东部部分省市廉租房问题调查之二——江浙：廉租房建设发力，“夹心层”如何覆盖（之二），本文主要内容关键词为：之二论文,廉租房论文,发力论文,江浙论文,省市论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
“在长三角地区，包括廉租房在内的保障性住房建设正在全力推进。”房地产业内评论人士章林晓接受中国经济时报记者采访时表示，比如今年11月1日，浙江省政府与所辖11个市政府签订“军令状”，确认城市低收入家庭住房保障任务的量化指标：在2008年度，浙江省廉租住房将保障1.1151万户，经济适用房新开工313.1万平方米。
其中，杭州市2008年度廉租住房将保障3254户，经济适用房新开工135万平方米；宁波市廉租住房将保障3000户，经济适用房新开工30万平方米。
而且，从2008年起，省政府将解决城市低收入家庭住房困难工作列入省级有关部门和市、县（市、区）政府的目标责任考核。省政府对工作不力、政策不落实、措施不到位以及实施效果不明显的城市，要通报批评，限期改正，并追究有关部门的责任。
据记者查阅相关资料获悉，截至今年8月，浙江省58个县市已经建立廉租房制度，80％以上县市已经启动，有实物配租、租金补贴和公房租金减免三种方式；目前还开始在嘉兴、慈溪两地试点，向外来人口提供廉租房。
而在江苏，13个省辖市已经全部建立廉租房制度。52个县级市中，已有44个已经建立实施廉租房制度，还有8个正陆续出台相关政策。相关部门表示，年底之前要确保全省所有县级市全部建立并实施廉租房保障制度。
为了解决既买不起经济适用住房又不符合廉租住房供应对象的“夹心家庭”的住房问题，江苏省还积极探索共有产权经济适用住房模式。目前，泰州、苏州、无锡、连云港等市已经展开试点。
“保障性住房的建设已经是势在必行。”江苏省社会科学院社会学研究所所长陈颐接受本报记者采访时表示，由于去年以来，我国许多城市的房价出现了一轮超常快速上涨，江苏也不例外，使得建立健全住房保障体系的任务比以往任何时候都更迫切地提上党委和政府的议事日程。
但陈颐也指出，现行住房保障体系本身存在许多固有的缺陷，在实施过程中遇到一系列矛盾和问题，难以满足今后较长时间内住房保障的需要。
规模有限 受益面小
“无论廉租房还是经济适用房，其基本点在于房租或售价低于成本价，而低出的部分则由政府财政‘买单’。”陈颐认为，由于政府要出钱，保障住房的建设就成为政府财政的不小负担。
例如，根据南京市“十一五”住宅规划纲要，“十一五”期间南京将建设1625万平方米经济适用房，以每平方米补贴1000元计算，平均每年南京市财政要承担30多亿元。因此，受到政府财力的限制，廉租房、经济适用房的规模都难以扩大。
而由于规模有限，受益人群也必然有限。如南京申请实物配租的家庭应当同时具备四个条件：家庭连续享受城镇最低生活保障六个月；家庭人均住房使用面积在12平方米以下；具有南京市市区城镇常住户口满二年；年满60岁的孤老或者持有《中华人民共和国残疾人证》的一级残疾人。
此外，符合城镇拆迁补偿最低总额标准并享受城镇最低生活保障的被拆迁家庭，在南京市无其他住房的，也可以申请实物配租。
记者查阅相关资料获悉，南京从2001年开始建设廉租保障制度，实物配租则是从2004年伊始，截至2006年，共在6个经济适用房小区建设了1000套廉租房。
但这两年，由于条件限制严苛，南京仅有500余户申请到了廉租房。而据南京民政部门统计，截至今年6月，南京低保家庭为39000余户，低收入家庭则更多。
在杭州亦是如此。截至2007年6月底，杭州市筹集廉租住房房源只有1192套，而其中仅78套已配租。
不过，记者也了解到，南京、杭州等不少城市目前都在重新制定廉租房管理办法，覆盖面将“由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭”，更多的租房困难户将从中受益。
审核难度大、成本高
“由于存在着价格的优惠和保障面小，因而未达到规定资格的人也想方设法得到住房保障资格，这就造成资格审查难度大，程序繁琐，工作量大。”陈颐告诉记者，尽管如此，各地还是出现大量的骗租、骗购，“开着奥迪、宝马申购经济适用房”的现象。收入提高了不退租，买了商品房后私自转租、高价出售等后遗症很多，造成了新的社会不公和腐败。
而且，由于政府贴钱、土地划拨，导致各地廉租房和经济适用房一般地点偏远，面积偏小，设施不全，影响了居住者的生活质量，也极易造成贫富阶层的居住分化和“区隔”。一些城市竟然出现符合条件的困难居民不愿去住廉租房和经济适用房的尴尬局面。
“政府公房”覆盖“夹心层”
“无论从现行政策对保障对象的资格限定，还是从几年来的实施结果和各地政府的规划看，充其量只能保障5％的城市居民。”陈颐告诉记者，按照目前的房价收入比状况，大约有50％的城市家庭难以承受目前的房价，扣除其中可以得到廉租房和经济适用房保障的最低收入家庭，那些既买不起商品房又不能享受现行住房保障的“夹心层”约占城市家庭总数的40％－45％。
因此，应该在我国现行的以商品房供应为主，廉租房、经济适用房为补充的住房供应格局基础上，战略性地调整住房供应格局，适度发展“政府公房”，以解决这些“夹心层”人群的住房问题。
“事实上，由政府出资或资助建造，为中低收入家庭提供住房保障的‘政府公房’制度在许多实行市场经济的国家和地区都已存在，如英国、新加坡还有我国的台湾、香港地区等等。”陈颐告诉记者，他是在借鉴这些国家和地区经验的基础上，根据我国国情提出的“政府公房”模式。
在他的“政府公房”体系里面，政府应设立“公房建设管理局”，统一进行公房的规划、建设、出租、出售和管理。其中，公房产权归政府所有，建成后前20年出租，出租期满后，可以出售，也可以继续出租。
出租和出售的价格坚持“不亏本也不盈利”的原则，反映包括土地、土建、配套设施、开发企业合理利润、税费、利息等在内的全部成本，但不反映市场供求关系。
“政府公房的建设资金主要为当地养老保险基金，利息参照同期商业银行贷款利率。”陈颐表示，公房建设管理局应根据“养老保险基金安全增值，租金低于按揭，租金和购房价总和低于同类商品房”的原则，精确测算并规定租金标准和售价。
他告诉记者，用社会保险基金进行基础设施、公用设施投资，实现保值增值是世界上许多国家的成功做法。以此资金来建设政府公房，既使房租水平较为合理，又使养老保险基金的偿还得到保证，实现了社保基金近乎“零风险”的保值增值。
谈到准入“门槛”时，陈颐认为，承租公房的居民必须符合以下条件：本地户籍和当地政府认可的外地户籍，无自有住房，自住不得转让，遵守租赁合同。其中，收入水平不作为申请条件。并且应制定严格的法规，对弄虚作假骗取政府公房申请资格或擅自转租转让的给以严厉的处罚。
在用地方面，政府公房选址由政府规划确定，但不搞建设土地的无偿行政划拨，而应参照同一地点市场出让价交付土地出让金取得土地，这样有利于保障被征用土地农民的利益。套内面积则严格控制在70至90平方米之间。