论我国房地产市场的预期性质，本文主要内容关键词为：房地产市场论文,性质论文,论我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
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F293.3文献标识码 A
影响房地产市场的因素很多，其中预期性是一个主要影响因素。特别是在我国房地产市场发展的初级阶段，这种影响更加明显，因此，把握好预期因素影响作用，对我国房地产市场的发展，有着十分重要的现实意义。
一、预期的基本理论
预期是指决策者对那些与其决策相关的不确定经济变量所做的预测。预期直接来源于未来的不确定性，其客观依据是经济信息。预期的准确程度取决于人们掌握经济信息的多少和准确程度，因此可以说经济信息决定经济预期。在西方经济学家中对预期有两种观点：一是“完全信息论”。它包括理性预期学派的新古典经济学家的看法，实际上理性预期理论的前提就是这种“完全信息”的假设。另一种是“不完全信息论”。它包括凯恩斯主义经济学家的一切强调未来不确定性的经济学家的看法，他们认为未来经济形势的变化是不能完全处于人们的掌握之中的，因为人们所掌握的信息总是不完全的，所以难以对未来的经济情况真正做到完全理性的预期。
1.理性预期的涵义
理性预期又称为合理预期，是约·穆思于1961年提出的，在当代西方经济学中十分流行，并由此形成了西方经济界最新的一个流派，即理性预期学派。理性预期是指人们掌握理论与预测相一致。穆思在《理性预期和价格变动理论》中在阐述理性预期概念时指出：预期在本质上与有关的经济理论的预测是一样的。这一理论包含三条假设：（1 ）信息是稀缺的，而且经济系统一般是不会浪费这种信息的；（2 ）预期的形成方式具体地依赖于所描述经济的有关体系的结构；（3 ）一种公开的预测对于经济系统的运转不会产生实质性影响（除非这种预测是根据内部消息做出的）。
从上述三点假设来看，理性预期强调“信息的稀缺性”，把信息作为一种资源来看待。由于人们为了使其收益最优化，将会最有效地利用信息资源，因此理性预期本身就是一种经济行为。第二条假设意在表明，理性预期作为理性经济人的经济行为，在不同的经济体系结构下也会有不同的形成方式。第三条假设则指的是，在预测公开的情况下，各经济单位会根据公开的预测对自己的行为进行调整，因而对经济系统的影响作用会由于这种调整而抵消。
据上述分析可见，理性预期具有两层含义：一是通过理性预期，对某一经济变量的估计必须是该变量的数学期望值，而某一变量的数学期望值是对该变量长期出现的数值的最精确估计；二是在求得某一变量的数学期望期时，参与经济生活的人必须有效地利用一切可以得到的信息，包括一切与估计经济变量有关的经济理论在内，以期得到利益最大化。
2.理性预期与适应性预期的区别
适应性预期是指经济活动参与者将根据自己过去在作出预期时所犯错误的程度来修正他们在以后每一时期的预期。它是由美国经济学家加甘在1956年提出的预期概念。后来美国货币主义经济学家弗里德曼对适应性预期概念加以推广，成为其货币和通货膨胀理论的一个重要的组成部分。适应性预期在经济环境变化较为缓慢的条件下较为适用，但它存在明显的缺陷，即它只是汇集了被预测变量的过去值，由于将来是多变的，因而很难与过去一致。
相比较而言，理性预期理论则克服了这一缺陷，认为：尽管经济当事人的预期值必然有误差，但人们对错误的发现会立即作出反应，把预期调整到与有关变量的实际值相一致的水平，因此，人们在预测未来时不会犯系统的错误。
二、预期因素对房地产供需的影响
