摘要：目前我国的城市化建设正在如火如荼进行，由于我国土地资源需求与城市化之间的矛盾已经越来越明显。所以，城市开发的潮流就转向了一些中小城镇。目前我国对城市化建设的新要求就变成了扩容提质。小城镇中的城市化建设在执行中出现了偏颇，单单着眼于扩容量，却忽略了提升质量。人地矛盾本身就是我国国情中最现实也是最重要的矛盾之一。这种城市化建设中的重量轻质的现实情况，不但会使得人地矛盾加剧，同样的也不符合科学可持续发展的要求。本文就从小城镇中旧区改造存在的问题出发，对其改造的思路以及对策进行详细的研究。
关键词：小城镇；旧区改造；对策
一、改造小城镇旧区中存在的问题
经过这么多年的发展，对城市化的建设我国也有了一定的心得以及技术，目前新区的规划以及建设都能够严格按照国家标准进行，规划快，施工快，质量高。对于政府来说，新区更容易有政绩上的突出；对开发商来说，快速高效的施工能够带来更多的利润。
与开发新区相比较，小城镇的旧区自身大多都是老房子，而且旧区建设之时并没有进行合理的规划，就表现的比较脏、乱、差。如若进行二次开发和改造，首先难度就是一个值得深思的问题，除此之外，时间、投资、效益等等方面都比新区相差不止一筹。影响改造小城镇旧区的原因可以概括总结为以下几点。
（一）历史遗留问题
相比于新区建设，旧区的建设时间大多很早，而且在建设的时候并没有进行合理细致的规划，导致功能分区混乱。进行局部上的改造根本无法从本质上改变旧区中功能分区混乱的现状。只有站在全面的角度上，对旧区中的公路分布、基础设施、人口的疏散以及安置等等进行考虑。这些需要考虑的方面全部都是当时规划建设不全面留下的。
（二）小城镇旧区中的社交关系复杂
那些长期居住在旧城区中的人们，通过长时间的交往已经形成了一种相对稳定的社交以及邻里关系。一旦旧区进行改造，人员就需要进行疏散，那么这些人员的长时间稳定的邻里以及社交关系就会土崩瓦解。而且这种倾向基本上都只存在于老年人群体中，这些老年人因为自身年纪的原因十分珍惜自己长期所处的环境，不愿意去适应新的环境。
（三）旧城区的建筑年代以及补偿无法统一
在小城镇的旧城区中，建筑物的建造时间、结构以及自身质量等方面都存在着差异性，不同于现代新城区建筑的规模化建设、时间清晰、质量相近等等特点。所以在进行拆迁的时候，补偿和安置方面没有办法进行统一。
（四）破坏了旧区中人民的就业习惯
在小城镇中的部分居民是在人们的生活需求上进行就业的，对旧城区进行了大规的改造之后，这些依赖于旧区就业的人民瞬间就会失业，这对于他们所在的家庭来说是一个毁灭性的打击。
（五）资金上的困境
就从目前整个的城市化建设来看。小城镇即便有了资金的投入，绝大部分还是集中在新区的建设中。旧区只有很小的一部分投入。在这样的情况下，政府以及市民往往无法进行选择，开发商也会从中作梗，以牺牲政府和居民的利益为代价进行开发，往往会产生很多严重的遗留问题，十分不利于社会的安定。
（六）产权上的复杂
小城镇中的居民组成比较复杂，其中还包含着农业人口，拆迁中的集体土地以及流传下来的宅基地的补偿也是一个很复杂的问题。
二、小城镇旧区改造的思路与对策
无论是哪个小城镇中的旧城区，相比于新区来说，旧城区所处的地段都可谓是真正的黄金地段。而且旧城区的新一轮改造对任何城市以及政府来说都不是一蹴而就的事情。同时，旧城区的改造从政府、居民、开发商三方面来看，都是一个难得的新一轮发展机遇。政府可以通过对旧城区的改造，振兴自身的经济，美化城市形象，完善自身的功能、恢复旧城区升级等等。而对于居民来说，旧城区的改造可以让居民获得更好的居住环境，提升自己的生活质量。旧城区的改造过程必须遵循这样一个原则：政府、居民、开发商三者利益兼顾；经济、社会、环境三方效益兼顾。
（一）政府实地调查，统筹规划旧城改造
小城镇进行旧城区改造的时候，政府首先应该进行实地调查，做到对改造区域内的房屋状况有一个全面细致的了解。
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1.立足于总体规划，做好改造旧城区的专项规划
