广西南宁 530200
摘要：随着我国不动产登记条例和相应规章制度的发布与实施，国家相关部门对不动产测绘技术的重视程度逐渐加大，但在开展不动产测绘相关工作的实际过程中出现了各种各样的问题，给我国不动产登记及其相关工作带来了极大的阻碍。本文从我国不动产测绘现状出发，讨论分析了不动产测绘工作面临的各种问题，并针对实际问题重点分析了新形势下我国不动产测绘技术优化管理的相关方案和具体措施，旨在给相关工作人员带来一定的启迪和思考，进而为我国不动产测绘工作做出一定的贡献。
关键词：产权登记；不动产测绘；新思路
前言
不动产测绘工作主要是指对房屋占地面积、房屋面积、集体用地面积等进行测量、记录和整理储存，进而全面掌握我国土地资源利用的具体数据和利用效率，为广大人民群众的合法权益提供一定的法律保障，从而促进社会民生的和谐和国家的进一步发展。在我国不动产登记制度变革过程中，不动产测绘逐渐演变为不动产登记的重要内容，更是我国法律明确要求的初始登记或变更登记的必备材料。测绘结果的准确性直接影响到政府不动产登记的公信力和影响力，因此政府相关部门应提高对不动产测绘和登记的重视程度，以期获得各地区房屋指标的具体数据和信息，从而做出科学有效的城乡用地规划。
1 不动产测绘现状
1.1 同类不动产测绘实际执行标准随地域的差别
而有所不同在遵循国家有关部门对不动产测绘基本规章制度条例的基础上，我国各省份应该充分结合自身的相应情况对国家相关条例标准进行补充和细化。例如，北京、上海、四川、新疆、西藏等各地应该分别制定符合自身情况的地方测绘标准，切实执行国家对不动产登记的相关要求。而在同种类不动产测绘过程中，各省市执行的测绘标准往往需要根据实际情况进行相应的调整。例如房产测绘登记过程中，不同省份的调查单元、测绘基准、面积测算的相关要求以及测绘分幅标准等都有所不同，需要相关工作人员根据各省市的具体情况执行相应的测绘标准。
1.2 不动产测绘标准随类别的变化而变化
测绘技术是为规范行业管理制度、提高行业管理效率提供支撑和服务的，因此针对不同种类的不动产现行的测绘标准有所不同。首先，不同种类不动产的测绘要求有所不同。土地、海域等是不动产的重要载体，测绘的目的主要是确定土地、海域的具体位置和相关数据信息，为保障不动产权益人和国家的利益做出一定的贡献。而房产测绘主要是为了产权登记或变更等，主要通过测量手段计算出房屋的建筑面积等重要信息，为城乡规划布局打下一定的基础。其次是调查单元不同。为有效保证我国不动产登记、测绘结果的统一有效，国家有关部门规定统一划分不动产调查单元。然而，在开展不动产测绘工作的过程中，不动产所属种类不同，对调查单元的划分标准也有所不同。例如，地籍调查的基本单元是宗地，房屋调查的基本单元是户，海籍调查的基本单元则为宗海。再者，不动产测绘基准也会随着不动产种类的变化而变化。房屋和土地测绘的国家标准要求是 1980 西安坐标系，而草地和海籍的测绘标准都采用 WGS-84 坐标系。此外，针对不同种类的不动产，其测绘所需的进度指标、数据获取方法、面积测算方法等都有所不同。因此，相关工作人员在对不动产进行测绘时，要根据不同的不动产种类执行相应的测绘标准。
2 不动产测绘面临的问题
2.1 难以有效整合不动产测绘成果
众所周知，不动产测绘成果的整合主要是指不动产登记测绘成果的整合，是从不动产统一登记的需求出发，对需要登记的有关内容进行数据的整合，尽可能地将林木、草地等各种资源的权属划分清晰。在此过程中，主要有以下几个难题：首先，相关部门分管各自的测绘成果，将这部分测绘成果进行处理和整合需要大量的人力物力等资源。其次，各部门的测绘成果所采用的测绘标准并不统一，使得不动产测绘成果的整合工作量大，并在一定程度上降低了其整合效率。最后，各类测绘成果时间较久，数据信息在收集保存等方面存在着一定的问题，不利于整合工作人员理顺各类测绘成果之间的关系。
