（南京市江宁区房地产交易中心，江苏南京211100）
摘要：在房屋建设和开发过程中，会由于多种原因造成房屋预测面积和实测面积的差异。在这种情况下，需要开发商、测绘单位、施工单位和房产管理部门等单位共同努力来减少误差。此外，随着科技进步和社会发展，房产测绘方法和测绘工具都应该不断得到改进和完善，并且需要采取一定措施提高测绘单位的测绘技术和水平。
关键词：房产面积测绘；差异；原因
前言
在进行房屋面积的预测绘和竣工测量时，要先明确其区别，再根据其不同用途及作用开展合理有序的测量通过精确、细致的测量，做到对房屋面积的真实反映，为减少房屋面积的全日纷提供科学依据。
1房产预测绘和竣工测量的基本概念
房产测绘指运用测绘仪器测绘技术、测绘手段来进行房屋、土地及其房地产的权属状况位置自然状况数，质量以及利用状况的专业测绘。
房屋面积预测绘是指在房屋预售之前对房屋面积的测绘以计算求取房屋面积，预测算面积即指对尚未竣工的房屋预先计算的面机房屋开发建设单位在领取商品房的预售许可证时，需要由具有测绘资质的测绘单位（经过房地产行政主管部门认可的）依据房产测量规范的要求根据规划核准图纸或设计，对图纸上标注的尺寸进行变氮在这个测量阶段，正处于施工阶段或者还没有开工建设的的房屋并没有实际面积可供测量。在这种情况下，如果想获得房屋面积的一些数据，便只有来自于房屋设计的建筑施工图了。如果可以，不妨再辅以结构图来确定房屋的总建筑面积以及每单元的建筑面积。
竣工面积就是由专业的测量机构对竣工的房屋面积进行的实际测量在房屋竣工验收后，房屋开发建设单位会依据国家房产测量规范，委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考规划图纸以及竣工图纸预测算数据，对竣工后的房屋开展实地勘测、绘图、计算并得出实测面机在进行竣工测量时，房屋施工已经全部完成这时，就可以安全的接触到建筑物而且可以顺利地进入室内开展测量工作，获得房屋面积的实际数据了。
进行竣工测量的原因多为在施工过程中开发商有可能会修改图纸，这个修改就可能会造成预测绘即原始预测面积与竣工面积即实测面积存在较大差异。所以，有必要在房产竣工时开展竣工测量。
2预测算与实测面积的差异分析
2.1计算规则的改变
目前，房产测绘主要依据的是2000年8月1日实施的《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000、GB/T17986.2-2000），该规范明确了房屋产权面积的测量要求，是一个原则性和灵活性相对平衡的规范，符合当时经济发展的需要。但在新的形势下，由于房屋建筑风格不断创新，房产测量在个别环节上存在不统一的情况。再加上《房产测量规范》的一些计算规则不够细化，造成了理解不统一，从而使得各地方、各测量单位的计算标准也不统一。对于技术上规则的改变，若对于面积的影响较大时，应考虑维持原预测算的计算规则，但对于政策上的规则改变，就必须按照新规定执行，这样才能通过房地产行政主管部门的审核。
2.2设计变更引起的面积差异
商品房预售面积计算使用的报建图往往很粗略，无细化开发商通常会在报批后重新修改设计，使各项功能更明确、具体。若使用报建图纸进行预测算，势必造成竣工面积与预售面积差异较大。但如果按照后期修改的设计图纸计算预售面积，虽然与实测面积差异不大，且能有效避免开发商与业主的矛盾，但却无从发现报建与实地的差别，失去了房产测量环节对其的监督作用，同时也会造成开发商肆意更改设计，使其经济效益最大化。所以对在预售面积测算时最好还是以报建图纸为准，但在委托测绘时委托单位需要提交齐所有的变更设计通知单，对于较大变更需要提供规划部门的变更批复。目前，威海市在委托测绘时需提供威海市图纸审查中心盖章的施工平面图，这就避免了较大差异的发生。
2.3施工变更引起的面积差异
（1）建筑物的总长度和宽度增大或减小，从而引起整幢的建筑面积增大或减小。
（2）建筑物的外墙体的厚度增大或减小，从而引起整幢的建筑面积增大或减小。
（3）房屋的使用功能发生改变，如成套住宅、商业服务的使用功能变更为整幢或部分楼层使用的设备用房，从而导致各房屋或部分楼层的房屋的建筑面积的增大。反之，若设备用房变更为成套住宅，那么共用建筑面积相应减小，会导致各房屋的建筑面积减小。
（4）设备用房的尺寸或分摊范围发生变化，会引起各房屋的建筑面积的变化。
（5）幢的垂直交通和水平交通的面积增大或减小，则各房屋的分摊面积会增大或减小，导致各房屋的建筑面积也随之变化。
（6）房屋的套内建筑面积发生变化，从而引起预、实测房屋建筑面积有差异。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆例如预算时图纸显示为飘窗，不计面积，实测时飘窗变为落地窗，则计算全面积；预算时为不封闭阳台，计算一半面积，实测时改为封闭阳台，则计算全部面积等等；预算时为露台，不计套内建筑面积，实测时却发现在上方加建了永久性上盖，应按阳台计算一半建筑面积。以上几种情况对套内建筑面积的影响都是很大的。
