摘要：房地产开发项目风险大、利润高、投资成本也高，做好房地产开发项目的管理工作是保障开发商利益和利润的基本要求。本文通过对现阶段四川成都房地产开发项目管理的现状进行分析，阐述了项目管理的重要作用，指出房地产开发项目管理中的项目质量管理、项目进度管理和项目成本管理是其中的三个关键因素，并对以上三个关键因素进行较详细的研究，旨在能够晚上房地产开发项目管理的内容和方法，更进一步促进我国房地产开发企业的发展。
关键词：房地产；开发项目；项目管理；关键因素；分析研究
一、房地产开发项目管理现状及其在房地产开发中的应用
1.1房地产开发项目管理现状
纵观目前四川的房地产开发企业，发现其存在的问题主要有：1.从企业内部角度来看，缺乏健全的房地产开发项目工程管理体系；2.从前期工作来看，项目前期缺乏完善的策划筹备管理措施；3.从整体来看，缺乏有效的房地产开发项目成本控制手段；
1.缺乏健全的房地产开发项目工程管理体系体现在房地产开发企业在进行管理工作时，不重视对管理体系和管理制度的完善，有的是精简管理人员，各岗位没有做到责任到人、有责必究；有的是删减流程，对管理秩序把控不严谨。这两种原因都会直接导致项目工程管理工作中的许多重点都无人甚至无部门去落实、监督和完善，必然对所开发的项目管理过程造成严重阻碍。在现代房地产开发项目管理过程中，完善的机制和管理体系是保障企业健康持续发展的基础条件，项目工程管理的疏忽会直接导致工程的质量、进度、秩序出现严重问题。
2.项目前期缺乏完善的策划筹备管理措施体现在工程项目前期的策划、筹备不充分，在做策划筹备工作之前没有对市场进行精确的考察定位，导致所制定的方案缺乏方向感，市场调查精准率也令人质疑。一个好的开发项目，只有经过精准详细的市场调查、具有可行性的计划方案以及准确地市场定位，才能立足于市场，为房地产开发企业的市场竞争力增添实力。四川成都经济市场的变化变幻无穷，社会和客户的需求在不同的区域、不同的对象身上体现出来的重点也不一样，只有结合现实环境和当前以及近未来的市场需求，才能策划出有前瞻性、可行性和整体性的项目工程方案。若是前期的策划筹备工作不到位，不仅会扰乱未来的工程项目具体施工的进度和秩序，对工程项目的施工质量带来不良影响，还会严重阻碍房地产开发企业的顺利发展和进步。
3.缺乏有效的房地产开发项目成本控制手段体现在房地产开发企业在项目管理过程中，更多的是注重项目的功能和外观，对于项目成本的控制没有采取科学合理的管理手段。加强项目成本的管理和控制，是实现降低成本、保证项目工程质量、获得最大化经济效益和社会效益的有效手段[1]。
1.2房地产开发项目管理在房地产开发中的应用
房地产开发项目管理中的内容包括工程项目质量管理、施工进度管理、项目成本管理、合同管理、招投标管理以及一系列的资料、配套设施、安全管理等。其中的项目质量管理、项目质量管理、项目成本管理是整个项目管理过程中的重难点内容，也是房地产开发项目管理过程中的关键内容。只有在房地产开发企业建立完善的项目管理机制和体系的基础上，合理运用科学的手段和管理方法，在项目进行过程中有组织、有计划地进行协调性的管理和控制，才能为项目的开发和进展奠定坚实可靠的基础。房地产开发项目的目的是服务社会、服务人民、满足客户需求并让企业自身获得盈利，充分协调三个关键项目管理内容之间的关系，加强监督、紧密合作，让项目管理关键内容渗透到项目开发过程中，才能实现项目科学、系统地开展和实施。
二、房地产开发项目中的项目质量管理
房地产开发项目的质量不仅是房地产开发企业树立品牌的标志，与开发商的对外声誉不可分割，更关系到该企业是否能在众多的竞争对手的市场环境中长期发展下去。项目质量可谓是企业提高自身竞争力的一把利剑，后期的销售或租赁情况的好坏很大程度上都是受到项目质量的影响。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆一个质量安全不过关的项目，必定是没有市场、浪费投资的，工程质量作为工程项目的命脉，必须要有严格的项目质量管理制度和周全的项目质量控制方法，从目前四川成都的房地产开发企业的基本情况分析来看，大致可以从以下几个方面入手，加强对项目质量的管理和控制。