2.2 难以制定不动产测绘统一的单元划分标准
在不动产登记测绘过程中，国家相关部门制定统一的不动产测绘单元划分标准的难度较大。首先，不同管理部门界定标准有所不同。例如，林业部门和国土部门基于各自的权利义务对林地的认定标准不同，使得同一块地可能出现两个不同执行标准的情况。再者，随着人们对土地资源的进一步开发和利用，土地的各项权利逐渐发展到空中、地表和地下的三维系统，因此，我国传统的二维平面测绘单元显然已经不能满足三维土地资源开发的不动产测绘的实际需求，在很大程度上增添了不动产测绘具体工作所属部门划分的难度。
2.3 难以制定不动产测绘统一的技术标准
在我国，不动产测绘有着较长的历史和较丰硕的成果，而国家各部门分割式的管理使各类不动产测绘成果在对象范围界定、准确度要求、成果标准化和信息化等方面存在着一定的差距。同时，大部分的不动产测绘在国家和地方层面都有着其特定的技术标准和规范，而不动产测绘的标准既需要考虑过去测绘成果的可转化性，又必须便于相关工作人员进行统一登记，因此，国家相应部门在制定不动产测绘统一技术标准时往往面临极大的困难。
3 新形势下不动产测绘技术优化
3.1关键技术。
对不动产测绘技术进行优化，需要着重考虑不动产测绘相关的关键技术，包括不动产测绘的数据内容与指标、支撑不动产测绘的相关技术和不动产测绘成果有关平台的建设等，而不动产测绘技术框架大致如图 1 所示。在不动产数据内容和指标方面，国家相关部门可着力构建统一的数据分类体制和数据表达模式，从而有效统一不动产登记管理制度，使得土地、房屋、草原等相关管理部门之间能够实现数据信息的共享和兼容。在统一数据体系时，相关管理部门可从要素分类、属性与编码分类、指标分类和表达方式分类等四个方面为不动产测绘、数据表达与整合做出一定的贡献。
图 1 不动产测绘技术框架示意图
3.2支撑技术。
众所周知，不动产测绘的支撑技术主要包括空间基准技术、数据获取处理技术和质量检验技术。就空间基准技术而言，我国 2008 年以前不动产测绘成果大多是基于1980西安坐标系或 者其他各省市地方坐标系的数据，而 2008 年以后，我国采用 2000 国家大地坐标系（CGCS2000 坐标系）作为不动产测绘统一的坐标系统，而两部分测绘成果往往由于坐标系的不同而无法进行统一的不动产登记处理或其它信息整合。因此，有关工作人员提出采用统一的空间转换方法，将其它坐标系下的测绘成果转换为 CGCS2000 坐标系下的测绘数据。为有效实现大范围的数据共享，首先，需要确定不动产测绘成果的转换范围，将同一省市的不动产测绘成果进行整体转换还是分区进行转换，其次，需要根据不动产所属类别和当地实际情况选择合适的转换模型，尽可能地减小由于坐标系转换而对不动产测绘数据造成的精度损失。最后，工作人员应确定同一测绘标准下的大地坐标系和平面直角坐标系之间的转换及其计算方法。
结 语
总之，不动产测绘是一项长期性、基础性、专业化程度高，而且直接关系社会民生的工作。因此，国家有关部门应提高对我国不动产测绘的重视程度，切实提升不动产测绘的专业技术和管理水平，从而更好地完成不动产登记目标，最大程度上维护国家和人民的利益。
参考文献
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[2]孙爱兵.不动产统一登记推进过程中存在问题及对策研究[D].郑州大学，2016.
论文作者:黄丹娜
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年2期
论文发表时间:2019/6/6
标签：不动产论文; 坐标系论文; 成果论文; 标准论文; 数据论文; 国家论文; 我国论文; 《建筑学研究前沿》2019年2期论文;