（7）幢的总层数发生变化，如增加一层或减少一层，都会引起各房屋建筑面积的差异，特别是增加或减少的楼层中，若包含供本幢使用的设备房时，各房屋的建筑面积变化尤为明显，若其中包含的由本幢共同分摊的共用面积越大，所引起的房屋的预、实测建筑面积差异越大。
2.4施工误差及测量误差引起的面积差异
在实际建造时由于施工原因，墙体厚度有可能达不到或者超出了原来设计的厚度。实测时，测量人员要对房屋的外墙尺寸以及各功能区的分隔尺寸进行复核，如果达不到或超出原设计厚度，均以实际测量厚度为准。这样就会对房屋的建筑面积产生影响。
2.5测绘人员计算错误导致的面积差异
（1）楼梯的分摊去向有误。经常会出现二层以上使用的楼梯分摊给了一层，或者是分摊给了未使用的楼层。（2）预算时因参照电子图，导致房屋尺寸与报建图纸以及设计变更不符。测量人员通常是按照电子图来绘制图元并计算面积的，但往往有些委托方提供的电子版平面图与纸质的不符，如果不细心核对两者的差异，必然会导致错误。（3）复式住宅的阳台漏画。有些图纸上标注的露台，但屋顶上却有楼板盖住，其实际功能为阳台，容易漏看。
3房产预测绘和竣工测量的具体实施
3.1制订统一的房地产测绘技术标准，做到有法可依
我国地域辽阔，位于不同地域的房屋结构样式不同，有的还极具民族特色在进行房产测绘时需结合本地实际制定有关的规章制度和业务流程，制订具体的实施细则，为房产面积的测算提供更切合实际更具操作性的技术规则，以有效降低在面积测算中对公共建筑面积分摊认定的自由裁量权，切实保护房屋权利人的合法权益，尽量减少房产面积的争议和纠纷。
3.2成立房地产测绘管理机构，加强监督管理
各地房产行政主管部门应建立健全测绘执法监督体系，搞好房地产测绘的管理监督。还要建立新建项目备案制度，在项目立项后编制房地产测绘计划，对重大测绘项目要进行统一招标，经过统一监督完成。
3.3房屋面积预测绘的实施
第一，收集及分析资料进行房屋面积的预测绘时，首先要对图纸进行检查。检查时需要注意核实该图纸是否能真正完全地说明待预测绘房屋的状态在核实过程中，有时会出现疑问。如果有疑问时，需要及时查看房屋结构的施工图纸，待再次明晰后对预测绘的资料进行补充待将资料完备以后，就可以就签订房屋预测绘与委托方签订委托合同了。
第二，房产面积预测绘的方案要预先确定房屋面积预测绘开展在房屋竣工之前，预测绘时因为没有实际房屋可供测量，所以所得数据是完全按照设计图纸而得出的。待开始计算面积时，首先要确定预测绘的方案可先运用专业的房产面积测算软件将图形绘制出来之后要计算出各区域的面积以及公用部分的面积。
接下来，进行分摊，填写，公摊面积认定表，交委托方认可，加盖委托方公章后，返回，归档保存。
3.4房产竣工测量的实施
第一，开展外业测量，进行数据的采集在房屋竣工验收以后，房屋交付使用之前，房屋开发建设单位必须委托专业测量机构开展外业测量外业测量时，分别量出各边长的数据，画出房屋现状的平面草图。测量中如果遇到特殊结构，如不够22m高或阁楼时，要进行精确测量，还要做到对现场状况的详细记录；
第二，核对内外业数据，外业数据采集测量完毕后，要和设计图纸尺寸进行严格的对比。在对比时，可按如下标准进行门，按竣工后房产的实际测量计算面机在房屋预测绘中，其面积只是用来预售。而在进行商品房销售以及登记房屋最后的产权面积的时候，所要求的合同面积不能使用预测绘的面积，而必须是竣工测量后的面机所以，要进行竣工测量面积和房屋面积预测绘的对比，选择与实际外业测量尺寸相符的设计图纸，并按照其尺寸计算面机计算时，最容易出现两种情况。第一种是在实际施工过程中，竣工面积和预测绘面积是一样的，即没有任何和面积有关的变化，这是一种比较理想的结果;第二种是在实际施工过程中，竣工面积的测量和预测绘面积出现了变化，这种变化大致可分以下方面：小而言之，有个别部位的修改，如增加或减少，以及尺寸大小的变化大而言之，工程套内建筑面积或公用面积发生了变化这时需要重新进行绘图，并需要委托方提供工程变更单，并重新签订委托合同；
第三，成果报告。（1）竣工测量的成果报告的主要形式有门，用于产权产籍管理的1：500全要素丘图一份；（2）打印到产权证上的分层分户平面图；（3）测绘成果的电子数据。
4结语
房屋的面积大小直接决定着房屋的总价，广大消费者对同一房屋在预测和实测前后的面积差异非常关心。因此就房屋面积的预测绘和竣工测量的概念、差异以及实施的分析是很有必要的。
参考文献：
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[2]李雷．竣工前后房产面积测绘差异原因分析[J]．科技资讯，2013（14）
[3]刘永祥．建设工程竣工规划验收测量面积计算与分摊测绘与空间地理信息[J]．测绘与空间地理信息，2013（07）
论文作者:殷建军
论文发表刊物:《建筑建材装饰》2015年8月下
论文发表时间:2016/8/31
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