预期通常可分为理性预期和非理性预期，在不同的市场条件下，预期的性质不同。预期对房地产市场有着重要的影响，这种影响主要表现在对供需的影响。一方面表现在对房地产需求的影响，另一方面是表现在对房地产供给的影响。下面，谈谈适应性预期和理性预期对房地产供需的影响。
1.适应性预期对房地产供需的影响
房地产需求主要包括投资需求和消费需求，相对而言，投资需求的价格弹性比消费需求大，因此，适应性预期因素的影响主要体现在投资需求上，这种影响比较简单，主要取决于以往的房地产价格。如果过去一段时间房地产需求趋热，价格逐渐升高，那么对需求的预期也就增大，促使房地产价格看涨，最终导致房地产热上加热。反之，需求疲软，市场价格看跌，则购买者可能会进一步观望。
适应性预期对房地产供给也有着较大的影响。当房地产需求旺盛时，投资者对房地产供给的适应性预期，将促使房地产投资进行新项目的开发。由于房地产开发建设存在时间上的滞后性，因而，对房地产供给的适应性预期，往往容易造成房地产供给与需求短期内的严重失衡。
2.理性预期对房地产供需的影响
理性预期对房地产需求的影响，同样表现在两方面，即对房地产消费需求的影响和对房地产投资需求的影响。根据理性预期的前瞻性消费理论，家庭和个人的住房消费主要取决于现行和预期未来的可支配收入，根据现行收入和未来可支配收入的预期，决定当前的和以后的消费。一般情况下，人们对经济发展情况和收入水平的预期，一般会促使对住房消费需求的增加。理性预期对房地产投资需求的影响也是前瞻性的，前瞻性投资意味着在投资决策之前，必须搞清增加投资的边际收益，对资本价格的变化作出预期，并进行跨时期的资本预算。也就是说，人们在投资房地产时，关心的不仅是第一年的收益，更关心今后一段时间房地产的增值潜力，通过一段时期房地产投资的总收益与投资总费用（成本）进行比较，来决定其投资决策。
理性预期对房地产供给的影响，与时间有较大关系。从短期来看，经济条件以及房地产需求条件变化（例如，税收政策、利率等变化），具有理性预期的房地产投资者将扩大投资，增加房地产供给。在这一点上，凯恩斯主义经济学家与理性预期学派经济学家持同样的观点。从长期来看，由于理性预期的作用，房地产需求等条件的变化不会对房地产供给产生影响，房地产投资者可以根据已掌握的大量信息，调整对未来房地产市场形势的预期，使预期趋于完善而合理，并根据这种预期，决定自己的投资策略，使整个房地产供给保持在合理水平，使房地产供需达到较为正常、均衡和稳定的状态。
三、我国房地产市场的预期性质
从近年来我国房地产市场情况看，预期性质很难简单用理性预期或适应性预期的性质去界定。市场预期是介于适应性预期和理性预期之间的一种准理性预期，这种准理性预期不同于理性预期，具有不稳定性，同时又克服了适应性预期过于简单的特点。
从房地产市场投资者来看，在市场中，每个投资行为主体（投资者）的预期是不同的，这种不同主要来自于行为主体获取信息、处理信息的方式不同，可以把房地产投资者的预期视为一个函数，这个函数与上一时期的实际价格及期预期、实际收入及其预期、本期的收入预期和政策变量等多个因素有关。在我国，房地产投资者的公众预期函数具有如下共同特征：首先，预期不稳定，具有较大弹性，主要是受政府政策的影响。90年代我国房地产市场的波动情况就充分说明了这一点，1992年受小平同志南巡讲话和国家政策影响，人们对房地产价格具有良好的预期，海外人士也纷纷进入国内市场进行房地产投资，结果造成1993年的房地产过热。1993年底，为了控制过热的房地产市场，政府采取紧缩的政策，房地产迅速降温，人们的预期因素也起了很大作用，人们预期房地产价格可能再降，结果造成房地产价格一跌再跌，持续了多年的房地产低迷。其次，从我国房地产投资者对信息的处理方式来看，由于大多数投资者缺乏足够的经济学、投资学以及相关知识，加上我国房地产市场发展还很不完善，因而就难以充分应用房地产市场信息。
