摘要：随着房地产事业的不断兴起，我国城市化建设规模不断提升，也推动了我国房地产行业的发展。景观效果和成本高低是景观工程的两个重要评价指标，需要在客户满意度和成本支出中选择一个合理的平衡点。不剥离成本单独评论景观效果、谈论设计方案，也不能不讲景观效果一味追求低成本。项目规划阶段就为景观做好定位；材料采购工作为设计和施工做了重要的衔接，也是成本控制的一个重要环节；施工和后期养护工作都是为景观效果的展现提供强有力的支撑。因此，房地产景观成本的成功把控需要公司上下全体努力。此次主要是针对房地产景观工程管理与成本控制展开分析，希望能够为相关人员提供一定的理论借鉴。
关键词：房地产景观工程；成本管理；成本控制
1、景观工程成本构成及特点
1.1景观工程成本的构成
众所周知，房地产景观工程成本主要是由间接成本和直接成本所组成。工程间接成本是指，不能直接体现工程内容的费用，比如说工程排污费用、工程保险费用等等，此外还包括现场管理费用，以及与项目有关联的管理费用。而直接成本，主要包括辅助材料费用、人工费用、材料费用、以及机械费用等等。而在材料费用中，其中又以绿化苗木费用以及种植土方费用弹性最大，比较难以控制成本。所以，房地产企业在建造房产景观工程时，需要的景观材料尽可能的自行寻找苗源，有利于提升苗木的质量，并且价格也远远低于市场价格，从而实现成本的有效控制。尽管此过程较为艰辛，需要投入较大的精力，但是苗木的优质质量有利于提升景观工程的整体价值。
1.2景观工程成本构成特点
房地产景观工程成本构成特点，主要包括下面四个特点：（1）工程涉及范围比较广泛，并且在具体的施工过程中，又包含了很多类型工种，具有多专业大交叉性，并且施工所需要的材料种类繁多，材料明确也不具有规范性，增加了主材的询价难度。（2）计价过程中专业定额的选取多样性，一些子目可以根据市政专业、装饰专业以及土建专业进行计价，计价参考的差异性容易影响最终定价效果。（3）分项工程的工程量比较小，子目也比较多，易于形成标底清单漏项的情况。（4）绿化苗木无法做到精准的衡量标准，同时在施工过程中，容易受到季节性因素影响，并且市场价格不统一，差异性较大。上述四点内容，不论是单独存在，还是共同存在，都会对房地产景观工程的设计阶段和工程结算造成影响，导致园林景观工程成本出现上下波动的状况，对于房地产企业实施成本控制带来一定难度。
2、如何解决现阶段园林景观工程中的造价控制问题
2.1 要多角度地科学决策，完善招投标机制
在园林景观工程的招投标阶段，要完善招投标制度，并在评标的过程中恰当引入价值分析法，以各项评价指标的重要程度作为依据，最终选择出最佳最优的设计方案。引入应用限额设计，并在推行限额设计中依靠技术创新来实现工程造价的适当控制。建立合理的招投标体系，有利于项目计划的合理安排，同样对控制工程的造价也比较有利。依据上述相关原因，也就充分要求了在整个招投标的过程中，一定要足够透明，充分明确招投标单位的思想，尤其是针对一些不利的招投标因素进行一定的限制，从而真正地体现出经济市场中的公平竞争。通过对招投标过程的完善管理，将真正技术水平高、质量意识比较强并且有相当工程建设经验的施工单位招标到位。中标单位在施工前签订施工合同，明确单价、控制变更，承担项目风险。优秀的中标的施工单位，是控制好园林景观工程的造价的一个良好基础。
2.2 通过公开论证园林景观设计方案等方式进行造价控制
通过招投标后，中标的建设施工单位要将其设计信息进行发布，发布后相关部门应该组织专家及技术人员针对其设计方案进行评审，并选择适合的设计方案，以减少后期方案的深化及施工期间的变更，从而达到控制成本的目的。争取实现在经济合理的前提下确保其使用功能，在确保其使用功能的前提下追求其外部造型的艺术性，以期用最少的投入创造最大的经济与社会效益。对入选方案和中标方案的公开公示也是不能忽视的，听取多方面意见有利于更加优化其方案。