1.优化设计方案。设计人员在正式开始设计前，要充分了解项目工程的性质、功能和市场定位；在初次定好设计方案之后，要进行详细的复查，对于有困惑或疑虑的项目要及时进行审核，检查是否有错项和漏项，一旦出现差错要及时进行修改；在正式施工前，要与施工管理人员进行有效的沟通，让彼此在项目建设的施工技术和施工质量安全意识上达成共识，确保设计方案的科学性、合理性和系统可行性。
2.提高施工人员的整体素质。提高施工人员的整体素质要从提升施工人员的技术和提高施工人员的质量安全意识两方面入手。首先从思想上，要加强人员的质量安全意识，保证其在后期工作过程中不钻空子、没有侥幸心理，认真严肃地对待每一项施工程序；其次从技术上来说，一方面企业可以加强对员工技术的培训，让其掌握更新、更科学的施工技艺，另一方面企业要积极纳入优秀的人才，提高施工人员的整体素质，在工作中起到带动作用，从而全面保障项目工程的质量。
3.加强对施工材料、施工设施、施工设备的管理。施工材料的好坏直接决定着施工质量的优劣，在材料进场过程中，一定要严格把关，坚决杜绝不合格、不符合要求的材料出现在现场。对于施工过程中需要用到的设施、设备（无论是半成品、配件还是永久性设备）等，都要在进行了严格的安全质量检测并确认合格之后才能投入使用，只有施工设施和设备都保持良好的性能，才能保证项目工程的质量达标[2]。
4.加强质量监督管理。加强质量监督管理就是要从设计开始，到施工执行，最后到竣工验收，都要对每一个过程进行跟踪监测、指导和检验，在监督的过程中尤其要注意施工方案是否合理，施工方法是否科学先进、施工技术是否符合标准等，要积极发现项目施工过程中出现的每一个问题并立刻采取解决措施，充分发挥监理的作用，做好防范性工作。从根本上杜绝问题的出现和发生，对项目质量进行严格的控制。
三、房地产开发项目中的项目进度管理
房地产开发项目工程是否能及时交付、交付时的状态是否符合要求和标准，都与项目进度管理有着密不可分的关系。在对项目进度进行管理的过程中，首先要在对现场有过充分的调查和分析的基础上制定出详细的进度计划，其次要规范进度实施的流程，严格按照进度计划开展工作，将每一个项目进度的内容落实到各部门、责任到个人，以确保不因为人为原因造成进度的拖延。最后从整个项目进度管理的过程中来看，项目进度管理涉及的人员多、设施设备杂、受外界环境因素的影响也大，因此在进行管理工作时要将每一个影响因素考虑周全并做好预防性措施，以保证工程进度不受影响[3]。
四、房地产开发项目中的项目成本管理
房地产开发项目的成本控制是贯穿整个项目管理过程中的，从前期的招投标到施工设计、施工计划、施工质量控制、施工进行到最后的竣工验收等各个环节，成本控制都起到了至关重要的作用。不仅是施工阶段，房地产项目开发过程中的每一个阶段都是成本管理的重点内容，只有在每一阶段都做好充分的项目成本管理，才能保证企业在最后获得最大的经济利益。
结语
随着我国社会经济的快速增长，房地产产业的进步和发展也让其逐渐成为我国经济的主要经济产业之一，其造成的社会影响和经济效应与日俱增。房地产开发项目的管理在房地产行业发展过程中的作用不容小觑，为了能够对房地产开发项目进行更好的管理，分析项目管理过程中的关键因素并加强对关键因素的控制，是房地产行业发展进步中的研究重点。
参考文献：
[1]甘再兴.探究房地产开发项目管理的重点及难点[J].现代物业（上旬刊），2015，04：66-67.
[2]李晓明.关于房地产开发项目管理难点的分析与探讨[J].现代国企研究，2016，04：73.
[3]张强.浅谈房地产工程管理的有效途径[J].中国高新技术企业，2015，15：195-196.
论文作者:陈前容
论文发表刊物:《基层建设》2018年第14期
论文发表时间:2018/7/11
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