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摘要：伴随着房地产行业的迅猛发展，各种行业乱象、经济泡沫、金融危机等市场风险也随之而来，对整个国民经济和人们的生活影响重大，甚至还会诱发其他社会问题，因此，通过建立和完善房地产市场法律规制体系，保障房地产行业的健康稳健发展是一个具有极强现实性和紧迫性的问题。本文分析了我国当前房地产市场秩序中存在的三种失灵现象，并在此基础上提出规范市场秩序的法律应对策略。
关键词：房地产；市场秩序；法制
运用法制化手段来规范房地产市场秩序，就是要在充分遵循市场经济运行基本规律的前提下，按照法定程序和法律规定对房地产市场进行法律规定限度内的宏观调控，以尽力达到防范房地产市场风险的发生，从而维护房地产市场的平稳健康发展的目的。当前，我国房地产市场存在的违背市场规律、市场秩序的三失灵现象，也即是“市场定价机制失灵”、“市场监管机制失灵”、“法律机制失灵”，本文针对这种逐利动机下违反市场供需规律、人为扭曲的土地及房屋定价机制，提出了规制我国房地产市场秩序的法律应对策略。
1.房地产市场规律“三失灵”现象
1.1市场定价机制失灵
房地产行业自从上世纪90年代实施市场化以来，发展到今天已成为了我国国民经济的支柱产业，随着房地产行业的迅猛发展，房地产价格也在一路高歌猛进，超出了当前社会生产力水平下人们的实际购买能力，违背了经济学原理中价值决定价格，价格围绕市场供需关系变动而变动的原理。房地产市场的现实是在普通老百姓无法支付对价因而满足不了实际刚性需求的情况下，房地产价格依然高企。建立在房地产开发商获取高额利润回报的动机基础上房屋定价机制，导致了定价机制的失灵，正常的市场定价机制反映不了真实的房产价值。造成这种现象的原因主要是：虽然国家相关产业政策规定房地产是开放的市场化产业，但某些不良房地产开发商为了获取高额利润回报而不惜花重金贿赂政府官员以在土地获取能力上实现“权力寻租”，从而打破房地产市场的竞争均势，囤积大量土地，制造市场供给短缺假象，继而哄抬房价，赚取高额利润。
1.2市场监管机制失灵
国家为了整治房价虚高现象，近几年来，党中央、国务院都将房地产价格整治作为重大民生问题来抓，三令五申要求各地政府加大房地产市场整顿力度，每年的“两会”都将此作为热议话题，但房价还是照样往上窜，这明显折射出了政府监管环节的失灵，监管政策没有发挥应有的作用。房价之所以会出现非理性上涨，有些专业人士认为那是土地使用权的获得费用高。根据我国当前分税制规定，地方出让土地使用权所获得的收入归地方财政支配，这就导致地方政府热衷于出让土地，有时甚至不惜强拆民宅积攒可供出售的土地，而某些地方官员也将大力发展房地产作为彰显政绩的一种手段。房地产的高利润、高回报，促使部分不良房地产开发商与官员相互勾结，通过高价竞买土地向地方政府输送利益，正是这种利益共同体，导致政府监管在一定程度上也难以产生太多效果。
1.3法律机制失灵
法律机制失灵，指的是现行用于规范房地产市场秩序的相关法律法规无法适应并解决房地产市场出现的各种问题。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆比如，《物权法》明确房屋作为购房人的私有财产受到法律保护，其出台让专业人士都认为将会对房地产市场秩序起到一定的规范作用，但市场经济环境下，要求《物权法》尊重所有市场参与主体独立自主的市场自治地位，基于此，《物权法》少有对房地产方面作出强制性的规范，因此也满足不了当前规范房地产市场秩序的需求。此外，《土地管理法》、《城市房地产管理法》等相关法规制度的设计和规定多为较原则性的内容，在实践中缺乏直接的可操作性，亦满足不了当前规范房地产市场秩序的需求。
2.规范我国房地产市场秩序的法律途径
2.1从宪法层面明确保护公民的居住权