2.3 更加重视对设计变更的严格管理
在园林景观工程的施工建设过程中，设计方案发生变更调整是常见且不可避免的事情。当然，如果变更发生在在设计阶段，并不会影响到施工，也就不会对工程造价产生影响。如若在施工过程中进行变更，则势必会影响工期同时成本的控制也会受到较大的影响，沟通不及时的话还会造成投资方的经济损失。所以，施工前应严格评审设计方案，尽量减少施工期间方案的变更。
2.4 加强在园林景观施工建设过程中的造价管理
在园林景观的施工建设过程中，施工单位应当严格依据合同内容开展施工建设工作，强化自身的法律意识，把各项资料的记录和收集做好，根据合同内容全面履行，对工程造价进行有效的控制。在施工过程中，对工程量清单中的工程项目统计要简明地列出条目，在此基础上确保工程量清单不出现漏项、错项，从而保证其准确性、正确性和完整性。
2.5 对工程造价变化做到现场签证管理
中标的建设单位在整个施工过程中，要加强对现场施工的管理，尤其要注重督促施工方按照设计图进行施工，对变更洽商、材料代用、现场签证、额外用工及各种预算外费用进行严格的控制。针对对必要发生的变更，首先考虑变更方案是否合理，材料变化是否必要，工程量是否准确，这些均直接影响成本的变化，要随时掌握并严格控制项目费用额度。施工期间，建设单位的现场代表要督促施工方做好各种记录，严格推行现场签证。
2.6 在工程竣工阶段严格审核，加强结算管理
在工程竣工阶段，决算审核人员要严格控制工程预算外的费用，严格审核管理。审核时，应严格以合同内容中的工程量与施工方报送的结算工程量的进行比对。对于施工合同外的结算内容，则属于设计变更或现场签证等内容，更应严格审核。审核施工过程中的施工企业报送的明细表，进行比照。客观、公正、合理，准确地进行计量审核。
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3、加强园林景观工程施工成本控制的措施
3.1建立开源节流成本管理机制
在房地产绿化景观工程成本控制中，规划设计阶段的成本控制属于主要的组成部分。一旦房地产景观工程展开设计，明确工程项目的构成，从而所缩小后期能够优化的空间。因此，在规划设计阶段就展开成本控制至关重要。对于房地产景观工程的规划，务必于房地产总体规划具有相同的规划目标，同步开展，保证绿地面积分布均匀，绿地指标和功能合理协调。此外，在房地产景观工程成本控制管理阶段，开源节流属于重要的管理措施。如果仅仅是开源，或者是只重视节流，均无法实现成本的有效控制，也就无法实现成本管理效能。对于园林景观施工企业来讲，必须具有较高的工程项目成本管理能力，能够基于整个景观工程构建一套切实可行的开源节流成本管理机制。此外，需要对工程的各个项目实际情况做到全面掌握，合理制定成本管理目标，同时将具体的成本管理目标落实到每一个负责人身上，以此提升负责人的工作责任。在施工阶段，还需要监控各个责任人的成本管理质量，开展相应的考核评定，以此确保房地产景观工程项目成本管理能够顺利开展，从而确保预期管理目标有效达成。
3.2对施工系统进行完善
对于房地产景观工程造价的成本管理和控制，基于开源节流考虑，需要工作人员认真审查施工图纸，并且对存在的问题提出具体的解决措施。设计工作人员的主观因素，容易对施工图纸的设计产生一定影响，无法为施工企业提供便利。所以，施工企业在确保房地产景观工程项目质量达标、并且满足消费群体的基础上，充分分析客观条件和主观条件，之后采取具体有效的措施进行解决，从而优化和简化园林工程施工系统，降低施工难度。在业主设计单位同意之后，方可以二次修改设计图纸，之后可以办理增减项目。施工单位在确保自身技术能够充分运用的基础上，还可以考虑引进全新的施工技术、材料以及工艺，从而更加便于施工企业展开施工。不仅极大程度的加快了施工进度，并且还可以保证施工量，增加预算收入。比如说某园林广场的施工过程中，由于是在高温湿热季节展开，施工人员在栽植大树时，常会采取微喷技术，通过喷灌养护处理，有效的促进园林大树成活率的提升，并且有利于园林景观的整体美观效果，增加了园林工程项目的收入。
