摘要：存量工业用地的再利用是现代园区转型面临的重要问题。本文以张家港经开区为例，介绍了存量工业用地评价的技术框架，从现状用地基础数据库建立、工业效益评价、更新潜力评价等多方面建立了综合评价模型，对园区转型的存量用地再利用具有积极的实践意义。
关键词：存量工业用地；效益评价；更新潜力评价
1存量工业用地内涵及相关研究
1.1存量工业用地内涵
“城镇存量建设用地”的概念是在 2004 年 12 月国土资源部发布的《关于开展全国城镇存量建设用地情况专项调查工作的紧急通知》（国土资电发［2004］78号）中明确提出的，《通知》将我国城镇存量建设用地分为闲置土地、空闲土地和批而未供土地三类，并分别对其内涵进行了界定。存量土地，广义上泛指城乡建设已占有或使用的土地；狭义上指现有城乡建设用地范围内的闲置未利用土地和利用不充分、不合理、产出低的土地，即具有开发利用潜力的现有城乡建设用地。
1.2相关研究、政策或办法
为加强开发区土地节约集约利用的程度，国土资源部从2008 年至2014 年先后开展了4 次全国性开发区土地集约利用评价工作，形成《开发区土地集约利用评价规程（2014 年度试行）》
2014年，在苏州的实践基础上，江苏在全国率先提出“提升节地水平、提升产出效益”，出台《关于全面推进节约集约用地的意见》，鼓励各地采取新增用地减量供应、政府收储、企业二度开发、分割售卖、开发地下空间，加收城镇建设土地使用税等措施，土地节约集约利用水平得到大幅提升。
2、张家港经开区发展现状及诉求
2.1存在建设不集约、用地混杂等现实问题
张家港经济技术开发区发展至今土地利用也逐渐暴露出以下问题：一是建设强度不高；二是开发过程不集约，土地批租以大地块为主；三是用地混杂。粗放的工业用地利用模式过早地消耗了有限的增量空间，导致新兴生产力无法落地，同时也不断挤压了生活配套和服务空间，导致环境和整体品质处于落后水平。
2.2面临产业升级、完善配套等空间需求
作为中国园区第一梯队的张江港经济技术开发区面临着巨大的转型发展压力。升级改造、置换传统产业，培育新兴产业，大力发展生产性服务业；完善公共服务设施、基础设施，改善整体环境质量和优化居住条件等张家港经开区现阶段工作的重中之重。而围绕这些转型升级的项目建设的空间需求增大，但受制于土地的增量管控、地价的上涨、城市开发建设周期等诸多因素，现状的既有空间无法满足新增的增量需求，这就给转型发展中的园区带来强烈的存量挖掘诉求。
2.3存在存量低效用地识别困难和效率不高的难点
存量的挖掘空间首先在于如何快速精确识别低效工业用地。现有的研究在低效用地识别的技术方法上，已经形成较为系统和全面的评价体系，但是在具体的评价指标的确定和评价数据的准确性、时效性和可获取性方面还存在一定的问题。就张家港经开区而言，受制于统计方法和统计口径不一等问题造成部分统计数据的缺失，存量低效用地的识别较为困难，存在识别效率低、准确度不高和可应用性有限等问题。
3、经开区低效潜力用地识别模型
3.1 低效潜力用地的识别框架
参考《评价规程》，综合既有研究成果，根据张家港经济技术开发区的实际情况，从建设情况、企业的经营效益和土地的更新的潜力三个角度，判断、梳理和挖掘张家港经开区存量土地。
（1）建设情况分析。即分析建设用地与非建设用地的比例、分布概况，为分析存量土地提供基础。已建设用地需要通过集约利用程度分析来判断。
（2）企业经营效益分析。土地集约利用程度分析，即分析已建用地的集约程度。在具体的指标上，考虑微观评价的空间尺度和资料获取的可能性，选取经济效益、社会效益、和环境效益三大类。其中经济效益包括地均工业产值、企业的利润，社会效益包括地均劳动力人数、研发经费占销售的比重、高新技术企业认定，环境效益包括单位能耗增加值、是否为重点环境监控企业等。