这个旧城区专项规划，应该保证如下目标的达成。第一立足于城市的总体布局，将改造区域的地区优势或者是具有的某种特殊能力进行展现。第二将区域内的土地承载容量经过改造之后控制在合适范围之内。第三要保证改造完成之后各项基础设施能够得到真正意义上的完善。第四保证公共空间和居住空间的平衡。第五针对不同的地理分段，制定不同的改造方法以及时间。最后，保证区域内的绿化水平以及土地自身的保值和增值
2.保证住房建设规划的质量
切实落实国家有关住房建设规划方面的政策，以便保证能做到对改造区域内的住房建设进行全面的监控以及知道。
3.地价评估工作的开展
在级差地租的原则之上，对旧城区的功能分区不同导致不同地段进行地价的评估工作，做到地段上的合理搭配。
4.物业评估工作的开展
政府需要组织专业人员实地考察改造区域内的建筑现状以及本身的残存价值，以此来估算各种改造方法的成本。
（二）保证改造过程的公开透明，确实保证居民的监督权
旧城改造牵涉最多最广的就是广大居民的利益，面对数量繁多的利益群体，政府想要旧城区改造工作顺利开展，取得当地居民的信任以及支持就显得至关重要。取得居民的支持也是以人为本思想的体现，同时也是在城市规划发展中的社会公平以及福利经济的理念的体现。旧城改造过程中的各个环节以及各种政策的制定诸如旧城改造规划设计、拆迁安置和补偿等等方面都需要通过听证会、评议会等方面让居民实际的参与到其中，让居民对政策的制定和修改保有最起码的知情权和监督权。与此同时，还应该建立和完善合理有效的公众参与机制，避免因为政策漏洞以及不透明的操作使得居民丧失应有的权利以及利益。以此来保证改造过程中矛盾的及时解决，进一步保证旧城区改造和谐推进。
（三）切实保障中低收入人群的基本生活需求
小城镇中的旧城区基本上都是传统的街坊社区。自身有着新城区所没有的时间悠久、人员密集程度高、职业构成复杂等等特点。在旧城区中，除了家庭中的年轻一代有固定工作之外，其余的成员基本是依靠居住区人民的生活需求而从事个人商业，比如：小商店、早餐摊位、理发店等等。经过经年累月的发展，彼此之间已经形成了相对稳定的消费关系。如若直接进行大规模的拆迁改造，势必会对这些依靠社会交际网络谋生的人群的基本生活需求造成毁灭性的打击，很容易引起新的社会问题。
面对这种情况，政府可以考虑从以下几个方面来保障这些中低收入人群的基本利益。第一点，就是继续保持一定程度上的旧城区土地混合使用，保持原来的商业机构模式。第二点就是加大投资，对于接受整改的个体工商业户，给予资金上的支持。第三点就是从立法上入手，建立健全的中低收入居民的社会保障机制，在切实保证居民应得的拆迁利益的基础上，适当给予生活补助。
（四）创新旧城区的开发模式
由于资金上的困境以及旧城区居民乱搭乱建现象的加剧，使得大型投资商不愿投资，小型投资商又没有能力。而且旧城区的中低收入人群渴望改善自身的居住环境但又负担不了高额的房价。在这种情况下，就需要创新开发模式，以便满足不同人群的需求。可以从以下的几个方面来考虑：第一个就是引进外资，对难度高、投资大、周期长的项目给予适当的补贴或者是减免，亦或者可以在新区地段中进行补偿。第二个就是针对乱搭乱建现象的管理，在一定的范围内允许居民自行搭建房屋，但必须根据国家的政策标准要求进行，对本来的宅基地进行重新测量，保证居住者确有其屋。
三、总结
新城区的开发在现代社会中都可以做到阶段性开发建设。旧城区的改造才是城市化发展的永恒主题。现在城市化发展都集中在小城镇的旧城区改造上，由于旧城区中人员基数大，且其中社会关系复杂，进行改造的难度相当之大。而且这本身也关乎旧城区内居民的切身利益，不可在牺牲群众利益的基础上进行城市建设。本文从目前小城旧城区改造存在的问题出发，在后面详细的探讨了旧城区改造的对策。希望可以对今后小城镇旧城区改造方式有一些帮助。
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论文作者:陆小安1,田波1,王露倩2
论文发表刊物:《基层建设》2019年第10期
论文发表时间:2019/7/24
标签：城区论文; 居民论文; 小城镇论文; 旧城论文; 政府论文; 区中论文; 新区论文; 《基层建设》2019年第10期论文;