套建立房地产企业开发成本信息披露制度和车位登记制度。后两种制度的创建和完善在今天已不会对社会造成沉重的经济负担，科学技术的应用能够扫清部分障碍，帮助我们尽快解决小区车位的权属问题。
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论文作者:宋暖阳
论文发表刊物:《知识-力量》2019年9月32期
论文发表时间:2019/7/19
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