（3）更新的潜力分析。即根据规划条件和转型发展需求，分析需要进行结构性改造的区域。
3.2 存量工业用地的评价
（1）数据类型及来源
本次研究的数据获取来源主要包括两个方面，一是继续深度挖掘传统数据的深度和精确度，通过走访张家港市经济技术开发区的国土、规划、经信等相关部门，搜集2016年经开区的企业土地地籍信息和规模以上工业企业的效益信息；二是借助网络工具，通过购买和爬取企业的开源数据（全国企业信用信息公示系统），对现有的企业信息数据库进行深度扩容，补缺缺省企业，提升企业的覆盖度，同时完善企业评价的指标，如企业的运营状态、利润、成立年限、纳税情况、员工数量等，从市场的角度综合评价企业的实际运行状态，提高企业效益分析的精准度，便于指导实施。
（2）建设情况分析
经过统计，张家港经济技术开发区现有企业用地斑块共计1263处，其中根据政府提供的规上企业信息共落实地块图斑251家，占比19.9%；通过网络开源数据识别企业590家，占比46.7%；其余仍有无信息的企业用地图斑422家，占比33.5%。其中现状约有40块闲置工业用地，面积总计185公顷。
（3）企业土地效益分析
采用层次分析（简称AHP）对现状存量工业用地进行综合评价。从评价结果上来看，效益较高的企业用地规模占比为35.4%，主要为规上企业，三个片区均有所涉及，其中北片区主要分布于国泰北路、东片区主要为电力公司、南片区分布于塘市外围东北区域；效益较低的企业用地比重为20.%，主要为规下企业，成立时间久、占地规模小，其中尤以外围乡村企业为主。
（4）更新的潜力分析
按照分级分类的原则对上述要素进行分别评价，设定一、二、三级评价区域，借助Arcgis进行缓冲区计算，实现城市价值的单要素识别系列图。通过对不同要素下的不同分级区域进行加权计算，判断张家港经济技术开发区的高价值区域，并与现状的1263处工业用地斑块进行关联，从而识别现状工业用地图斑的更新潜力空间。
图1 张家港经开区存量工业用地更新的潜力评价图
目前更新潜力较高的工业地块主要集中分布在西片区国泰北路附近、晨阳办事处，东片区东莱中心区以及塘市中心区附近，总计175处工业用地斑块，约计48公顷。这部分空间的工业地块因毗邻城市中心区，交通便捷、环境好、配套服务完善，因此土地价值较高，市场化更新的动力较强。同时该部分空间在现行的城市规划中已经被规划更新为非生产性用地，具备更新的规划基础。
4、结论
通过建立张家港经开区的存量工业用地评价模型，确定了用地分类，包括闲置用地、更新动力强、中、弱用地，企业效益高、中、低等用地。结合现状实施的诉求进行分期，其中前期重点关注闲置用地，主要用于企业自主扩大生产或增设工业研发设施为主，少量根据评估更新为非生产性用地，如公服、绿地、商业配套等；中期关注更新动力强、企业效益低的用地，更新为高收益用地，如商务、商业配套、居住等；后期关注更新动力强、无信息企业，建议更新为高收益用地，如商务、商业配套，居住等。
参考文献：
[1]陶小马，何芳.黄埔江沿岸地区土地置换模式研究[J].城市规划汇刊，2000（5）：34-40.
[2]成汉贤，曹小署.东莞城市工业用地二次开发策略研究[D].中山大学硕士学位论文，2010.
论文作者:顾镔彬
论文发表刊物:《基层建设》2018年第33期
论文发表时间:2018/12/17
标签：存量论文; 张家港论文; 土地论文; 企业论文; 评价论文; 工业用地论文; 集约论文; 《基层建设》2018年第33期论文;