居住权是现代文明中人类生存权的一种，82年《宪法》对人权和生存权作出了规定，但却没有对居住权作出规定；虽然，《物权法》有涉及到居住权方面，《民法通则》里也有涉及到，但那都是基于民事法律规范的保护。保护私权的哲学基础是强调尊重独立市场主体的自由意愿，但保护私权下的意思自治不能无边界，无限制的自治只会导致法律秩序的混乱。而正因为《宪法》没有对居住权作出明确规定，民事法律规范对公民居住权保护的法律机制又存在缺陷，所以在房地产市场中，人们的居住权得不到公平的保护，才有了市场秩序失灵现象的发生。现代法社会“私权社会化”，目前我国将居住权纳入私权范畴，而面对的却是房地产市场的不正当竞争乱象层出，也就说明了所谓居住权根本没有得到有效保护，那么，从法律层面上说，所谓的居住权是否存在某种程度上的错位呢？笔者认为，应该将居住权界定为超越私权的范畴，成为社会化或具有公益性质的权利，并在《宪法》中明确规定出来，以提高居住权的法律保护层级，这才能在立法上有效解决我国房地产市场无序竞争的现象。
2.2完善现有的《土地管理法》、《城市房地产管理法》及相关税法
当前，《土地管理法》和《城市房地产管理法》及相关税法是监管和规制房地产行业的主要法律，但这些法律颁布的时候，房地产行业还未发展到目前这种状况，里面规定的内容多为原则性和指导性，缺乏直接的可操作性，在当今这个社会结构多元化和市场经济飞跃发展的时代，房地产行业各参与主体的法律关系越来越复杂，现有的法律在精细化、专业化及时效性方面都还是比较欠缺的，难以满足规范市场秩序的需要。因此，为有效规制当前房地产市场秩序，促进房地产行业的健康有序发展，就必须要进一步深入研究当前房地产发展现状，细化现有的《土地管理法》和《城市房地产管理法》内容，以增强内容的时效性、针对性和可操作性。在税法方面，为了抑制部分地方政府官员为了利用房地产开发来彰显政绩而与某些不良房地产开发商相互勾结现象，可以通过征收物业税等措施，并对投机性的房地产交易加大征税力度，从而完善房地产税收方面的种类。
2.3健全房地产方面的法律体系
房地产是我国的重要支柱行业，对推动国民经济发展发挥了重要作用，既然房地产行业作为一个完整的行业体系，就应该建立起相应的健全完善的法律体系。当前，房地产市场利益关系日益复杂，仅靠《土地管理法》和《城市房地产管理法》发挥的作用是有限的，更何况其规定的内容具有时滞性，而《物权法》和相关税收法律则不专属于房地产法律体系。笔者建议，可以先制定一部专门的《房地产监管法》，用于规范房地产行业违规、违法行为，对参与不正当竞争行为导致市场混乱无序的市场主体，要明确规定追究其法律责任；同时，在《房地产监管法》中还可以规定房地产管理部门及管理人员如果有存在监管不力、渎职、徇私舞弊行为时的惩处措施，从而实现既监管市场违规行为，又监管权力部门的违法行为。
3.结束语
房地产行业的迅猛发展、房地产价格的居高不下一直以来都是人们热议和关注的话题，房地产市场繁荣的背后，也潜在令人担忧的风险，经济泡沫、房价飞涨、金融危机等问题，时刻在提醒着人们要房地产市场的风险一触即发。当前房地产市场违背市场经济规律，出现了三失灵现象，充分说明了房地产市场一定程度上的混乱无序，因此，需要从财政、税收、土地、金融等方面的法律法规体系的建立健全来规范，以提高国家的宏观调控能力和市场监管水平，从而促使房地产市场的有序、健康发展。
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作者简介：
张烨鸣（1983），男，上海人，民族：汉，职称：企业法律顾问，学历：大学本科。研究方向：房地产管理、开发、经营、交易及相关法律法规。
论文作者:张烨鸣
论文发表刊物:《基层建设》2016年9期
论文发表时间:2016/7/27
标签：房地产市场论文; 居住权论文; 房地产论文; 市场秩序论文; 法律论文; 房地产行业论文; 机制论文; 《基层建设》2016年9期论文;