此外，在选取房地产景观建设所需要的苗木材料时，必须合理编制苗木清单，控制细节成本。在具体的施工阶段，设计人员务必深入施工场所，全面掌握周围环境，以此合理进行调整，提升苗木的存活率，从而防止出现由于苗木死亡而增加企业施工成本的情况。再具体的施工过程中，为了提升建筑施工质量，还需要建筑企业严格审查施工单位的施工资质，确保其由能力承接施工任务。还可以聘请专业的监理人员或者是技术人员，全程监理整个施工阶段，从而提升工程质量，防止出现停工和返工的现象，以此实现房地产景观工程管理与成本的有效控制。
3.3建立景观工程事后评估机制
在房地产景观工程施工阶段，常会受到进度太赶、设计失误、或者是范围交叉等因素影响，导致景观工程出现变更的情况，进而影响施工成本。基于此种情况考虑，还需要施工现场管理人员能够第一时间联系上级人员，及时解决问题，以此防止出现由于拖拉导致的成本增加情况。在房地产景观工程建造结束之后，还需要评估项目，从而为后续工程的事前控制奠定良好的基础。
3.4掌握政策法规，节约投资费用
在房地产景观工程的前期准备阶段，还需要相关人员对当地政策进行充分把握。比如说可以与当地区的主管部门进行协商交流，可以极大程度的节约成本支出，并且还能够有利于实际应用效果的改善，第一、房地产相关人员必须充分、全面的了解地方相关法律法规，第二、加强对相关部门的沟通和协商，详细调查和掌握相关技术问题，获取主管部门的认可；第三、以实际施工工程作为出发点，严格管控各个施工环节，采取丰富有效的管理措施，结合工作经验以此探寻出成本控制措施，利用最少的成本支出建设功能齐全的景观工程。
4、施工阶段：施工工艺标准化，严控设计变更
施工阶段成本控制，要重视图纸交底，要有效控制签证和变更，避免增加无效成本。
1.进行施工图纸交底。招标完成并在施工单位进场后，由建设单位组织各方进行图纸会审交底。参会人员包括：建设单位、设计院、施工单位、监理单位相关专业负责人。图纸交底目的在于：找出图纸缺项漏项部分；各专业之间沟通，减少相关专业施工上的盲点，减少开洞补洞等无效工作；相关单位之间明确施工边界，避免施工时产生有争议的工程量。施工交底会议记录将是工程结算的依据之一，应作好记录，建设单位做好内部审批。
2.严格执行设计变更审批程序。施工过程中，因为各方面原因，需要变更设计。设计变更应经过内部审批后实施，注意审批时间节点，保证审批时间不影响工程进度，保证审批达到有效控制成本。同时应警惕恶意变更，减少施工单位借机索取大额签证或索赔。
3.工艺节点标准化。将施工工艺进行标准化，设计单位设计图纸时选择标准化的工艺作为做法，施工单位按图纸进行施工。工艺节点标准化应兼顾施工和经济性。
5、结束语
综上所述，在房地产景观工程中，成本管理和控制属于非常重要的工作内容，能否展开科学有效的成本控制管理措施，将会直接影响到建设开发成效。作为房地产开发建设管理的重要组成部分，房地产园林景观工程需要同其他管理内容一样，严格加强成本管理，遵循着“全员参与控制”以及“全过程动态控制”的原则，制定切实可行的成本管理措施，以此确保建筑工程能够顺利开展。
参考文献：
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[4]江鹰.浅谈房产园林景观工程成本控制[J].中国房地产业，2012，10（36～37）.
论文作者:庄立防
论文发表刊物:《基层建设》2017年4期
论文发表时间:2017/5/23
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