从房地产市场的特点来看，理性预期理论认为，投资行为主体必须拥有足够的可能获得的信息，但是，由于房地产市场效率较低，房地产市场的信息是不对称的。我国房地产市场投资者和消费者的预期形成一般只是根据房地产价格上涨等直接从市场可感受到的信息，并不是通过对货币供应量、宏观经济环境等经济因素对公众预期起决定性作用的信息。同时，房地产市场具有区域性的特点，信息来源渠道也十分简单。因而投资者无法拥有足够的信息去判断。
从房地产市场结构来看，理性预期是在一定的经济结构基础上形成的，而我国正处于转轨时期，随着改革的不断推进，经济结构不断调整，房地产市场也处于从无到有、从不成熟到成熟的发展过程中，市场结构变化很大，因此，房地产投资者的预期也是由不理性逐渐向理性过渡。在市场发展还不完善的情况下，投资者也难以作出理性预期。
综合上述三个方面，可以认为，我国投资者对房地产市场的预期已经跨越了适应性预期阶段，但是，与理性预期又有一定差距，可以说，这种预期是界于适应性预期与理性预期之间的准理性预期。这种准理性预期是不稳定的，是投资者利用过去的信息、当前所能利用的信息及自身所具有的经验和知识对房地产市场未来值的判断，它既不同于适应性预期过于简单的特点，又有别于理性预期。
四、准理性预期与我国房地产市场的政策取向
根据上述分析，我国房地产市场预期具有准理性特点，因此，房地产市场政策必须结合这种预期特点进行制定。
1.制定房地产政策必须坚持稳定性和灵活性相结合。理性预期学派认为，政府和公众在进行理性预期的过程中处于不同的地位，政府的决策相对于公众的对策而言，总是被动的、滞后的，因而效果不大，所以政府最明智的政策是长期保持不变的政策，政府政策只有通过长期作用才能显示其效果，这就是理性预期学派提出的核心命题“政策无效论”。因此，理性预期要求政策相对稳定。而适应性预期则要求通过政府政策的变化对预期进行调整。我国房地产市场的准理性预期，既具有一定的理性特征，也具有适应性预期的简单特征，因此，针对这一特点，我们在制定房地产政策时，还应当坚持稳定性和灵活性相结合。所谓稳定性，就是要避免政策的大起大落，保持一段时间政策上的相对稳定。在这方面，我国以往的实践也已取得一定的经验教训，九十年代初的房地产热，和后来为此紧缩银根付出的代价，都说明了这一点。所谓的灵活性，是指在保持相对稳定的情况下，我们还根据房地产市场的实际状况，在某些特定时候利用政策对房地产市场进行微调，以保持房地产市场的健康发展。如，当前，在商品房出现大量积压时，我们要采用一些政策性手段进行消化，以维护市场的稳定发展。
2.政策的重点必须放在改进市场环境方面，尤其要增强房地产信息市场的建设。由于我国房地产信息很不对称，总的来说，公众和政府在预期方面是不平等的，公众的预期能力弱于理性预期。因而，形成正确预期的可能性减少，这不利于政府政策发挥作用。因此，今后必须在房地产信息市场的建设方面多下功夫，努力减少信息的不对称性，提高投资者对房地产的预期能力，使市场能朝着政策制定者所希望的方向发展。
3.结合预期特点，不断优化住房抵押贷款市场结构。应该看到，虽然我国房地产预期还未达到理性预期阶段，但投资预期的能力正逐步提高，因而房地产消费的观念也不断更新。相比之下，我国房地产抵押贷款市场的发展却显得相对滞后。这种情况要求我们必须加强抵押信贷市场的建设和不断创新，特别是针对房地产消费者的需求特点，提供多样化的金融工具，以适应不同消费者的不同需求。目前一些发达国家的房地产抵押市场比较丰富，有效地刺激了房地产市场的需求，例如，根据消费储蓄生命周期模型设立非等额贷款偿还方式，充分考虑收入在生命周期中有上升和下降的时期，结合通货膨胀与货币收入的实际购买力进行贷款偿还方式的设计。这些都是值得借鉴的。